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Résidences étudiantes vs résidences seniors : quel est le meilleur investissement ?

Quel est le placement le plus risqué ? Celui dont les rendements sont les plus élevés ? Que faut-il regarder ? Nos conseils pour trouver la formule adaptée à votre portefeuille.

Résidences étudiantes vs résidences seniors : quel est le meilleur investissement ?
Résidences étudiantes vs résidences seniors : quel est le meilleur investissement ?

Les résidences étudiantes : moins chères et moins risquées


Pour un primo-investisseur, c’est le placement idéal dans l’immobilier neuf : "Les prix d’entrée démarrent à 59 000 €. Pour cette somme, on peut par exemple obtenir un studio de 17 m² dans une résidence à Angers. En moyenne, on est sous la barre des 100 000 €", précise Olivier Trit, secrétaire général de Cerenicimo, une plateforme dédiée à l’investissement immobilier.


Attention toutefois à ne pas se jeter sur le premier studio venu : "L’emplacement est capital. La résidence doit se situer près des transports et du centre-ville. Evitez également les loyers trop élevés", conseille Olivier Trit.


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Le choix de l’exploitant est lui aussi capital : "Avec les stages qui se développent dans le supérieur, le taux de rotation locative est de plus en plus important. Il faut penser aux mois d’été, en passant par exemple par la location saisonnière", explique Laurent Asty, directeur général de Bécarré Elysées, promoteur immobilier. Se renseigner sur la fiabilité de l’exploitant est indispensable en regardant le taux d’occupation des résidences qu’il gère. Normalement, il doit friser les 100 %. "Le marché est à maturation sur ce segment. Les risques sont très faibles", assure le DG de Bécarré Elysées.


Enfin, dès le choix du bien, il est bon de songer à l’après, et l’éventuel placement sur le marché classique du logement en question en s’informant sur le prix des loyers du quartier. Se tourner dès le départ vers un T2 peut être un plus pour la suite.

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Les résidences seniors : un actif à plus forte valeur lorsqu’il est bien choisi


C’est le pré carré des investisseurs aguerris. Comme tout achat immobilier l’emplacement est primordial : "Gare aux ghettos de personnes âgées !", prévient Laurent Asty : "Ce n’est pas parce qu’ils ont un certain âge qu’ils souhaitent rester entre eux. Privilégiez un endroit accessible, près des transports avec des commerces à proximités et une topographie relativement plane."


Les prix de vente sont plus élevés, entre 150 000 € et 250 000 € en moyenne, les surfaces étant plus importantes que pour les résidences étudiantes (40 m² en moyenne contre 20 m² chez les étudiants). "Ce sont de vrais appartements dont la valeur patrimoniale est plus importante", souligne Olivier Trit. Et si le taux de rotation locative est plus faible (4 à 5 ans), le temps de l’installation est lui beaucoup plus lent.


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L’acquisition d’une résidence senior peut aussi présenter des risques : "Les étudiants sont souvent aidés par les APL, des bourses, ou par leur famille ce qui fait qu’ils sont en mesure de payer leur loyer. Pour les retraités c’est différent. Aujourd’hui, le loyer moyen en résidence sénior est de 1 300 € soit le montant exact de la moyenne des retraites brutes en France. Cela montre bien que ces résidences ne sont pas destinées à tous. Que se passerait-il si le chômage augmentait et que l’on baissait les retraites ? C’est tout le modèle de ces résidences qui en pâtirait", analyse Laurent Asty.


Côté rendement, les niveaux sont proches de ceux dégagés en résidence étudiante, aux alentours de 4 %."Pensez aussi à étudier le parc locatif et immobilier local. Cette catégorie de logement ressemble à ce qui se fait dans l’immobilier classique. Il sera très facile de le remettre sur le marché en cas de besoin", rappelle Olivier Trit.

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