Les avantages communs aux résidences étudiantes et seniors
Que l'on investisse dans une résidence étudiante ou une résidence senior, plusieurs avantages fiscaux sont au rendez-vous. En effet, ces biens permettent de bénéficier de dispositifs incitatifs comme la réduction d'impôt Censi-Bouvard (jusqu'à fin 2022), la récupération de la TVA sur le prix d'achat ou encore l'amortissement du bien en investissement locatif meublé via le statut LMNP.
Autre point fort partagé : la gestion locative entièrement déléguée à un exploitant professionnel. Grâce à un bail commercial de 9 ans minimum, l'investisseur se décharge de toutes les contraintes de la location (recherche de locataires, états des lieux, encaissement des loyers...) et perçoit des revenus réguliers, même en cas de vacance.
Enfin, les deux offrent un rendement locatif attractif, généralement autour de 4% avant fiscalité, soit nettement plus que la plupart des placements immobiliers classiques. De quoi doper la rentabilité globale de l'opération sur le long terme.
Résidences étudiantes : un marché porteur avec des prix accessibles
Dynamisé par la croissance continue du nombre d'étudiants dans le supérieur, le marché des résidences étudiantes affiche une demande locative soutenue et pérenne, surtout dans les grandes villes universitaires. De plus, le risque d'impayés de loyers est très faible grâce aux cautions parentales et aux aides au logement dont bénéficient la plupart des locataires étudiants.
Avec des surfaces réduites, principalement des studios et T1, les résidences étudiantes offrent des prix d'acquisition accessibles, souvent à partir de 80 000€, ce qui les met à la portée d'une large cible d'investisseurs, même avec une capacité financière limitée. En contrepartie, leur rentabilité est un peu plus modeste, 3,45% en moyenne.
Résidences seniors : des rendements supérieurs mais des prix plus élevés
Portées par le vieillissement de la population, les résidences seniors connaissent un véritable essor. Elles répondent à une demande croissante de logements adaptés et sécurisés de la part de seniors autonomes ne souhaitant plus vivre seuls chez eux. Un marché d'avenir au regard des projections démographiques.
La contrepartie est un budget d'acquisition plus conséquent, en moyenne 170 000€ pour un appartement, du fait de surfaces plus grandes que dans le secteur étudiant. Mais avec des loyers plus élevés, le rendement locatif grimpe à près de 3,90% en moyenne, compensant en partie ce surcoût initial.
Autre atout des résidences seniors : un turn-over locatif faible. Si la rotation des locataires est importante en résidence étudiante avec des baux de 10 mois, elle est nettement plus limitée avec les seniors qui ont tendance à rester plusieurs années. Un élément de stabilité appréciable.
Les critères clés pour réussir son investissement
Au-delà du type de résidence, plusieurs facteurs sont déterminants pour optimiser la réussite d'un investissement locatif :
- L'emplacement : il doit être bien choisi, idéalement en centre-ville ou proche des transports, commerces, services, écoles et universités pour attirer les locataires.
- Le gestionnaire : sa qualité et sa solidité sont primordiales. Il faut étudier sa réputation, son expérience et ses références avant de s'engager.
- Le bail : une attention particulière doit être portée aux clauses du bail commercial (durée, loyer, charges, travaux...) pour sécuriser ses revenus sur le long terme.
- Le marché local : mieux vaut privilégier les grandes villes étudiantes ou avec une forte population senior pour s'assurer une demande pérenne et dynamique.
Quel est le meilleur choix en fonction de son profil d'investisseur ?
En définitive, le choix entre résidence étudiante et résidence senior dépendra avant tout du profil et des objectifs de chaque investisseur.
Avec un ticket d'entrée peu élevé, les résidences étudiantes sont idéales pour un premier investissement en LMNP ou pour diversifier son patrimoine immobilier à moindre coût. Elles conviendront parfaitement aux investisseurs disposant d'une capacité d'emprunt limitée.
À l'inverse, les résidences seniors permettent de placer une somme plus importante avec à la clé un rendement majoré. Elles s'adressent davantage aux investisseurs ayant des moyens financiers plus conséquents et recherchant une rentabilité optimisée sur la durée.
L'atout majeur des deux solutions reste la gestion locative sans contrainte grâce au bail commercial. L'investisseur perçoit ses loyers et se constitue un patrimoine sereinement, sans avoir à gérer lui-même son bien au quotidien.
Au final, qu'il opte pour le secteur étudiant ou senior, l'essentiel est que l'investisseur détermine ses priorités et ses capacités pour sélectionner la résidence la plus adaptée à son cas personnel.
Les points de vigilance avant d'investir
Si les résidences avec services présentent de nombreux avantages, il convient néanmoins de rester prudent et vigilant avant de se lancer. Quelques précautions s'imposent :
- Bien s'informer sur le marché local et les programmes proposés, comparer les offres et visiter si possible la résidence.
- Se faire accompagner par des professionnels spécialisés (conseillers en gestion de patrimoine, avocats, notaires...) pour sécuriser son investissement.
- Diversifier son patrimoine : même si la pierre reste une valeur refuge, elle doit s'inscrire dans une stratégie globale d'investissement.
- Anticiper une éventuelle revente en se renseignant sur la dynamique du marché secondaire local et la facilité à trouver un nouveau propriétaire.
En respectant ces quelques règles de base et en s'entourant de partenaires experts, investir en résidence gérée, étudiante ou senior, peut se révéler un excellent moyen d'optimiser son patrimoine et ses revenus à long terme.
