Tous les conseils en Immobilier

"L'arrivée du TGV joue à plein, non seulement à Saint- Malo, mais sur tout le marché du pays malouin. A Pleurtuit, par exemple, nous avons connu une vitesse de commercialisation record pour notre dernière résidence, où les derniers 3-pièces disponibles démarrent à 123 300 r pour 61 m2, garage inclus", remarque Christiane Brender, chez Secib. En résidence principale ou secondaire, en investissement locatif : tous les types d'acquéreurs sont présents sur le marché du secteur. "La demande est forte, c'est une évidence. Et nous avons de plus en plus de gens pour lesquelles la résidence secondaire se transforme en résidence principale bis, grâce au développement du télétravail. Il s'agit notamment de Rennais qui y conservent un pied-à-terre mais s'établissent à Saint-Malo, pour sa qualité de vie" constate Marie-Christine Le Hérissé.

Limitée par la mer d'un côté et la campagne de l'autre, comment Saint-Malo envisage-t-elle son avenir ? Pour René Couanau, le maire, la réflexion sur le développement urbain de la ville devait concilier la réponse à la demande de nouveaux logements et la préservation de l'environnement. "Fallait-il s'étendre sur les terres agricoles, notamment les importantes cultures maraîchères, qui entourent la ville ? Nous avons voulu tenir compte, non seulement des contraintes que nous impose la protection du littoral, mais aussi afficher notre volonté de ne pas trop étendre la ville" affirme-t-on en mairie, en détaillant le nouveau PLU. Au programme donc, la réalisation de nouveaux logements sur du foncier libéré en ville, la requalification de certains quartiers, la création de nouveaux équipements, culturels ou sanitaires, comme un troisième établissement d'accueil pour les personnes âgées dépendantes. Car, comme le fait remarquer Marie-Christine Le Hérissé : "S'il faut tenir compte de l'activité touristique, qui constitue une part importante de notre économie, nous pensons la ville pour tous les Malouins, et ne souhaitons pas nous tourner vers le tout-tourisme". La ville, qui compte 26 % de logements sociaux, profite d'ailleurs aussi de son PLU pour se pencher sur le sort de ses quartiers les plus déshérités. Dans le quartier de la Découverte, qui concentre les problèmes sociaux et vit replié sur lui-même, la mairie espère favoriser l'itinéraire résidentiel et l'accession à la propriété en profitant des politiques de la ville actuelles, pour lancer une opération de requalification. Et parmi les nouveaux logements prévus, la mairie compte en réserver 181 à l'accession aidée ou à la location sociale, dans les trois années à venir. De même, dans le secteur convoité du littoral, le maire a souhaité une opération de maisons en location- accession sur les terrains dont la mairie est majoritairement propriétaire. Fonctionnant comme une sorte de vente en leasing, ce projet permettra l'accès à la maison individuelle pour quelques familles à revenus modestes.

Villes phares d'une vaste agglomération, Cergy et Pontoise associent charme des boucles de l'Oise et équipements d'une ville-nouvelle. Coup de projecteur sur leurs quartiers encore en devenir.

Jean et Annick habitent depuis 20 ans dans le même appartement. Hors de question de le quitter à l'approche de la retraite. Or, le propriétaire a décidé de vendre. Que faire ? Partir ou acheter ? Avec le vieillissement de la population, les établissements bancaires ont peaufiné leurs offres commerciales aux seniors. Et le crédit immobilier n'a pas échappé à la règle. Dans les grandes lignes, il s'agit de concevoir des prêts qui puissent se rembourser avec une mensualité à deux paliers. Tant que vous travaillez, elle peut être importante. Mais, dès lors que vous prenez votre retraite et dans la perspective d'une baisse conséquente de vos revenus, les mensualités peuvent baisser de 30 à 90 % selon les banques et en accord avec vos souhaits. Le but est de vous permettre de conserver votre niveau de vie.

Vous souhaitez ouvrir vos fenêtres sur votre jardin sans vous exiler trop loin des métropoles? Les maisons en village des promoteurs vous offrent un certain nombre d'avantages et de garanties.

