Les mentions obligatoires du contrat de réservation
Le contrat de réservation doit impérativement contenir certaines informations, sous peine de nullité : - Les coordonnées complètes du vendeur (le promoteur) et de l'acheteur. - Une description détaillée du bien : sa surface habitable, le nombre et le type de pièces, sa situation dans l'immeuble ou le lotissement. - Le prix de vente prévisionnel et les modalités de sa révision éventuelle. - La date prévisionnelle de signature de l'acte authentique de vente chez le notaire. - Le délai prévisionnel d'exécution des travaux et la date de livraison du logement. - Les conditions permettant à l'acquéreur de se rétracter et de récupérer son dépôt de garantie.
Le dépôt de garantie lors de la signature
Lors de la signature du contrat de réservation, l'acheteur verse un dépôt de garantie au promoteur pour matérialiser son engagement. Ce dépôt est plafonné par la loi en fonction du délai prévu pour la régularisation de la vente définitive : - 5% maximum du prix si l'acte authentique doit être signé dans l'année. - 2% maximum si ce délai est compris entre 1 et 2 ans. Cette somme est obligatoirement déposée sur un compte spécial ouvert au nom du réservataire, chez un notaire ou dans une banque. Elle sera restituée à l'acquéreur en cas de non réalisation de la vente dans les cas prévus par la loi.
Le droit de rétractation de l'acheteur
Après la signature du contrat de réservation, l'acquéreur dispose d'un délai de 10 jours calendaires pour exercer son droit de rétractation, sans avoir à justifier de motif particulier. Ce délai court à compter du lendemain de la réception du contrat par lettre recommandée ou de sa remise en main propre. La renonciation doit être notifiée au vendeur avant l'expiration du délai, par lettre recommandée avec avis de réception. Le promoteur doit alors restituer le dépôt de garantie dans les 21 jours.
Les cas d'annulation de la vente et de restitution du dépôt de garantie
Même après l'expiration du délai de rétractation, l'acquéreur peut, dans certaines situations, obtenir l'annulation de la vente et le remboursement de son dépôt de garantie : - En cas de refus du prêt immobilier demandé pour financer l'acquisition. - Si le prix définitif excède de plus de 5% le prix prévisionnel mentionné au contrat. - En cas de non conformité du bien livré par rapport à sa description contractuelle. - Si la vente ne se réalise pas du fait du vendeur dans le délai convenu. - Et dans les autres cas énumérés par l'article R.261-31 du Code de la Construction et de l'Habitation.
La forme du contrat de réservation
Le contrat préliminaire est nécessairement un document écrit, qui peut prendre la forme d'un acte sous signature privée ou d'un acte authentique reçu par un notaire. S'il est conclu sous seing privé directement entre les parties, il doit être envoyé par le promoteur à l'acheteur par lettre recommandée avec avis de réception ou lui être remis en main propre. L'acte n'est pas soumis à une obligation d'enregistrement mais le recours au notariat apporte des garanties supplémentaires à la transaction.
Le passage du contrat de réservation à l'acte de vente
Si l'acquéreur ne se rétracte pas, le contrat préliminaire se transforme en compromis de vente dans les 10 jours de sa conclusion. La signature de l'acte authentique définitif chez le notaire intervient ensuite habituellement dans un délai de 2 ans en moyenne. Cet acte reprend les éléments essentiels du contrat de réservation. Le prix est payé selon l'échéancier prévu au fur et à mesure de l'avancement des travaux (35% à l'achèvement des fondations, 70% à la mise hors d'eau, 95% à l'achèvement de l'immeuble, 100% à la livraison).
Les précautions à prendre avant de signer
Avant de s'engager, il est indispensable de lire attentivement toutes les clauses du contrat de réservation et de ses annexes (plan, notice descriptive,...). N'hésitez pas à vous faire expliquer les points qui vous semblent obscurs. Vérifiez également que vous pourrez bien obtenir le financement nécessaire à votre acquisition et que le promoteur présente toutes les garanties de solvabilité et de compétence requises. Prenez le temps de la réflexion pendant votre délai de rétractation avant de vous lancer dans cette opération d'achat sur plan.
