Indicateur Bertrand : Quels sont les principaux critères de choix qui doivent guider le particulier investisseur ? Marc Levert : Dans un contexte de financiarisation de plus en plus important de l’immobilier, il convient de revenir aux critères de choix essentiels et la première question à se poser est “est-ce que ce bien je l’achèterais pour y habiter ?” Quant au prix de vente, il doit être pris en compte dans un plan de financement sécurisé, en fonction des valeurs locatives de marché. Il me semble toujours dangereux pour un particulier de se baser sur la seule estimation de loyers proposée par les réseaux de distribution. Un détour par les petites annonces peut permettre d’éviter des déconvenues. La surface du logement doit être cohérente par rapport à la concurrence locale. Certaines grandes agglomérations regorgent de petites surfaces, du fait des dispositifs de défiscalisation précédents.
I. B. : Faut-il mieux investir dans une ou plusieurs petites surfaces plutôt qu'un grand logement ?
M. L. : Il n’y a pas de réponse idoine, le choix dépend de la logique de rendement et de l’optique patrimoniale. En achetant un petit logement, vous visez une rentabilité immédiate et optimale. Cependant il convient d’être attentif et de ne pas choisir les agglomérations dans lesquelles les opérations de défiscalisation ont été trop nombreuses. La surabondance, dans certains secteurs, pèse sur les loyers et sur les conditions de revente. L’acquisition d’un logement familial s’adresse à une clientèle par définition plus stable. Si vous adoptez cette stratégie, vous sacrifierez sans doute un peu de rentabilité mais miserez sur une meilleure valorisation à terme de votre capital. Il est indéniable, qu’aujourd’hui les logements familiaux sont une denrée rare sur le marché locatif et de la transaction.
I. B. : Comment savoir si l'investissement que l'on s'apprête à réaliser va être rentable ou pas ?
M. L. : Cela dépend étroitement de la logique d’investissement et du degré de risque que souhaite prendre l’investisseur. L’arbitrage se réalise en fonction du couple risque rentabilité, qui est à la base de tout choix d’investissement. Sans aucune prise de risque, la rentabilité est forcément faible. A l’inverse, la prise de risque peut permettre de sortir des rendements bruts intéressants et de viser la plus-value à la sortie. A titre d’exemple, je pense que les territoires en renouvellement urbain des grandes agglomérations de province comme La Duchère dans le 9e arrondissement lyonnais ou encore le centre ville de Vaulx-en-Velin recèlent encore de véritables opportunités d’investissement.
