Le logement neuf dans les Bouches-du-Rhône en pleine progression

L’offre et les ventes de logements neufs dans les Bouches-du-Rhône sont en pleine progression. A l’occasion de notre table-ronde, les principaux acteurs de la région marseillaise nous éclairent sur les caractéristiques de ce marché atypique.

Le logement neuf dans les Bouches-du-Rhône en pleine progression
Le logement neuf dans les Bouches-du-Rhône en pleine progression

Indicateur Bertrand :Quel constat dressez-vous de l’état du marché immobilier marseillais et de celui des Bouches-du- Rhône ?


Philippe Roux (Président de la FPC Provence) : Au cours de l’année écoulée, le marché du département a changé de volume et de vitesse, surtout dans l’Ouest. Cette offre devrait être encore plus importante en 2006 et en nette augmentation à Marseille ainsi que sur le reste des Bouchesdu- Rhône. Le Grand Marseille a vu ses ventes progresser de 30 % (2 805 contre 2 168 en 2004), Aix et le Pays d’Aix de 161 % (854 ventes), l’Est du département de 195 % (503 ventes) et l’Ouest + 135 % avec 1 208 ventes en 2005 contre 518 en 2004.


Alain Vallet (Directeur développement des Nouveaux Constructeurs) : Au 1er trimestre, au regard de l’activité de quelques-uns des principaux promoteurs de la place et à période équivalente, nous enregistrons une forte progression des ventes liée à l’augmentation des mises en vente, mais nous observons aussi une baisse du rythme de commercialisation. Pour la ville de Marseille, à fin mars, les ventes sont en forte progression - les prix aussi - par rapport à la même période de 2005.


Jean-Louis Boularan (Directeur d’Eiffage Immobilier Méditerranée) : La problématique propre à Marseille est la production d’une offre face à une demande surabondante. Si l’offre existe, elle trouve la demande. Or, face à une très forte demande et faute de production suffisante à Marseille, nous inondons une partie du marché périphérique. Les 5 500 ventes réalisées en 2005 sur le département correspondent à la capacité de production des promoteurs : si nous arrivions à supprimer le goulot d’étranglement sur Marseille, une partie de la production extérieure se dirigerait vers la ville. Nous sommes finalement sur un marché nouveau, né il y a à peine une décennie où la production d’alors équivalait à 600 logements !


Yves Pelletier (Directeur des Programmes Agence Provence Nord de Bouygues Immobilier) : Il importe de nuancer des résultats globaux. Ainsi, la commercialisation est forte en 2005 à Marseille, mais dans des secteurs bien précis tels que le 8e, le 9e ou le 12e qui fonctionnent très bien. Dans d’autres secteurs, les rythmes sont plus lents.


Patrick Martins (Chef des ventes Kaufman & Broad Languedoc-Roussillon) : Nous notons de bons rythmes sur nos opérations dans le 2e et le 4e, grâce à une demande essentiellement locale.


I.B. : Les actifs, qu’ils soient accédants ou primo-accédants, trouvent-ils satisfaction dans l’offre nouvelle ?


Jean-Louis Boularan : Je voudrais opérer une distinction. Le primo-accédant est le fait d’une demande de jeunes issus de la ville alors que l’actif peut être quelqu’un qui a été muté et qui a un besoin de logement sur la ville. Répondre à une demande endogène est intéressant, mais il ne faut pas oublier la demande exogène de l’actif. A ce propos, imposer un prix sur le segment du primo-accédant a de quoi interpeller.


Philippe Roux : Toutes les villes mettent en place des politiques avec une part d’opérations à prix maîtrisés comme à Marseille (2 400 €/m2, NDLR). Toute la difficulté consiste à mettre en place des systèmes dérogatoires à la législation en vigueur.


Fabrice Alimi (Associé gérant du groupe A et Associés Novelis Immo) : Avec l’augmentation du prix des terrains, je ne crois pas que l’on puisse trouver naturellement une offre à 2 400 €/m2 à Marseille aujourd’hui. Ces logements pour primo-accédants constituent une véritable nécessité, mais cela ne changera pas la problématique économique. Une opération n’est viable, même avec un terrain “gratuit”, qu’à un prix plancher situé à 2 600 €/m2.


Gaël Leroux (Responsable d’agence du Groupe Carrère) : C’est d’autant plus difficile que nous avons des coûts de construction qui augmentent régulièrement. Si l’on ajoute à ces contraintes de marché, des logements PLS ou des logements à prix maîtrisés, la situation risque de devenir problématique. Parmi les solutions, nous nous orientons, pour l’accession, vers une offre de logements typés Robien, avec une surface habitable plus réduite, afin que le prix unitaire reste raisonnable.


I.B. : Etes-vous inquiets de la hausse des prix ?


Philippe Roux : L’augmentation du prix moyen sur 2005 a été relativement faible parce qu’une part importante de la production s’est portée sur des quartiers nord où le prix moyen est plus faible qu’ailleurs. En 2006, la production de logements devrait se porter plus majoritairement vers le Sud. Autant dire que l’explosion des prix de vente est prévisible.


Jean-Louis Boularan : Marseille partage trois autres chiffres avec d’autres villes : un prix de vente qui a doublé en six ans, un coût de construction qui a progressé de 50 % tandis que les revenus des acheteurs ont crû de 25 à 30 %. Ce qui distingue Marseille, c’est le prix du foncier qui a triplé ou quadruplé alors qu’ailleurs il a “seulement” doublé. Avec ces prix de foncier, une grosse difficulté de commercialisation risque d’apparaître dans certains arrondissements où les produits vont atteindre 3 500 €/m2.


Philippe Rallo (Directeur régional des Ventes de Promogim) : Cette situation nous a poussé à nous positionner sur des terrains périphériques. A Istres, Salon ou Miramas, nous pouvons sortir des logements entre 2 600 et 2 700 €/m2. En centre-ville de Marseille, et parce qu’il existe une demande sur ces produits, nous sommes à 4 000 €/m2. Nous raisonnons par pôle économique pour répondre principalement à la capacité des acheteurs en résidence principale.


Fabrice Alimi : Je suis un opérateur local et je commercialise actuellement trois opérations à Marseille. Sur Belle de Mai, je suis à 2 600 €/m2 avec un rythme de vente normal. En haut de gamme, j’ai un programme à 4 600 €/m2 dans le quartier Saint-Julien où la demande est très forte. Et, cela confirme le point de vue de Jean-Louis Boularan, j’ai un programme intermédiaire dont la commercialisation est lente car il est destiné à un segment de clientèle (3 200 €/m2) confronté à des difficultés économiques.


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