Toulouse en plein essor

UN PARI SUR LE FUTUR. Si la Ville rose se classe en 10e position de notre palmarès 2017, elle reste convoitée par les investisseurs car elle conserve de très solides atouts, tels des projets porteurs.

Toulouse en plein essor
Toulouse en plein essor

Cette année, la ville accuse quelques défaillances sur certains de nos critères. Bien sûr, sa démographie, son emploi, ses effectifs étudiants restent ses grandes forces mais elle se fait distancer par des prix qui ont peu évolué et des loyers toujours en berne. Sa fiscalité locale lui fait aussi perdre quelques points. Pour autant, Toulouse reste une valeur sûre en matière d’investissement locatif.

Notamment dans des quartiers comme Capitole, Carmes, Saint-Étienne où les étudiants comme les cadres et ingénieurs se disputent les appartements.

Aux Carmes, un 2-pièces de 40 à 45 m2 se négocie entre 150 000 et 180 000 €. Récemment, un 2-pièces de 42 m2 s’est loué 580 € avec un rendement de l’ordre de 4 % bruts. Dans l’ensemble, dans l’ancien, comptez entre 4 000 et 4 500 €/m2, voire beaucoup plus pour des emplacements exceptionnels.

Autres secteurs à explorer, Saint-Michel et Saint-Cyprien et les Minimes sont recherchés par les jeunes ménages et les étudiants. Des 2-pièces autour de 130 000 à 140 000 € dans l’ancien procurent près de 5 %.


Une offre disséminée


Les grands pôles d’activité (aéronautique, systèmes embarqués, santé, etc.) attirent toujours plus d’entreprises et de salariés, tout comme les pôles d’enseignement réputés, les nouveaux arrivants affluent et pour faire face, la ville construit : écoquartier de la Cartoucherie, nouveau parc des expositions, campus Montaudran, Brouardel- Europe, centre d’affaires TESO sur Toulouse Euro Sud-Ouest (autour de la gare de Matabiau).

En principe, la ville devrait voir arriver une ligne à grande vitesse à l’horizon 2024, d’où le grand projet Toulouse Euro Sud-Ouest. En attendant, près d’une centaine de programmes sont en cours sur la ville, sans compter des secteurs très dynamiques en périphérie comme Balma, Blagnac, L’Union, Ramonville-Sainte- Agne, Aucamville. Les investisseurs ont donc le choix. Dans l’écoquartier de la Cartoucherie, par exemple, un 2-pièces de 41 m2 démarre à 166 000 €, offrant en Pinel, 3,4 % de rentabilité.

Au nord de Toulouse, à quelques minutes d’Aucamville, une résidence permet de décrocher une rentabilité de 3,8 % (2-pièces de 149 500 €). Toujours au nord, à Borderouge, une autre résidence laisse espérer un rendement de 3,7 % pour le même 2-pièces vendu à 152 500 €. En redescendant vers le centre-ville, des secteurs comme Saint-Cyprien ou les Minimes sont à explorer. À Saint-Cyprien, on peut y dénicher des studios à 136 000 € et quartier des Minimes, un 2-pièces peut être acquis pour 178 000 € (37 m2), le tout rapportant autour de 3 %.


INDICATEURS CLÉS TOULOUSE


Démographie...................................................................................+ 5,93 %
Emploi..........................................................................................................+ 4,15 %
Étudiants...................................................................................................+ 2,4 %
Prix au m2 moyen dans le neuf (3 461 €)...+ 2,8 %
Prix au m2 moyen dans l’ancien (2 510 €)....+ 0,3 %
Loyer moyen d’un studio (15,70 €/m2)........+ 0,7 %
Loyer moyen d’un 2-pièces (11,70 €/m2)........+ 0 %
Part des investisseurs dans le neuf........................75 %
Évolution taxe foncière.......................................................17,76 %


Retrouvez les programmes immobiliers neuf de Toulouse


NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l’emploi sur 5 ans (1)
=> Part des logements vacants (1)
=> Évolution du nombre d’étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2016 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien sur un an à fin 2016 (4)
=> Évolution du loyer d’un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la part desinvestisseurs6
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)
=> Niveau moyen des taux de crédit (8)

Sources : 1 (Insee) ; 2 (ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI) ; 7 (UNPI) ; 8 (Cafpi et Meilleurtaux.com).

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