Toutes les clés pour emprunter

Vous envisagez d'acheter votre premier logement, d'investir dans l'immobilier locatif, de vous agrandir... Les banques vous proposent des solutions financières adaptées à votre situation.

Toutes les clés pour emprunter
Toutes les clés pour emprunter

Si la crise avait rendu les banques frileuses en terme de crédit immobilier, force est de constater qu'elles reviennent aujourd'hui sur ce marché qui reste un bon moyen pour elles de capter de nouveaux clients.


Et leur offre témoigne de cette volonté de séduire les acquéreurs.


Que leurs prêts soient à taux fixe ou à taux révisable, qu'ils concernent le premier achat ou l'achat/revente, ou encore qu'ils soient destinés à financer l'investissement locatif, le moins que l'on puisse dire, c'est qu'ils ont la possibilité de s'adapter à tous les profils.



Les jeunes ménages courtisés


Ce n'est pas parce qu'on démarre dans la vie qu'on n'a pas le droit de rêver de devenir propriétaire. Une façon de ne plus payer de loyers à fonds perdus et de construire à petits pas son patrimoine. Et le moment est plutôt bien choisi. Car non seulement les prix de l'immobilier ont diminué, mais les taux de crédit n'ont jamais été aussi bas. Selon Meilleurtaux.com, la baisse s'établit à 1,25 point en moins d'un an. Les taux étaient autour de 5,15 % à fin 2008 et se situent aujourd'hui autour de 3,90 % pour un prêt d'une durée de 20 ans. Concrètement, cela signifie que pour 100 000 € empruntés, la mensualité qui s'établissait à 590 € en décembre 2008 passe à 528 € en novembre 2009, soit 62 € d'écart. Un contexte assurément favorable, d'autant que, dans le même temps, l'extrême concurrence que se livrent les banques pour conquérir de nouveaux clients tend également à rendre les conditions plus attractives. Les acquéreurs l'ont bien compris. “Les particuliers ont pris conscience que c'était le moment d'acheter et cela se traduit dans nos demandes qui ont augmenté de 40 % en octobre par rapport à la même période de l'année passée, explique Sandrine Allonier, la porte-parole de Meilleurtaux.com. Avant de faire le tour des banques, assurez-vous d'abord de vos droits en matière de prêts aidés. À commencer par le prêt à taux zéro dont le montant vient d'être triplé par le gouvernement pour les logements neufs qui répondent à des normes de performances énergétiques (bâtiments BBC, basse consommation d'énergie). Mais aussi avec le pass-foncier qui permet de différer une partie du financement de l'acquisition. Pour autant, boucler votre plan de financement nécessitera un prêt complémentaire. Dans ce domaine, c'est le règne de la liberté. S'il existe deux grandes familles de prêts, l'une à taux fixe, l'autre à taux variable, tous ont en commun leur grande souplesse d'utilisation.



La modulation en prime


Avec un taux fixe, votre mensualité ne bougera jamais, quelle que soit la conjoncture et l'évolution des taux (entre 3,70 et 4,20 % selon la durée actuellement). C'est évidemment une sécurité très appréciable dans une conjoncture qui reste fragile. Toutefois, cette sécurité peut aussi être synonyme de rigidité.


