Un marché immobilier hétéroclite mais globalement abordable
Le marché immobilier dans le Grand Est affiche des prix largement inférieurs à la moyenne nationale, avec un prix moyen au mètre carré de 1 591 € en 2018 selon Century 21, contre 2 595 €/m² en France. Mais on observe de fortes variations de prix entre les départements : le Bas-Rhin, la Marne et le Haut-Rhin sont les plus chers, tandis que la Meuse, la Haute-Marne et les Vosges sont moins onéreux.
Le montant moyen d'un achat immobilier s'élève à 146 306 € pour 94,2 m², avec un délai de vente de seulement 86 jours, signe d'un marché assez tendu. Les acquéreurs sont majoritairement des CSP - (ouvriers, employés, cadres moyens) et des jeunes de moins de 40 ans, preuve que le marché reste accessible à ces catégories de population.
Une région au positionnement géographique stratégique
Le Grand Est bénéficie d'une situation privilégiée, à proximité de l'Île-de-France et de 4 pays frontaliers : l'Allemagne, la Belgique, le Luxembourg et la Suisse. La région constitue ainsi un carrefour de nombreux axes commerciaux et touristiques européens.
Elle dispose en outre d'un réseau de transports dense, composé d'autoroutes, de lignes TGV reliant les grandes villes, de ports fluviaux (Strasbourg notamment) et de l'aéroport tri-national de Bâle-Mulhouse. Un atout indéniable pour attirer entreprises et habitants.
Une économie contrastée selon les zones
Avec un PIB de 150 milliards d'euros, soit 7,1% de la richesse nationale, le Grand Est possède un poids économique important. Mais son PIB régional est en recul de 0,8% par an depuis 2008. L'activité industrielle (automobile, métallurgie, textile) reste malgré tout le principal moteur économique du territoire.
La région est également la 1ère région agricole de France en nombre d'emplois, avec 75 000 salariés dans ce secteur. Mais on note de fortes inégalités économiques entre les différentes zones : l'Alsace tire la région vers le haut, tandis que la Champagne-Ardenne est moins dynamique, avec des écarts importants de densité de population et d'attractivité.
Strasbourg, Reims, Metz, Mulhouse et Troyes, 5 villes où investir
Plusieurs grandes villes du Grand Est constituent des pôles d'investissement locatif intéressants :
- Strasbourg : capitale européenne cosmopolite avec un fort bassin d'emplois
- Reims : cité des rois attractive pour les entreprises et les étudiants
- Metz : ville verte tournée vers les nouvelles technologies
- Mulhouse : carrefour économique proche des frontières, au riche patrimoine
- Troyes : spécialiste du textile à taille humaine, avec une importante population étudiante
Privilégier les petites surfaces en zone urbaine
Pour optimiser la rentabilité d'un investissement locatif dans le Grand Est, il est conseillé de miser sur des studios et T2, très demandés par les locataires. L'idéal est de cibler les quartiers dynamiques proches des commerces, transports et universités.
Certaines villes de la région sont éligibles au dispositif Pinel, qui permet aux investisseurs de bénéficier d'avantages fiscaux en contrepartie de la mise en location de leur bien pendant 6, 9 ou 12 ans. Une opportunité intéressante pour réduire ses impôts tout en se constituant un patrimoine.
Bien choisir son emplacement, facteur clé du rendement
Au-delà des disparités entre départements, il existe de fortes différences d'attractivité et de prix entre les zones urbaines et rurales au sein même de la région. Pour maximiser la rentabilité de son investissement, il est primordial de bien choisir la localisation de son bien.
Les villes concentrent l'essentiel du dynamisme économique et démographique, ainsi que la majorité de la population étudiante. Ce sont donc les zones les plus porteuses pour un projet locatif. À l'inverse, certains secteurs plus reculés peuvent s'avérer moins intéressants en termes de rendement.
Avant de se lancer, une étude approfondie du marché local, des prix pratiqués et de la rentabilité par quartier est indispensable. N'hésitez pas à vous faire accompagner par des professionnels maîtrisant les spécificités de chaque ville. Retrouvez toutes les annonces dans le Grand Est ici
