L’Auvergne-Rhône-Alpes a le vent en poupe

Son poids économique et démographique permet à la région de figurer dans les premières places des classements nationaux. Très dynamique autour de Lyon, le reste du territoire offre aussi de belles opportunités immobilières.

L’Auvergne-Rhône-Alpes a le vent en poupe
L’Auvergne-Rhône-Alpes a le vent en poupe

Voilà une région aux contours redessinés. La fusion de Rhône-Alpes et Auvergne a donné naissance à une région de 7,6 millions d’habitants, soit 12 % de la population française, qui se classe ainsi en 2e position des régions les plus peuplées. Sa croissance démographique ne la place toutefois qu’en 6e position, avec une progression de 14 % sur la période 1990-2014. C’est un peu plus qu’au niveau national et tient surtout à un solde migratoire positif (+ 0,3 % par an) qui bénéficie à Clermont-Ferrand, au secteur compris entre Lyon, Annemasse et Grenoble et à la vallée du Rhône. Si sa densité de population lui vaut une 7e position, elle compte tout de même près d’une centaine de villes de plus de 10 000 habitants (3e rang national). Sur le plan économique, la nouvelle région se place juste derrière l’Île-de-France. Si son PIB atteint 239 milliards d’euros (12 % du total national), soit 31 500 € par habitant, ce qui reste tout de même assez loin des 52 400 € des habitants d’Île-de-France.


S'installer ou investir


Comme le souligne une étude du Crédit foncier, « la compétitivité de la nouvelle région se mesure notamment à sa capacité d’exportation ». Une qualité essentiellement liée à l’ancienne région Rhône- Alpes, l’Auvergne étant, quant à elle, principalement tournée vers les industries de la métallurgie, de la chimie du caoutchouc et des plastiques (Michelin) et l’agriculture. L’activité industrielle de cette nouvelle région est plutôt tournée vers les équipements mécaniques et électroniques, la pharmacie et la chimie. Bien que de nombreux emplois aient été détruits dans l’industrie, le territoire compense ces pertes par la création d’activités tertiaires. En particulier à Lyon. Résultat : son taux de chômage est faible (8,8 %) par rapport à celui observé à l’échelle nationale (10,4 %). Autant de caractéristiques qui font d’Auvergne-Rhône-Alpes un territoire où il fait bon s’installer ou investir. « La région est tirée par les grands pôles que sont Lyon, Grenoble et Annecy/Chambéry », observe Jean-Xavier Bonnet, directeur général adjoint du secteur habitat de Rhône-Alpes/Savoie chez BPD Marignan.


Lyon boostée par la loi Pinel


Depuis que Lyon et Villeurbanne ont intégré la zone A de la loi Pinel, une chose est sûre : les investisseurs n’hésitent plus à se positionner sur ces deux secteurs porteurs. « Cela leur permet en effet de bénéficier d’un loyer plafond plus élevé (12,49 /m2 au lieu de 10,06 /m2 jusqu’alors), ce qui améliore sensiblement la rentabilité du placement dans le cadre du dispositif Pinel », indique Sylvie Collier, directrice régionale des Nouveaux Constructeurs. La progression des ventes témoigne de ce regain d’intérêt. « Par rapport à l’an dernier, les réservations réalisées auprès de cette clientèle ont grimpé de 50 % », confirme Jean-Xavier Bonnet. Les investisseurs représentent désormais 42 % des ventes globales. Dans un quartier comme celui des Girondins (7e arrondissement), l’achat d’un deux-pièces de 41 m2 à 202 000 € (Bouygues) permet de tabler sur un rendement de l’ordre de 3,5 % brut, hors réduction d’impôt (de 12, 18 ou 21 %, au choix). Mieux encore, dans le 8e, un deux-pièces de 179 000 € peut être loué 569 € par mois, soit un rendement de 3,8 %. Prospecter du côté de Villeurbanne, un peu moins chère que Lyon, peut être une bonne opération.


Le coupe de pouce du PTZ


 
Le conseil vaut aussi pour les accédants à la propriété. Ainsi, dans le quartier Grandclément, il est possible d’acquérir un deux-pièces de 46 m2 à partir de 185 000 € et un trois-pièces de 57 m2 pour 210 000 €. Les primo-accédants ont aussi intérêt à explorer des secteurs comme Saint-Fons, Vénissieux ou encore Vaulx-en-Velin. Là, sur le Carré de Soie, ils peuvent dénicher des programmes à moins de 3 000 €/m2 en TVA à taux réduit, comme chez BPD Marignan (2 900 €/m2 en TVA à 7 %). À Vénissieux, des maisons de 80 m2 et des quatre-pièces signées par les Nouveaux Constructeurs s’affichent à 200 000 €. « Ces prix réduits font assurément revenir les petits budgets », insiste Sylvie Collier. D’autant que le prêt à taux zéro (PTZ) réformé donne un coup de pouce aux primo-accédants, qui bénéficient ainsi d’une meilleure solvabilité. Il profite en effet à davantage de ménages et leur permet désormais d’obtenir un montant de prêt supérieur.


Le marché alpin reprend


À Grenoble, la production est en baisse constante depuis plusieurs années en raison des difficultés à monter des opérations. On y recense tout de même une dizaine de programmes intra-muros et en périphérie. Dans l’écocité de la Presqu’île, Eiffage propose des trois-pièces de 70 m2 à partir de 252 000 €, soit 3 600 €/m2. Sur le cours de la Libération, un deux-pièces de 41 m2, acheté 169 000 € peut offrir un rendement de 3,4 %. Autre exemple : avenue Marie-Reynoard, Vinci affiche des prix plus attractifs. Un deux-pièces de 43 m2 se négocie 114 000 € et un trois-pièces, 155 000 €. Chambéry est un petit marché (250 logements vendus par an), mais il reste stable. Annecy, qui avait subi un coup de frein, semble bien repartir avec entre 600 et 700 logements mis en vente en 2015.


Marché dynamique à Clermont-Ferrand


Dans le Genevois, le marché est plus dense (de 3 000 à 4 000 logements commercialisés chaque année), mais les prix peuvent grimper jusqu’à 5 000 €/m2. À signaler toutefois, à Saint-Julien-en-Genevois, un programme des Nouveaux Constructeurs proposé à 4 000 €/m2. À l’est et au sud du Genevois, les valeurs se montrent plus raisonnables : de 3 500 à 4 000 €/m2. « Ce marché subit le contrecoup des mesures qui restreignent l’emploi des Français en Suisse », explique Jean-Xavier Bonnet. Dans l’ouest de la région, plusieurs tendances se dégagent : le marché reste dynamique à Clermont-Ferrand, selon les professionnels ; à l’inverse, Saint-Étienne et Roanne ont été davantage touchés par la crise économique. Il existe toutefois quelques programmes neufs, comme à Saint-Étienne, où Bouygues propose des trois-pièces de 58 m2 à 154 000 €. À Clermont- Ferrand, dans l’écoquartier Trémonteix, ce même promoteur commercialise des deux-pièces (42 m2) à 126 000 € et des trois-pièces (55 m2) à 166 900 €, et Nexity des 38 et 58 m2 pour 129 000 et 187 500 €. En tout cas, le manque de dynamisme apparent du marché local est compensé par des prix accessibles. Aux acheteurs et investisseurs de savoir en profiter !


 


Chiffres clés :


-  7,6 millions d’habitants (12 % de la population française)
- 12 départements regroupés
- 31 500 € de PIB par habitant
- Taux de chômage : 8,8 %
- Part des propriétaires : 60 %

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