Immobilier neuf Île-de-France : Bien acheter en 1re couronne

Valeurs sûres par excellence, les programmes de la première couronne (92, 93 et 94) sont assez variés pour apaiser les divers appétits de logements neufs, et particulièrement les plus gourmets en espaces verts. Enquête.

Immobilier neuf Île-de-France : Bien acheter en 1re couronne
Immobilier neuf Île-de-France : Bien acheter en 1re couronne

Paris est une ville chère, très chère même. Selon le baromètre annuel d'Eca international, un spécialiste de la gestion des expatriés, les loyers parisiens sont les 3e plus élevés d'Europe et les 7e au monde.



L'achat se monnaye aussi à prix d'or : enmoyenne, à près de 7000€/m2 sur le marché de l'ancien et de 9000 €/m2 dans le neuf. Dès lors, franchir le périphérique vers la proche banlieue a souvent été la solution de report de familles désirant s'offrir une pièce supplémentaire, voire une maison, et sans travaux. Ces migrations ont fait les beaux jours de communes limitrophes, commeBoulogne, Levallois ou Issy, à l'ouest, et les Lilas, Nogent ou Montreuil, à l'est. Quoique, depuis quelque temps, la mythique capitale marque à nouveau des points auprès d'une clientèle familiale : d'après une enquête de l'observatoire des familles, Paris a gagné 10 000 familles entre 1999 et 2006, et particulièrement de deux enfants et plus.



La ville et la verdure


Au-delà de prix plus doux qu'à Paris, de l'ordre de 5 000 €/m2 dans le neuf, la petite couronne a l'avantage sur la capitale d'être une bâtisseuse, donc de présenter un certain choix de produits sur plans. Il s'agit souvent d'appartements avec grands balcons, terrasses, jardins privatifs et espaces verts aérés.


À Garches, pour citer un exemple dans ce sens,Cogedimlance cemois-ci la 2e tranche du Cottage, un domaine privé incluant un parc de 4 hectares au milieu d'un petit bâti collectif et de quelques maisons de 120 à 150 m2 (de 900 000 à 1,2 million d'euros).



Ce compromis entre ville et nature a séduit une clientèle de secondo-accédants qui vivent dans une maison, mais désormais à la recherche d'un appartement de 4 à 5-pièces les rapprochant de la capitale. Des investisseurs ont aussi mis la main sur de petites surfaces, des 2 et 3-pièces d'une bonne taille, en vue peut-être de les conserver dans leur patrimoine comme pied-à-terre. Un projet comparable, également de Cogedim, vient de sortir à Meudon dans le quartier Bellevue, autrefois parc du château éponyme ; il se compose de 46 appartements, à 7 500€/m2, répartis dans deux bâtiments et de trois grandes maisons avec boxes en sous-sol dépassant le million d'euros. De tels produits pour amateurs de verdure sous leurs fenêtres se dénichent surtout dans les villes du sud des Hauts-de-Seine, à proximité du parc de Seaux : Châtenay-Malabry (voir l'entretien avec lemaire), Sceaux, Bourg-la-Reine, Le Plessis-Robinson et Antony.


À l'est, en Seine-Saint-Denis, quelques queues de programmes, encore actives fin juillet, ont pour elles leur environnement paysager ; à Neuilly-sur-Marne, en face du parc du conservatoire avec un chemin menant aux bords de Marne (3 600 €/m2) ; à Romainville, face à la base de loisirs et avec TVA à 5,5%pour qui de droit. Ces deux projets sont développés par Kaufman&Broad.


À Charenton-le-Pont, où la lisière avec le bois de Vincennes compense une densité élevée, une petite offre voit le jour à proximité du centre-ville arboré. Trois promoteurs-constructeurs en sont à l'origine :Cogedim, Pitch Promotion et le groupe Provini, souvent présent à Saint-Mandé, Vincennes et Saint-Maurice. Entre le sud de Bercy et le centre commercial Bercy 2, à Charenton, le grand projet Bercy Charenton commence à prendre ses marques, mené conjointement par la mairie de la ville, celles de Paris et du 12e. Ces 60 hectares, malmenés par les infrastructures de transport (voies ferrées, autoroute, échangeur), recèlent un profond potentiel de mutation. Le futur quartier serait mixte, amalgamant 5000 logements, des activités, des services publics et une refonte des transports. Il pourrait, selon Anne Hidalgo, dépasser le plafond des hauteurs parisiennes, hormis pour l'habitat. L'étude urbaine a été confiée à l'architecte Richard Rogers, lauréat du Pritzker 2007 et concepteur, avec Renzo Piano, du Centre Pompidou.