Retour au nord de la capitale, avec la nouvelle réalisation d'Espace 2, le Domaine du Golf, qui prouve encore une fois que le privilège d'une maison en bord de golf rime avec nature et espace. A 35 km de Paris, Luzarches est un petit village de 3 400 habitants qui bénéficie d'un bel environnement, tout près de l'Abbaye de Royaumont, du musée vivant du cheval et de l'impressionnante forêt de Chantilly. Un cadre idyllique qui ne signifie pas pour autant vivre loin de tout, puisque commerces et équipements sont à proximité, de même que les grands axes routiers qui mènent à Paris ou au pôle économique de Roissy. La commune abrite le golf de Mont Griffon : 27 trous, un hôtel, une piscine et de nombreuses activités y sont proposés, le tout sur un parc de 25 hectares de verdure. Au coeur de cette belle nature, les 16 villas du Domaine du Golf bénéficient de grands terrains, de 1 000 à 2 000 m2. Mêmes belles surfaces à l'intérieur, de 185 à 225 m2 pour des villas de 5 à 7-pièces, sans oublier deux places de garage : tout est "grande taille" dans ce nouveau programme ! Quant aux prix, ils démarrent à 450 000 € et vont jusqu'à 540 000 €, pour des maisons de grand standing.

La banque est partie d'un constat : sous l'effet du "papy boom", les plus de 50 ans sont en forte progression - 30 % des Français aujourd'hui, 44 % en 2020 et 50 % en 2040 selon l'Insee - et investissent de plus en plus dans l'immobilier à l'approche de la retraite. Un marché qui mérite d'être exploité d'autant que les "quinquas" détiennent un fort pouvoir d'achat et consomment plus que la moyenne. Selon l'Observateur de l'Immobilier, la revue du groupe Crédit Foncier qui consacrait en juin dernier un dossier aux seniors, "la part des seniors entre 50 et 65 ans ouverts au crédit à la consommation est supérieure à celle des juniors de moins de 30 ans. Ce n'est qu'après 65 ans, voire 70 ans, que le refus de principe du recours au crédit l'emporte". 

Alors, lorsque cette maison se prolonge sur un golf, sorte d'immense jardin entretenu impeccablement, dont le calme n'est troublé que par l'apparition de quelques petits véhicules silencieux transportant les golfeurs, on atteint l'idéal. Car habiter au bord d'un golf est le plus souvent synonyme de maison : "Le quartier du golf est très résidentiel, tranquille et pavillonnaire. Il n'était pas question d'entourer un tel espace d'immeubles développés en hauteur", explique-t-on à la mairie de Bussy Saint-Georges. Le golf 18 trous de la ville s'étend sur 50 hectares et son extension est en cours de réalisation. Elle permettra l'édification d'un parcours d'entraînement et d'initiation de neuf trous et celle d'un nouveau parcours de dimension internationale, de 18 trous. "C'est le quartier résidentiel le plus recherché de Bussy" estime un agent immobilier de la ville. "Certains clients viennent régulièrement nous consulter pour savoir si des maisons sont à vendre dans le quartier. Ils recherchent la perle rare : les maisons dont les fenêtres s'ouvrent directement sur une partie du parcours" ajoute-t-il. Les 219 logements qui entourent le golf de Bussy sont donc des maisons, et plutôt haut de gamme.

S'endetter à plus de 50 ans est tout à fait possible aujourd'hui, d'autant que les banques se mettent en quatre pour séduire cette frange importante de population au pouvoir d'achat souvent élevé.

