Taux bas : une aubaine durable ?

En un peu plus d'un an, les taux de crédit ont perdu plus d'un point. Les emprunteurs doivent donc réaliser leur projet maintenant, avant une hausse attendue en fin d'année.

Taux bas : une aubaine durable ?
Taux bas : une aubaine durable ?

Record une nouvelle fois battu ! Avec des taux fixes autour de 3,50% sur 20 ans, jamais le crédit n'avait été aussi attractif.



Selon les experts, cette situation devrait durer au moins jusqu'à l'automne. "Les taux devraient rester très bas jusqu'à la fin du troisième trimestre 2010", indique ainsi Sandrine Allonier, la porte-parole de Meilleurtaux.com. Faute de croissance économique, la Banque centrale européenne a encore décidé de maintenir son principal taux directeur à 1%. Preuve qu'ellene comptepas sur une reprise immédiate.


"Ce statu quo vise à maîtriser l'inflation et à favoriser la reprise économique à l'échelon européen, analyse de son côté Cafpi, avec la remontée du dollar, les pays de la zone


euro paient plus chères leurs importations, notamment les matières premières, ce qui soustend le retour à l'inflation au-delà du seuil toléré par la BCE.


"Raison pour laquelle les taux ne remontent pas. Certes, le taux directeur de la BCE ne concerne que les taux courts et conditionne seulement les prêts à taux révisable.


Mais le niveau des OAT, qui sert de référence aux prêts à taux fixe, continue lui aussi à baisser. "Les taux fixes profitent de la baisse car les bourses européennes accusent le coup de la crise grecque, ce qui favorise le marché des obligations et diminue mécaniquement leur rémunération", poursuit Cafpi.


D'où la baisse de l'OAT 10 ans de 0,30 point depuis le début de l'année. Bref, faisant fi de tous les pronostics, les banques ont suivi le mouvement, ajustant le plus souvent les barèmes applicables aux crédits immobiliers à la baisse. L'emprunteur muni d'un très bon dossier peut même espérer aujourd'hui emprunter à 3,35% sur 15 ans.



Vers une remontée?


Pour l'instant, la situation économique de la France, comme de l'Europe tout entière, laisse douter d'une remontée des taux. En mai, bon nombre d'établissements de crédit ont même encore revu leur barème à la baisse.


Mais les spécialistes considèrent toutefois que le plancher est atteint. "L'essentiel de la baisse est derrière nous, analysait Sandrine Allonier lors de la présentation du dernier observatoire Meilleurtaux.com. Si les taux devraient rester à un niveau très bas au moins jusqu'à la fin du troisième trimestre 2010 grâce à la politique concurrentielle des banques, ils pourraient remonter ensuite, compte tenu de l'aggravation des déficits publics en Europe etde l'augmentation de l'inflation.


La banque centrale européenne pourrait relever son principal taux directeur dès les premiers signes de reprise économique et en cas de hausse trop importante de l'inflation.


"Dans l'immédiat, cette éventualité reste peu probable…et il n'est guère plus facile d'y voir clair pour les mois à venir. Une chose semble cependant acquise: les taux ne devraient pas subir de hausse brutale. Leur évolution est en effet directement liée aux politiques monétaires menées à l'échelon européen, mais aussi mondial. S'ils devaient remonter, ce ne serait pas une bonne nouvelle pour les emprunteurs.


D'autant que, comme le souligne l'observatoire, "les prix de l'immobilier n'ont pas autant baissé qu'on le prévoyait". Dans les grandes agglomérations, les besoins en logements et la pénurie de biens proposés à la vente, dans le neuf comme dans l'ancien, sont tels qu'ils provoquent de nouvelles tensions sur les prix.



Emprunter à taux fixe ou révisable?


