Recherche du locataire, états des lieux d'entrée et de sortie, quotidien de l'investissement locatif… la gestion locative appelle de nombreuses tâches. Elles peuvent être gérées par le propriétaire-bailleur ou déléguées à un professionnel de l'immobilier. Zoom sur cet incontournable de l'investissement locatif.
Qu'est-ce que la gestion locative ?
Pour faire simple, la gestion locative regroupe l'ensemble des démarches et actions à réaliser, inhérentes au quotidien d'un investissement locatif. Qu'elle soit assumée par le propriétaire particulier ou par un professionnel, elle demande du temps et quelques connaissances pour être en règle avec les obligations légales, mais aussi pour assurer la rentabilité du placement. Dans le détail, la gestion locative implique une multitude de tâches indissociables de la location.
Le mandat de gestion locative
Le mandat de gestion est l'acte par lequel le propriétaire d'un bien (le mandant) donne à une autre personne (le mandataire, qui peut être un agent immobilier, un administrateur de biens...) le pouvoir d'accomplir en son nom plusieurs actes juridiques comme la vente, la gestion d'un bien mais aussi la location.
Vous venez d'investir dans un appartement neuf pour le mettre en location ? Chercher un locataire et gérer la relation au quotidien avec lui peut prendre du temps. Grâce à la gestion locative, vous n'aurez même pas à vous en occuper. Deux solutions s'offrent à vous pour mettre votre acquisition neuve en gestion.
La gestion locative confiée à un agent immobilier
Un agent immobilier propose parfois, à côté de ses services traditionnels d'intermédiaire et de conseil en transactions immobilières de tous types, des services de gestion immobilière, dont la gestion locative.
Dans ce cadre, vous pouvez lui confier un mandat de gestion qui fait de lui l'interlocuteur de votre locataire et de votre syndic, contre une rémunération sous forme d'honoraires (un pourcentage des loyers concernés).
Il effectuera alors pour vous des prestations telles que : percevoir les loyers, rédiger et émettre les quittances, vous représenter si vous le souhaitez aux assemblées générales de la copropriété, procéder aux appels d'offre pour d'éventuels travaux et assurer leur suivi.
Il faut savoir que le métier d'agent immobilier est une profession réglementée. Un agent immobilier doit être titulaire d'une carte professionnelle délivrée chaque année par le préfet, il doit être couvert par une mutuelle qui garantit sa responsabilité professionnelle et doit présenter clairement ses montants d'honoraires.
La gestion locative confiée à un administrateur de biens
Ce professionnel sert d'intermédiaire entre le locataire et le propriétaire pour donner de la fluidité à leurs relations. Pour les propriétaires, il se charge de la parution des annonces immobilières, de la rencontre et de la sélection des locataires, de la vérification de garanties présentées. Il assure toutes les démarches liées à l'entrée dans les lieux (signature du bail, état des lieux).
Il participe à la valorisation du logement en coordonnant les corps de métier chargés de l'entretien ou de la rénovation. Certains proposent aussi des garanties contre le non paiement des loyers et des charges. C'est lui aussi qui encaisse l'ensemble des sommes dues : loyers, charges, caution et qui veille à la régularité des règlements. Il s'occupe d'établir la révision des loyers selon l'indice de construction et intervient pour le compte du propriétaire pour résoudre les problèmes qui peuvent survenir.
Pour le locataire, c'est un moyen de trouver un logement de qualité, en rapport avec ses capacités financières, un relais efficace vers le propriétaire pendant la durée du bail, en cas de dysfonctionnement d'un équipement ou pour demander au propriétaire d'effectuer les travaux qui lui incombent.
Les incontournables de la gestion locative
La gestion locative courante appelle les tâches suivantes :
- perception des loyers et des charges auprès du locataire
- révision annuelle du loyer si nécessaire
- régularisation annuelle des charges si nécessaire
- envoi mensuel des quittances de loyer au locataire
- déclaration fiscale annuelle des revenus locatifs perçus
En fonction des cas, il est également nécessaire :
- d'assurer les réparations dans le logement (certaines sont à la charge du locataire, d'autres du propriétaire)
- de gérer les sinistres qui ne sont pas couverts par l'assurance habitation du locataire
- de relancer le locataire en cas de loyers impayés
- d'engager des procédures pour loyers impayés
En cas de rupture de bail
Lorsque le locataire souhaite quitter les lieux, le gestionnaire locatif doit :
- s'assurer que toutes les formalités sont respectées du côté du locataire, à savoir : le préavis, la réalisation de l'état des lieux de sortie ou encore la bonne réception du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans le logement
- s'assurer que toutes les formalités sont respectées du côté du bailleur, à savoir : la bonne réception du préavis, la réalisation de l'état des lieux de sortie ou encore la restitution du dépôt de garantie versé lors de l'entrée dans le logement
Gestion locative et recherche du locataire
C'est sans doute l'un des aspects les plus chronophages de la gestion locative, plus encore si le logement observe un fort turnover. C'est le cas des petites surfaces louées à des étudiants par exemple.
La recherche du locataire idéal implique :
- la rédaction d'une annonce de location
- la réception des candidatures des potentiels locataires (et leur tri)
- la convocation des locataires pour la visite du logement
- la visite du logement (groupée ou non)
- l'étude du dossier du locataire
- la communication avec le locataire choisi
- la rédaction et la signature du bail
- la réalisation de l'état des lieux d'entrée dans le logement
Gestion locative : une activité rémunérée
Un particulier propriétaire qui souhaite déléguer la recherche de locataire et, plus généralement, la gestion locative de son investissement doit mandater un professionnel par le biais d'un mandat de gestion locative. Il rémunère alors l'administrateur de biens qui s'occupe de toutes les tâches précédemment listées en échange d'une rémunération clairement définie.
Gestion locative de particulier à particulier ou via un professionnel de l'immobilier ? Tout est question de temps et de connaissances (et d'argent). Un montant à prendre en compte pour calculer la rentabilité de votre investissement locatif. Mais déléguer cette partie chronophage peut être un véritable gain de temps.