La maison n'est pas le produit traditionnel de l'investissement immobilier, idéalement tourné vers les petites surfaces aux prix d'entrée plus contenus et qui permettent une rentabilité locative plus élevée. Pourtant, la demande existe sur le marché locatif, et si la rentabilité n'est pas des plus intéressantes, l'avantage patrimonial est incontestable, le marché de la revente étant actif et bien orienté, du fait de la pénurie de maisons sur l'ensemble des grandes villes. Visez les programmes de petites maisons en périphérie des villes de province, où vous trouverez les prix les plus contenus. Par exemple dans les petites communes près de Tours, des maisons de 4-pièces, de 84 m2, s'affichent à 155 000 € dans un programme de Bouygues Immobilier. Autre exemple à Barfleur, dans la Manche, où Jean Cassou commercialise des maisons à partir de 170 500 €. Rares programmes abordables dans le sud de la France : à Toulouse, le groupe Carrère propose 26 maisons de ville à partir de 61 m2, pour 130 000 €. Un peu plus loin, à proximité de Montauban, Alain Fisher Promotion affiche un prix de départ de 132 000 € pour ses maisons. En Ile-de-France, même dans les départements de grande couronne, les prix sont élevés. Vous pouvez tout de même trouver quelques programmes, comme celui que Promogim commercialise à Sarcelles, dans le Val d'Oise, et où quelques 4-pièces de 78 à 85 m2 sont encore disponibles à partir de 225 000 €. A noter que le promoteur propose sur ce domaine d'une soixantaine de maisons, un dispositif de garantie et de gestion locative.

Pour trouver la maison de vos rêves, vous pouvez bien sûr vous tourner vers un constructeur de maisons individuelles, qui bâtira votre villa, suivant les modèles qu'il pourra vous proposer, voire même suivant vos propres plans. Le seul problème sera alors de trouver un terrain à des prix abordables : à proximité des grandes métropoles, cette démarche est loin d'être aisée. Vous pouvez également vous tourner vers l'offre des promoteurs qui construisent des maisons en village.

Vous rêvez de collines verdoyantes s'étendant à l'infini devant vos fenêtres, du murmure du ruisseau et de buissons impeccablement taillés ? Intéressez-vous aux programmes neufs qui ont la chance de s'implanter au bord d'un golf...

Opter pour un prêt classique avec modulation des échéances peut constituer une piste tout à fait intéressante. Un tel prêt permet, en effet, à l'emprunteur de décider, lui-même, du montant de ses mensualités de remboursement en fonction de l'évolution de ses revenus. Elles peuvent être modulables à la hausse comme à la baisse avec certaines limites, variables selon les établissements bancaires. Si l'emprunteur souhaite augmenter ses échéances, la durée totale de son crédit se trouve diminuée, ce qui signifie une économie sur le coût global du crédit. A l'inverse, s'il veut diminuer ses échéances, par exemple après son passage à la retraite, la durée de son crédit s'allongera.

Pour ceux qui ont eu le réflexe d'acheter quelques années en arrière, la question ne se pose pas dans les mêmes termes que pour les retardataires. La revente d'un logement trop grand pour en acquérir un plus modeste, peut s'envisager par le biais d'un crédit relais seul qui suffira à couvrir en totalité le nouvel achat. A condition, toutefois, que l'intervalle entre achat et revente soit le plus court possible pour éviter un coût de crédit trop élevé. De ce point de vue, le ralentissement de l'activité économique et le tassement du marché immobilier doivent inciter à la prudence. Même chose pour ceux disposant d'un bien dont la valeur est moindre que l'achat envisagé. Dans ce cas, un crédit relais "jumelé" à un crédit à long terme apporte généralement une réponse adaptée. Le logement détenu constitue un capital qui servira au nouvel achat et limitera l'emprunt. Quant à ceux qui achètent pour la première fois, la nécessité de s'endetter sur dix, douze, voire quinze ans s'impose. Hélas, passée la cinquantaine, cela porte la charge de remboursement souvent au-delà de 60-65 ans, à un moment où l'on aimerait justement que cette charge, au mieux, disparaisse ou, au pire, s'atténue. S'il n'existe pas de solution miracle, reste que les banques font preuve d'imagination pour apporter le maximum de souplesse à leurs formules. Sur le marché, on trouve des prêts à taux fixe, à taux révisable, mixtes, à mensualités constantes, modulables ou encore lissées. Il est même possible de rembourser jusqu'à 70/75 ans, voire 80 ans, à condition d'accepter de payer le prix fort. