Strasbourg gagne du galon

DES PROJETS EN VUE. En 8e position l’an dernier, la capitale européenne gagne une place dans notre nouveau palmarès. Grâce à ses grands projets urbains, elle attire de nombreux investisseurs.

Strasbourg gagne du galon
Strasbourg gagne du galon

Après un passage à vide, le marché strasbourgeois retrouve des couleurs. En 2016, le volume des ventes s’est nettement amélioré. Dans le centre-ville, l’ancien se négocie autour de 2 800-3 000 €/m2, voire 3 500-4 000 €/m2 et plus dans les beaux immeubles des abords des places Kléber et Gutenberg ou près de la cathédrale. Comptez autour de 3,5 à 4 % pour des petites surfaces qui se louent entre 12 et 16 €/m2.

Des quartiers comme la Krutenau et l’Esplanade sont à privilégier si vous recherchez une clientèle étudiante. Mais sur l’Esplanade, les résidences des années 1960 ont souvent des charges élevées qui rebutent les acquéreurs. Des quartiers chics comme l’Orangerie ou les Contades, très recherchés des employés des institutions européennes, ne sont pas à exclure même si les prix peuvent grimper jusqu’à 3 500-4 000 €/m2 avec des rendements assez faibles.


Pour de belles performances


Si vous voulez plus de performance, tournez- vous vers le secteur de la gare, entre 2 000 et 2 500 €/m2 dans l’ancien. Idem à Neudorf qui a pris beaucoup de galon grâce à des aménagements. Dans l’ancien, les rendements peuvent atteindre 5 % et plus.

Dans le neuf, l’offre est étoffée et le marché qui a repris de la vigueur entraîne une hausse des prix (+ 3,8 % sur un an). Il faut dire que la ville ne manque pas d’ambition pour attirer de nouvelles populations. Elle le fait notamment à travers de grands projets : les Deux Rives qui concernent les quartiers de la place de l’Étoile, la presqu’île Malraux, l’écoquartier Danube, le quartier du Port et des Deux Rives du Rhin (5 000 logements).

Autre secteur en plein chambardement, Wacken Europe, un projet mixte qui proposera 30 000 m2 aux institutions européennes, 40 000 m2 de bureaux, 10 000 m2 de complexes hôteliers, 250 nouveaux logements... C’est donc principalement sur ces deux grands secteurs que vous devez vous positionner.

Dans l’écoquartier Danube, par exemple, un 3-pièces de 58 m2, proposé à 247 000 €, peut, dans le cadre du Pinel, se louer 600 €/mois et offrir une rentabilité de 2,9 % (avant avantage fiscal). Dans le quartier de Neudorf, un 2-pièces de 38 m2 est affiché à 149 000 €, promettant une meilleure rentabilité (3,6 %). Même rentabilité quartier des Deux Rives pour un studio de 22 m2 à 110 000 € mais légèrement supérieure (3,3 %) pour un 2-pièces de 38 m2 à 165 500 €.

Autre quartier intéressant, la Robertsau, un peu excentré mais agréable. Là, comptez 3 % pour un 2-pièces de 38 m2 s’affichent à 187 000 €.


=>Démographie....................................................................................+ 1,64 %
=>Emploi.........................................................................................................- 3,08 %
=>Étudiants...................................................................................................+ 2,9 %
=>Prix au m2 moyen dans le neuf (3 487 €)..+ 3,8 %
=>Prix au m2 moyen dans l’ancien (2 470 €)....+ 2,5 %
=>Loyer moyen d’un studio (16 €/m2).................+ 0,8 %
=>Loyer moyen d’un 2-pièces (11,60 €/m2)....+ 0,8 %
=>Part des investisseurs dans le neuf........................56 %
=>Évolution taxe foncière......................................................17,44 %


Retrouvez les programmes immobiliers neuf de Strasbourg



NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l’emploi sur 5 ans (1)
=> Part des logements vacants (1)
=> Évolution du nombre d’étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2016 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien sur un an à fin 2016 (4)
=> Évolution du loyer d’un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la part desinvestisseurs6
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)
=> Niveau moyen des taux de crédit (8)

Sources : 1 (Insee) ; 2 (ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI) ; 7 (UNPI) ; 8 (Cafpi et Meilleurtaux.com).

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