Investissement immobilier : les 5 erreurs de base à éviter

VIDEO. Frais annexes, acheter sans visiter, prix trop élevé… si la pierre est une valeur sure, investir dans l’immobilier n’est pas toujours une mince affaire, surtout dans le neuf. Top 5 des oublis les plus courants.

Investissement immobilier : les 5 erreurs de base à éviter
Investissement immobilier : les 5 erreurs de base à éviter

1- Acheter sans visiter


C’est l’erreur que l’on observe le plus souvent et qui peut vous coûter cher. Ne vous laisser pas influencer par les plaquettes des promoteurs et l’attractivité du dispositif d’investissement locatif Pinel (voir vidéo) sans vous rendre sur place. En immobilier, il n’y a pas de secret, l’emplacement est FONDAMENTAL. Investir en Pinel ne vous sera d’aucune utilité si les locataires ne souhaitent pas habiter là où vous avez acheté. Aménagement à venir, bonne desserte par les transports, commerces, écoles… des installations qui a elles seules rendront ou non votre achat attractif.







2- Ne payez pas trop cher


Un investissement immobilier n’est rentable que si vous faites une affaire à l’achat. Renseignez-vous, via les sites d’information immobilière (voir tableau) ou en vous tournant vers les agents immobiliers, sur les prix de marché afin de voir si vous ne payez pas trop cher. Sachez également négocier le prix du logement en vous portant acquéreur sur les premiers biens d’un programme immobilier par exemple. Pour qu’un immeuble se construise, les promoteurs ont besoin d’assurer entre 30 % et 50 % des réservations. Vous serez ainsi en position de force. (Cliquez pour agrandir).


3- Mettez de côté vos sentiments


Acheter pour habiter et acheter pour investir sont deux choses différentes. Peu importe si le bien en question répond à vos critères esthétiques personnels. Ce n’est pas vous qui y résiderez. Le logement choisi doit être fonctionnel, neutre, performant afin d’être en mesure d’attirer le plus grand nombre de locataires potentiels. Intéressez-vous d’abord à ses prestations : Est-il bien isolé sur le plan phonique et thermique ? Y a t-il un ascenseur ? Est-il bien exposé ? Y a t-il des travaux à réaliser ? Quelles dépenses à venir pour l’entretenir ? … Pensez, non avec votre cœur, comme c’est le cas dans un achat classique, mais avec votre calculatrice.


4- Souvenez-vous des frais annexes


Investir, ça coûte de l’argent. Vous solliciterez probablement un prêt immobilier alors pensez à négocier votre taux, même s’ils sont toujours extrêmement bas (voir tableau). Le contexte actuel vous permet parfois d’acheter sans apport, mais conservez un peu d’argent de côté pour les frais d’assurances, les droits de mutation ou encore la TVA, sans oublier les éventuelles charges de copropriété.

Décembre 2016 Novembre 2016 Octobre
2016
Taux moyen
toutes durées confondues
1,34 % 1,31 % 1,33 %
Taux moyen sur le marché
de l'ancien toutes durées confondues
1,34 % 1,29 % 1,39 %
Taux moyen  sur le marché
du neuf toutes durées confondues
1,40 % 1,38 % 1,42 %
Taux moyen sur le marché
des travaux
toutes durées confondues
1,28 % 1,32 % 1,30 %

5- Evaluer la valeur locative du bien


A combien allez-vous louer votre logement ? Là encore, renseignez-vous sur les prix de marché dans le quartier. Faites-en sorte de fixer un prix vous assurant rentabilité, mais aussi un taux de vacance locative quasi nulle. Car en Pinel, les déductions fiscales ne vous seront accordées que si votre logement est occupé. Posez-vous les bonnes questions : vaut-il mieux louer nu ? En meublé ? Enfin, une fois les loyers perçus, pensez à la déclarer au bon régime (micro-BIC, régime réel…).

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