Le foncier public peut-il faire baisser les prix du neuf ?

L’Etat multiplie les opérations de cessions de terrains publics. Des transactions qui dans certains cas permettraient de faire sortir de terre des logements en accession un peu moins chers. Explications.

Le foncier public peut-il faire baisser les prix du neuf ?
Le foncier public peut-il faire baisser les prix du neuf ?

Hôpitaux et casernes désaffectés trouvent depuis peu une seconde vie… dans l’immobilier résidentiel. Depuis 2013, Thierry Repentin, délégué interministériel à la mixité dans l'habitat, sillonne les routes de France à la recherche de fonciers publics à vendre aux collectivités. L’objectif : créer massivement du logement, et plus particulièrement des habitations à loyers modérés (HLM). "En 2015, nous avons réussi à céder 71 terrains, ce qui nous a permis de construire 7 900 logements dont 45 % de HLM", indique-t-il.


Missionné par François Hollande, le délégué interministeriel va cette année tenter de mettre la barre plus haute, en cédant 100 terrains publics afin de créer près de 10 000 logements. "Ça ne va pas être facile", avoue-t-il, "mais on ne devrait pas être bien loin du score à atteindre". A ce jour, seuls 15 terrains ont été vendus. Ils devraient accueillir prochainement quelques 2 000 logements. Mais selon Thierry Repentin, le nombre de cessions importe peu : "Nous sommes actuellement en négociation pour un terrain capable d’accueillir près de 3 000 logements. Si ça marche, ça change tout !"


Problèmes législatifs


De nombreux handicaps pèsent pourtant sur le système. Outre la collaboration, de tous les ministères, plus ou moins prêts à lâcher du lest sur leur parc immobilier, quelques couacs législatifs ralentissent les transactions : "Nous avons connu l’an dernier un problème d’interprétation de la loi. Les anciens logements vacants, abandonnés depuis longtemps, ne pouvaient pas selon Bercy faire l’objet d’une décote. Le président a résolu l’affaire en donnant son accord, mais le décret officialisant sa décision n’est toujours pas publié. Résultat, plusieurs opérations se retrouvent bloquées".


Un autre décret, encore en préparation, doit permettre à l’Etat de pratiquer des cessions de gré à gré avec les offices HLM dans le cadre de la loi SRU. De petits grains de sables qui freinent la machine à lever du foncier.


Des prix dans le neuf moins élevés ?


Mise à part les locataires du parc social, les acheteurs du privé peuvent aussi profiter de ces opérations : "Sur certaines ZAC, lorsque nous pratiquons des décotes et qu’un programme mixte est censé s’installer, le coût des logements sociaux est naturellement déduit de l’ensemble des coûts de l’opération, puisque le terrain a été acheté moins cher que prévu par le promoteur." De quoi laisser présager des appartements neufs à un prix plus abordable qu’à l’ordinaire.


Un calcul pas aussi simple dans les faits : "J’ai dû rappeler à l’ordre la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) sur ce point", s’irrite Thierry Repentin. "Les promoteurs doivent comprendre que c’est dans leur intérêt de sortir, sur ce type d’opération, des logements neufs moins chers. Un jour il y aura une analyse sur le coup des politiques publiques. La Commission des comptes va s’intéresser aux décotes que nous avons accordées. Voir si elles ont permis de construire plus de logements sociaux. Si elles sont équivalentes à des aides à la pierre. Pour ma part j’en suis persuadé, au moins pour le secteur HLM", affirme le délégué interministériel.

La présidente de la fédération, Alexandra François Cuxac, va dans le même sens que Thierry Repentin, tout en apportant quelques nuances : « Nous saluons les opérations où le logement social se fasse sans qu’il y ait de transfert de charge sur le parc privé. Ces ventes de terrains publics sont un formidable levier pour faire du logement intermédiaire ou abordable, certes, à condition d’avoir des prix de terrains en conséquence ainsi qu’un cahier des charges allégé. » Le délégué interministériel est alerté.

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