Pour l'instant, les valeurs ont surtout cessé de baisser mais grignotent ici et là, sur les marchés les plus tendus, le gain que pouvaient entirer les acquéreurs. La plupart des professionnels sont même d'accord pour dire que les prix sont encore trop élevés. " Ils devraient se stabiliser en 2010 à un niveau trop haut pour resolvabiliser les ménages qui doivent consacrer une part toujours plus importante de leur revenu au logement ", analyse Sandrine Allonier. Dans ce contexte, la baisse des taux est salutaire. Mais ne permet-elle pas mécaniquement aux prix de remonter ?


Là est la question. Quoi qu'il en soit, la prudence reste de mise chez tous les banquiers.


Que les emprunteurs se rassurent, ils ont encore quelques beaux jours devant eux avant une éventuelle remontée des taux qui, de toute façon, devrait se produire de façon très progressive. Ceux qui ont un projet d'achat ont cependant intérêt à le réaliser maintenant, comme le démontre Cafpi dans son dernier baromètredes taux: "Pour une mensualité de 1 000€ sur 20 ans, un acquéreur pouvait emprunter 167195 € en janvier, analyse le courtier. Le coût de son crédit s'élevait à 72 805€. S'il empruntait le même montant aujourd'hui, sa mensualité diminuerait de 22 € et le coût de son crédit de 5213 €, et s'il décidait plutôt de maintenir sa mensualité à 1000 €, il pourrait emprunter 2385 € de plus, tout en profitant d'un coût de crédit moins élevé : 69093€."Les emprunteurs semblent d'ailleurs l'avoir bien compris, puisque les demandes de crédit sont en augmentation depuis le début de l'année 2010. Mais, faut-il emprunter à taux fixe ou à taux révisable ?



Comme nous l'avons évoqué, à taux fixe et pour un excellent dossier, il est aujourd'hui possible d'emprunter à 3,35 ou 3,40% sur 15 ans et à 3,60%sur 20 ans. À taux révisable, les conditions des banques démarrent à 2,70%.


Un écart qui reste peu important au regard du risque que les taux révisables font peser sur l'emprunteur, sachant que tous les spécialistes misent sur une remontée des taux enfin d'année. Dans ces conditions, les taux fixes semblent la décision la plus sage. N'oublions pas que le taux d'un crédit révisable s'appuie sur l'évolution de l'Euribor, un indice qui évolue au gré des marchés et dont la hausse ou la baisse est répercutée sur la mensualité ou la durée du crédit. Ce type de prêt peut donc vous faire économiser sur le coût de votre crédit, surtout en début de remboursement.


Mais ensuite, que se passera t-il ?


C'est la question. Une formule à taux révisable capé semble la meilleure option, mais le risque étant réduit, le taux est souvent plus élevé qu'un taux révisable classique.



Des renégociations enpagaille


La baisse des taux encourage également ceux qui ont emprunté il y a quelques années (notamment fin 2007, époque où les taux étaient remontés au-dessus de la barre des 5%), à renégocier les conditions de leur crédit.


Cette procédure présente, en effet, un intérêt pendant les premières annéesde remboursement du crédit…à condition que la banque qui a accordé le prêt l'accepte. Ce qui est rarement le cas, sauf si l'emprunteur est un excellent client. En cas de refus, il est toujours possible d'envisager une autre solution: le rachat de crédit, qui permet de contracter un prêt moins cher auprès d'une autre banque pour rembourser l'ancien. Pour les courtiers, c'est une aubaine. "Le rachat de crédit représente 25% de nos dossiers, estime Maël Bernier d'Empruntis, les emprunteurs conservent le plus souvent une mensualité équivalente mais gagnent sur la durée et donc sur le coût de leur crédit."Même son de cloche chez Meilleurtaux.com, qui précise toutefois qu'une renégociation ou un rachat n'ont d'intérêt qu'à partir d'un écart de taux de 1%, ce qui peut permettre d'économiser jusqu'à cinq années de remboursement et près de 50% du coût total du crédit.


Mais attention, pour que le rachat soit valable, il faut réunir un certain nombre de conditions. La première tient au taux consenti.


