Investir dans les DOM-TOM : les 3 points clés

Par sa diversité, ses avantages fiscaux et son attrait touristique, le territoire d’outre-mer offre de nombreuses opportunités d’investissement immobilier. Toutefois, un tel projet demande d’importantes connaissances, notamment pour anticiper les possibles évolutions des marchés locaux.

Investir dans les DOM-TOM : les 3 points clés
Investir dans les DOM-TOM : les 3 points clés

Des territoires pluriels aux nombreuses singularités

La France d'outre-mer, aussi appelée DOM-TOM, compte pas moins de 13 départements et collectivités différents. Répartis partout dans le monde, de l’Amérique à l'océan Indien, en passant par l’Océanie, ces territoires ont un point commun : leur différence. Chacun a ses caractéristiques propres et un marché immobilier bien spécifique, offrant de nombreuses opportunités différentes d'investissement (locatif, SCPI, défiscalisation, etc.).

Avant d’investir, il faut tout de même avoir à l’esprit que ces territoires sont très largement dépendants des échanges avec la métropole (jusqu'à 60 % des échanges extérieurs selon l’INSEE), mais également de deux secteurs d'activité : le tourisme et l'agriculture. De plus, le salaire moyen est 10 % moins important qu'en France métropolitaine, tandis que le taux de chômage y est trois fois plus élevé. Autant d’éléments qui rendent la situation locale, et notamment économique, relativement instable.

DOM-TOM : 4 grandes zones d’investissement immobilier

Les DOM-TOM peuvent être classés en 4 grandes zones d'investissement. Le secteur Pacifique, regroupant la Nouvelle-Calédonie et Tahiti, connaît un renouveau économique et touristique important. Toutefois, l'instabilité politique en Nouvelle-Calédonie peut représenter un frein.

Malgré une économie dynamique, une situation géographique exceptionnelle et un tourisme important, La Réunion voit son marché de l'immobilier être frappé par la crise. La faute à de trop nombreux investisseurs, engendrant aujourd'hui une faible rentabilité locative.

Regroupant la Martinique, la Guadeloupe et Saint-Martin, la zone des Antilles se reconstruit progressivement après avoir connu une situation économique difficile. L'activité touristique, qui a repris à partir de 2015, n'y est d'ailleurs pas étrangère. Toutefois, il faudra veiller à investir dans un produit offrant de bonnes garanties en matière de rapport qualité/prix ou assurant de belles perspectives touristiques.

Bien qu'elle ne compte actuellement que 260 000 habitants, la Guyane est, à terme, un territoire à privilégier en matière d'investissement. On attend en effet une explosion de sa démographie : 424 000 habitants d'ici 2030 selon l’INSEE. De plus, le parc locatif est vieillissant et compte peu de logements de qualité. Si bien que la demande est bien supérieure à l'offre, notamment aux abords du Centre Spatial Guyanais, et que la rentabilité locative est forte.

Des territoires principalement avantageux pour la défiscalisation

S’il est possible de réaliser un investissement locatif dans les DOM-TOM, ce n’est généralement pas le levier privilégié par les investisseurs, au contraire de la défiscalisation. Il faut dire que l’Outre-mer permet de profiter de nombreux avantages fiscaux, dont des réductions d'impôt et un plafond de niches fiscales plus important qu’en métropole.

À titre d'exemple, la loi Girardin permet de réduire de 40 000 € ses impôts pour la construction ou l'achat d'un logement neuf, des travaux de réhabilitation ou l'investissement dans certaines entreprises.

En contrepartie, il faut accepter d'être séparé de son acquisition et de ne pouvoir la gérer que de loin. Les particularités locales peuvent également compliquer l'investissement et nécessitent, bien souvent, de faire appel à un prestataire local.

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