En 15, 20 ou 25 ans, vos revenus vont sans doute progresser et pourraient vous permettre de rembourser plus. Ou peut-être aurez-vous besoin de faire une pause durant quelques mois face à un événement imprévu. Raison pour laquelle tous les établissements ont assorti leurs crédits à taux fixe de souplesses supplémentaires. Modulation, franchise, report d'échéance,... en font partie. Des souplesses qui ne sont utilisables qu'après la première ou la seconde année du prêt. Le pourcentage de hausse est également très variable selon les banques, allant de 10 à 30 % de la mensualité précédente, voire 100 %. Encore faut-il que votre niveau d'endettement reste acceptable. Attention : selon les banques, ce service est gratuit ou payant ! Certaines autorisent trois modifications gratuites, puis font payer les suivantes. Si, par exemple, la progression de vos revenus vous autorise à rembourser plus au bout de quelques années, le gain sera appréciable. Prenons l'exemple d'un prêt de 150 000 € sur 20 ans consenti il y a un an à 4,41 % (assurance comprise). Vous décidez de passer votre mensualité de 958 à 1 053 €(10 % de hausse). La durée de votre prêt sera alors ramenée à 15 ans et le coût de votre crédit de79 903 à 52 000 €, soit une économie de 27 000 € (33 %). Et si vous optez pour une durée de 12 ans, c'est encore mieux, le gain s'élevant alors à 37 000 € (soit 46 %). À l'inverse, si vous décidez de diminuer votre mensualité, votre crédit s'allongera, son coût aussi. Parmi les banques qui proposent cette souplesse, citons La Banque Postale qui, avec Pactys Liberté, permet de moduler le montant de votre mensualité à la baisse comme à la hausse, mais également de rembourser une partie de votre prêt par anticipation, sans frais. Pour ce qui concerne la modulation, celle-ci s'établit, à la hausse, entre 5 et 30 % par rapport à la mensualité initiale. À la baisse, elle est en revanche limitée à 10 %. Cette souplesse est possible dès le premier anniversaire du prêt, sans frais.


Ensuite, elle peut avoir lieu à tout moment (12 mois minimum entre deux modulations).


Avec Facilimmo, le Crédit Agricole vous permet non seulement de moduler le montant de votre mensualité jusqu'à +/- 30 %, mais aussi de suspendre celle-ci pendant six mois ou encore de la diminuer de moitié pendant 12 mois. Même souplesse chez BNP Paribas avec son prêt “compatible à taux fixe”, au Crédit du Nord avec sa gamme Libertimmo ou encore à la Caisse d'Épargne ou au CIC.



Des formules qui prennent en compte vos autres crédits


Au chapitre des souplesses, les formules à paliers vous permettent de lisser votre mensualité, de telle sorte qu'elle s'adapte aux autres prêts qui constituent votre plan de financement (prêt à taux zéro, plan épargne logement, 1 % logement…). Chez Banque Postale, par exemple, vous déterminez au départ la mensualité, constante, que vous souhaitez payer chaque mois. L'effort de remboursement est concentré au départ sur les petits prêts d'une durée inférieure à celle du prêt bancaire et au fur et à mesure que ceux-ci viennent à échéance, vous remboursez davantage sur le prêt à long terme, tout en gardant la même mensualité. Chez LCL, vous pouvez faire le choix d'une mensualité progressive ou dégressive, cette dernière solution étant plus appropriée à ceux qui préparent leur retraite. Cette banque propose aussi une possibilité de report de la mensualité (jusqu'à neuf échéances) sur toute la durée du prêt. En cas de travaux, il est même possible d'obtenir une franchise partielle ou totale de remboursement durant quelques mois. Le Crédit Foncier, le Crédit Immobilier de France, la Société Générale, etc. ne sont pas en reste.


Toujours des prêts à très long terme Alors qu'ils semblaient plus difficiles à obtenir ces derniers mois, les prêts à très long terme n'ont pas disparu de l'offre des banques.


La part des crédits de plus de 25 ans dans le total des prêts est en forte baisse : 10,2 % en moyenne en 2009 au profit des prêts sur 21-25 ans. “Ce recul s'explique par la politique de crédit plus restrictive des banques, davantage réticentes à prêter sur une durée de 30 ans mais surtout par la forte baisse des taux qui accroît la capacité d'emprunt des ménages, observe MeilleurTaux.com dans une récente étude.


Il n'empêche que les durées sur 25 ou 30 ans s'affichent quasiment partout, chez BNP Paribas et LCL, au Crédit Foncier, à La Banque Postale... La raison en est simple : “l'allongement des durées de crédit augmente très fortement la capacité d'emprunt des ménages qui passe de 3,63 fois les revenus annuels (hors prêts aidés) pour un prêt sur 15 ans à plus de 5 fois pour un crédit sur 30 ans, relate l'étude de Meilleurtaux.com, il constitue souvent une solution pour acheter un logement”. Envisager un prêt à très taux long terme constitue donc une solution si votre budget est un peu étriqué. Certains banquiers qui cherchent à capter la clientèle jeune vont même jusqu'à proposer des durées de 35, voire 40 ans, à l'image de Cetelem (groupe BNP/Paribas).