" Il faut évidemment vérifier l'écart de taux entre les deux prêts, sinon l'économie peut être minime", précise Ari Bitton, cofondateur d'AB Courtage. Ce qui d'emblée réduit la cible." La renégociation concerne un tout petit nombre d'emprunteurs qui ont notamment souscrit fin 2007 ou début 2008, confirme Philippe Taboret de Cafpi.


Sur d'autres périodes, les taux ne présentent pas suffisamment d'écart pour rendre le rachat attractif. Second élément à prendre en compte: l'état d'avancement du crédit. Dans tous les cas, il faut être en début de remboursement, voire ne pas dépasser cinq à sept ans pour un prêt de 20 ans. Logique: dans un prêt amortissable, c'est en effet en début de crédit que les intérêts sont lesplus élevés, le capital étant peu amorti. Si l'on prend l'exemple d'un crédit de 200000 € sur 20 ans consenti à 4%, la mensualité s'élève à 1160 € environ, composée de 545 € de capital et de 667 € d'intérêts.


Après un an de remboursement, le capital amorti s'élèvera à 6665 €et les intérêts payés à 7879 €. Ces deux montants passeront respectivement à 36 152 et 6 724 € après cinq ans de remboursement et à 52759 et 6074€ au bout de sept ans. On le voit, plus le crédit avance dans sa durée, moins les intérêts sont élevés et moins la renégociation est pertinente. À ces deux éléments clés du rachat de crédit, il faut en ajouter d'autres qui, bien que moins cruciaux, pèsent aussi dans la balance. En particulier les frais liés à la renégociation ou au rachat de prêt. En particulier les pénalités de remboursement anticipé, dont la banque ne fait généralement pas cadeau et que la loi fixe tout de même à six mois d'intérêts (art. L312-21 du code de la consommation), dans la limite de 3% maximum du capital restant dû (sauf cas de mobilité professionnelle, cessation d'activité ou décès). Autres coûts à considérer: les frais de dossier et de prise d'une nouvelle garantie, qui peuvent atteindre au total 5000 à 6000 €.


Mais le jeu peut en valoir la chandelle. "Nous avions emprunté 218000 €sur 25 ans en novembre 2008,à 5,25%, ce qui aurait dû nous coûter 173800 €, rien qu'en intérêts ", racontent Sylvie et François. Mais, en passant par une autre banque, nous avons obtenu un nouveau prêt de 220836 € (214404 € de capital restant dû et 6432€de frais liés au rachat) et notre nouvelle mensualité s'élève à 1326€… soit 20€ de plus que la précédente, mais sur 20 ans et non plus 25. " Au final, le coût de leur crédit est ramené à 107840€ (97434€ pour le nouveau prêt et 10406€ pour les onze mensualités d'intérêts payées sur l'ancien).



Des arguments qui font mouche !


Une assurance moins coûteuse


Si les taux sont trèsbas et redonnent du pouvoir d'achat aux acquéreurs, la réforme de l'assurance crédit généralement imposée par les banques devrait également contribuer à diminuer le coût de l'emprunt. Jusqu'à maintenant, en effet, l'établissement de crédit imposait son contrat d'assurance et peu d'emprunteurs pouvaient passer par le biais de la délégation. La réforme devrait apporter davantage de concurrence dans ce domaine en permettant "aux emprunteurs demettre en concurrence plusieurs assureurs pour trouver l'offre correspondant le mieux à leur profil et à leurs besoins, comme l'explique le rapporteur de la Commission spéciale sur le crédit à la consommation, le sénateur Philippe Dominati, les emprunteurs doivent être mieux informés et avoir le choix."Cette mise en concurrence devrait faire baisser les tarifs des compagnies. Comme le souligne Meilleurtaux.com, une femme non fumeuse ayant souscrit un crédit de 140000 €sur 15 ans doit payer au titre de l'assurance groupe une somme de 5 630 € contre 2 919 € via une délégation avec les mêmes garanties. Ce qui correspond à une garantie de 48%. Reste à savoir si les banques joueront le jeu, car elles pourront refuser la délégation d'assurance si le contrat n'apporte pas les mêmes garanties que leur propre contrat. Elles devront toutefois motiver leur refus.



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