Les territoires d'outre-mer, un marché immobilier spécifique
Les DOM-TOM regroupent des territoires très divers répartis dans 4 grandes zones géographiques : le Pacifique avec la Nouvelle-Calédonie et la Polynésie française, l'océan Indien avec La Réunion et Mayotte, les Antilles avec la Guadeloupe et la Martinique, et l'Amérique du Sud avec la Guyane. Chaque zone a ses spécificités économiques, démographiques et immobilières.
D'une manière générale, le marché du logement en outre-mer est marqué par un déficit structurel de l'offre par rapport aux besoins, avec des taux de chômage et de pauvreté plus élevés qu'en métropole. Les coûts de construction sont aussi plus importants du fait de l'éloignement et de l'insularité. En contrepartie, les loyers sont souvent supérieurs à ceux pratiqués dans l'Hexagone.
Avant d'investir, il faut bien analyser la conjoncture économique et immobilière propre à chaque territoire. Par exemple, si La Réunion attire de nombreux investisseurs, la multiplication des programmes neufs a pu générer une offre locative excédentaire dans certaines zones. Les Antilles connaissent une reprise progressive après des années difficiles. La Guyane, malgré une démographie dynamique, manque encore de logements de qualité.
Quels sont les principaux avantages à investir dans les DOM-TOM ?
L'intérêt majeur d'un investissement en outre-mer réside dans les dispositifs de défiscalisation immobilière avantageux mis en place pour soutenir le développement de ces territoires. Deux régimes fiscaux permettent de réduire substantiellement son impôt sur le revenu en achetant un bien à louer :
- La loi Girardin, pour l'acquisition d'un logement neuf destiné à la location pendant au moins 6 ans. Elle offre une réduction d'impôt de 50% du prix du bien, dans la limite de 2 194€ par m2
- La loi Pinel outre-mer, pour un investissement locatif sur 6, 9 ou 12 ans. La réduction d'impôt peut atteindre 32% pour un engagement de 12 ans, dans la limite de 300 000€ par an
Au-delà de ces avantages fiscaux, investir dans les DOM-TOM permet aussi de diversifier son patrimoine immobilier sur des marchés porteurs à long terme, tout en se constituant potentiellement une résidence secondaire ou une future résidence principale dans des cadres naturels souvent exceptionnels.
Quels dispositifs choisir entre Girardin et Scellier Outre-mer ?
La loi Girardin s'adresse aux contribuables qui souhaitent acheter un logement neuf à louer pendant au moins 6 ans. Le locataire ne doit pas dépasser certains plafonds de ressources et le loyer est plafonné. La réduction d'impôt est de 50% du prix du logement, plafonnée à 2 194€ par m2 habitable.
La loi Scellier Outre-mer, aussi appelée Pinel outre-mer, offre une réduction d'impôt pour un investissement locatif sur une durée de 6, 9 ou 12 ans, dans le neuf ou l'ancien rénové. Le taux va de 23% pour 6 ans à 32% pour 12 ans. Des plafonds de loyers et de ressources du locataire s'appliquent aussi.
Le choix entre les deux dépend de ses objectifs : avec la loi Girardin l'engagement locatif est plus court mais l'avantage fiscal est plafonné au m2, tandis que la loi Pinel outre-mer, plus souple, permet d'optimiser la réduction d'impôt avec un engagement de location plus long.