Attention, plus la durée est longue, moins l'effet levier de la durée sera important. À titre d'exemple, pour une mensualité de 1 000 €, votre capacité d'emprunt s'élèvera à 109 006 € sur 15 ans, passera à 131 074 €sur 20 ans, soit 22 068 € de plus. Sur 25 ans, cette capacité grimpe à 146 326 €, soit 15 252 €de plus que sur 20 ans. Et sur 30 ans : 152 985 €, soit 6 659 € de plus que sur 25 ans. Ce constat tient au fait qu'avec un emprunt de très longue durée, le taux consenti est moins attractif (le risque étant plus important pour la banque) et le capital s'amortit plus lentement. Vous payez davantage d'intérêts et le coût du crédit augmente.


Retour en force pour les taux révisables Côté taux révisables, l'offre n'est pas moins souple, beaucoup de formules proposées par les établissements de crédit offrent la modulation et le report d'échéance, de même que des durées très longues. Mais ce qui fait leur retour en force aujourd'hui, c'est surtout les conditions auxquelles ils sont proposés : entre 2,60 et 3,50 % selon le degré de risque, les taux les plus bas étant réservés aux formules les plus risquées. Il faut rappeler qu'un prêt révisable est adossé à un indice de révision, généralement l'Euribor 3 mois ou 1 an. Selon l'évolution de cet indice, le taux du crédit va monter ou descendre, faisant grimper ou diminuer la mensualité ou la durée du crédit. La plupart des formules proposées sur le marché disposent de verrous de sécurité : le taux évolue le plus souvent de 1 ou 2 points à la hausse comme à la baisse par rapport au taux de départ. À titre d'exemple, si votre taux de départ se situe à 3 % il ne pourra jamais dépasser 5 % à la hausse ou 1 % à la baisse. Il existe aussi des formules dites “capées” qui fixent un taux de hausse infranchissable, par exemple un taux de départ de 3 % et un taux maximum de 4 %. À la différence des autres formules, ces prêts capés ne permettent pas de profiter des baisses de taux. Ainsi, si votre taux de départ de 3 % passe à 2 %, vous n'en bénéficierez pas. Moins risquées, ces formules offrent des taux assez proches des taux fixes. À côté des formules à taux révisables, les banques ont développé des prêts qui panachent taux fixe et taux révisable. Ainsi, vous pouvez emprunter 50 000 €à taux fixe et autant à taux révisable. Souvent, il s'agit d'un prêt consenti à taux fixe pendant 5 ou 10 ans, passant ensuite à taux révisable. Une offre qui s'inscrit généralement chez les établissements spécialisés, tels le Crédit Foncier ou Cetelem. “Chez nous, une formule mixte sur 10 ans s'affiche à 3,75 % contre 3,25 % pour une formule capée + 2 points ou 3,90 à 4,10 % à taux fixe”, explique Alain David de chez Cetelem.



Investisseurs : entre prêt amortissable et prêt in fine


Si vous êtes investisseur, vous avez le choix entre ces deux formules. Dans le premier cas, vous remboursez le capital chaque mois (avec les souplesses évoquées plus haut), dans le second, vous ne payez que les intérêts, la somme empruntée étant versée à l'échéance du crédit. Résultat, pour 150 000 € sur 15 ans à 4,50 % (taux plus élevé qu'un prêt classique compte tenu du risque), le coût du crédit s'élève à 101 000 € (contre 32 200 € pour un prêt amortissable). L'investisseur lambda n'a pas intérêt à souscrire un prêt in fine, car le taux du crédit est plus élevé que le rendement qui tourne autour de 3,50 % net. Sans compter qu'il doit disposer d'un gros apport à injecter sur un produit d'épargne. À défaut, la banque ne prendra aucun risque. De fait, seuls les investisseurs ayant besoin de gommer d'importants revenus fonciers y trouvent avantage. Les intérêts d'emprunt sont, en effet, déductibles des revenus fonciers et font levier pour créer un déficit foncier imputable sur le revenu global (dans la limite de 10 700 € par an).



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