Le temps des éco-quartiers


En l'espace du week-end de lancement, 400 logementsde l'éco-quartier du Fort d'Issy ont été réservés, pratiquement le tiers de ce projet de 12 hectares. Des acquéreurs ont même passé la nuit précédant l'ouverture devant les bureaux de vente. On croirait revivre les lancements des anciens terrains de Renault, à Boulogne ! Une clientèle parisienne a joué le jeu, sensible sans doute aux économies des bâtiments basse consommation (BBC), chauffées en partie par géothermie, et aux rues piétonnes, au verger de 4 hectares et à la présence d'équipements scolaires. Les secondes tranches démarrent sous la houlette de 4 promoteurs :Bouygues Immobilier,Kaufman&Broad,Vinci Immobilier et BNP Paribas Immobilier. À la demande de la mairie, les prix seront garantis à 6 200 €/m2 tout au long de la commercialisation. Enjuin, ce quartier nouvelle tendance a décroché le 1er prix des écoquartiers du Grand prix de l'environnement des villes d'Île-de-France.



Les éco-quartiers de Colombes, Rosny-sous-Bois et Vincennes ont reçu pour leur part une mention lors dudit prix. À Colombes, le quartier vert de la Marine s'inscrit sur 6 hectares situés le long du boulevard Charles-de-Gaulle, l'avenue où va passer le tramway T2 pont de Bezons/La Défense. 500 logements dont 20% sociaux, de l'hôtellerie, des bureaux et des commerces ont été prévus par la Codevam, la société d'économie mixte de la ville en charge du projet. Très prochainement, peut-être ce mois-ci, Cogedim devrait ouvrir la marche avec le lancement d'une centaine


de logements. À l'est, à Rosny-sous-Bois, l'éco-quartier de la MareHuguet avait déjà été lauréat d'une Marianne d'Or en 2009. Mixte, avec une résidence-service et une autre pour étudiants, le quartier comportera 380 logements BBC, 8 000 m2 de bureaux , une maternelle, une rue jardin et sera en zone 10. Moins avancé que celui de Colombes, le projet a donné lieu à la signature du terrain avec RFF/SNCF en juillet. Le cahier des charges devrait être validé cemois-ci pour la consultation des promoteurs. D'autres éco-quartiers de Seine-Saint-Denis sont déjà sous les projecteurs, dont celui de l'île Saint-Denis qui sera agrémenté d'une base de loisirs nautiques et les emblématiques 100 hectares des Docks de Saint-Ouen. Le nec plus ultra de la promotion privée se retrouve sur ce dernier grand projet : Eiffage Immobilier, Nexity, Cogedim, Bouygues Immobilier...


Les premiers îlots pourraient démarrer en commercialisation à la fin de l'année ou au début de 2011.



Le néo investisseur


“Une plus jeune génération d'investisseurs arrive sur le marché, observe Thierry Dubost, directeur général de Cogedim Vente.


Ce sont des clients d'une trentaine d'années, couples à deux salaires, mais sans moyens suffisants pour acquérir le grand appartement qu'ils souhaitent. Ne voulant pas « s'expatrier » en 2e couronne, ils restent locataires, mais investissent en Scellier dans une petite surface, dont la revente leur procurera un apport personnel. En cumulant défiscalisation et loyer, un tel achat


n'exige un effort d'épargne que de 100 à 200 € mensuels”. Suresnes, Boulogne et Massy remportent la préférence de ces néo-propriétaires. Moins matures, des villes de l'est en renouvellement urbain de ville de Septembre 2010 41 leur offrent en prime des perspectives de plus-value intéressantes à la revente. Tel est le cas de Montreuil ou de Bagnolet, par exemple, dont le tissu obsolète de petites entreprises laisse peu à peu la place à des immeubles qualitatifs. Rappelons que la 1re couronne a pour elle d'être assurée d'une demande locative (ce qui n'est pas toujours le cas en 2e couronne) et d'offrir une meilleure rentabilité que Paris.



