Indicateur Bertrand : L'investisseur doit-il avoir d'autres critères d'évaluation de la qualité d'un logement que pour l'achat de sa résidence secondaire ?
Stéphane Desquartiers : Ses paramètres doivent être différents car un investisseur doit avant tout se déterminer selon le bilan financier de son opération. Par exemple, investir dans un bien haut de gamme dans un quartier bourgeois n'aurait pas de sens pour un investisseur, étant donnée l'absence de rentabilité locative d'une telle opération. Aujourd'hui, investir dans un bien neuf dans Paris intramuros est un non sens, car la rentabilité locative ne pourra excéder 2 à 2,5 % annuels. A ce compte là, mieux vaut ne pas choisir l'immobilier ! Le principal critère de l'investisseur locatif doit donc être l'équilibre entre un prix d'achat correct et une rentabilité locative d'au moins 4 %.
I. B. : En tenant compte de cette obligation de rentabilité, sur quoi doit porter l'attention de l'investisseur pour bien choisir un logement ?
S. D. : La recherche d'un logement à un prix pas trop élevé ne signifie pas que l'investisseur ne doive pas être attentif à l'environnement de son bien. Au contraire, il doit se montrer scrupuleux, aller voir sur place et valider lui-même son choix, sans se fier uniquement aux assurances du promoteur ou du commercial. Il aura par exemple tout intérêt à aller se renseigner auprès des agences immobilières du quartier, sur le marché locatif du secteur. Autre conseil : aller en mairie consulter les permis de construire déposés afin de s'assurer que dans un futur proche, le quartier ne sera pas saturé d'une offre locative trop abondante. D'une manière générale, il est important de se renseigner sur le marché locatif réel, en tenant compte de la configuration du bien que l'on a choisi.
I. B. : Quels sont les atouts d'un logement neuf pour un investisseur locatif ?
S. D. : Par rapport à l'ancien, le neuf offre à l'investisseur la garantie d'être en conformité avec les dernières normes de sécurité et de confort. Avec la généralisation des diagnostics que la loi exige du bailleur au moment de la signature d'un contrat de location, c'est une donnée importante. Et bien sûr, les logements neufs offrent une qualité et un agencement tout à fait intéressants. Cela dit, il ne suffit pas que le logement soit neuf pour qu'il soit intéressant d'un point de vue locatif : encore faut-il qu'il soit bien placé. Car les futurs locataires arrêtent d'abord leur choix en fonction de l'accessibilité, de la proximité des équipements, etc.