Des aides à l'accession


Dans les Hauts-de-Seine, seulement 40% des habitants sont propriétaires. Pour faciliter l'accession à la propriété des budgets modestes, le conseil général consent une aide aux primo-accédants, sous conditions de ressources, et ceci aussi bien pour l'immobilier ancien que neuf. Il s'agit du prêt 92 à taux zéro, distribué par les établissements financiers signataires d'une convention avec le département. Jusqu'à la fin de l'année, les “primo” des trois départements peuvent en outre tirer parti du pass-foncier qui réduit la TVA à 5,5% sur l'achat d'une résidence principale neuve, sous conditions de ressources également.


Toutefois, le différé d'emprunt auquel donne droit ce mécanisme, à savoir 50 000 €, a été réduit depuis juillet à 20 000€. Enfin, il est possible à un primo-accédant d'acheter un bien neuf avec TVA réduite à 5,5%dans un quartier en renouvellement urbain, c'est-à-dire financé en partie par l'Anru, l'Agence nationale pour la rénovation urbaine. Une ville comme Saint-Denis offre régulièrement des opportunités dans ce sens. En pleine mutation depuis la construction de son stade légendaire, la commune ne cesse de requalifier son bâti et d'attirer les entreprises.


Depuis quelque temps, sa voisine Aubervilliers recadre nettement son image et met en avant son atout naturel majeur : le canal Saint-Denis. On attend sous peu, le long des berges, un programme en BBC de Bouygues Immobilier. Arcueil, dans le Val-de-Marne, mérite aussi quelques minutes d'attention. Voisine de Montrouge et de Gentilly, cette commune opère de longue date une profonde revitalisation de son habitat, de ses commerces et de son tissu d'entreprises. C'est ainsi que le centre commercial de la Vache Noire a ouvert ses portes sur son territoire en 2007. De son côté, le Crédit agricole immobilier commercialise un projet BBC-Effinergie autour d'un “îlot central de verdure“, souligne-t-il.


À Colombes, trois très importantes opérations de rénovation urbaine sont financées par l'Anru. L'une d'elles, sur l'île Marante, a déjà donné naissance à un gros programme de Nexity. Dans la foulée, le promoteur Expantiel devrait prochainement mettre sur le marché 31 maisons de ville en accession sociale.



Anticiper les lancements


Sous la pression de la demande et du déficit d'offres, les produits neufs s'écoulent rapidement. Près de 70% trouvent souvent preneurs lors du week-end d'ouverture.


D'où la nécessité de faire acte de candidature au plus tôt, en amont du lancement officiel ou à la rigueur le 1er jour des ventes, entre 10 h 30 et 12h 30, moment du “rush” de la journée.On peut alors encore choisir son lot et bénéficier de tarifs parfois légèrement inférieurs. Des petits cadeaux récompensent cette assiduité : Kaufman & Broad, par exemple, offre les frais de notaire à ses 5 premiers réservataires.


Le promoteur remet aussi 7 500 € à tout parrain qui lui a présenté un“filleul” acquéreur.


Des mises en vente devraient se faire remarquer au 2e semestre, sans doute plus nombreuses que durant les six mois précédents.


À anticiper : le lancement en septembre de Kaufman & Broad à La-Garenne-Colombes, à 300mètres du centre-ville qui aura bientôt sa rue Voltaire refaite à neuf (prix approximatif : 6500 €/m2) ; du même promoteur, un petit immeuble contemporain à Boulogne, et bientôt un autre d'Icade, près du métro Marcel-Sembat, rue du Dôme. Ce programme collectif associé à la construction de 4 maisons de ville devrait être mis en vente au 4e trimestre. Avant la fin de l'année également, Kaufman & Broad est attendu à Sevran et à Pantin. Dernier point, la règle d'or de l'immobilier tient en trois mots, souvent repris par les experts : “L'emplacement, l'emplacement et l'emplacement”. Cela signifie que tout programme de qualité doit offrir à ses occupants des infrastructures de transports, des écoles, des commerces et des espaces verts à proximité. La recherche foncière est revenue à ces fondamentaux au cours des derniers temps. Nul ne s'en plaindra.



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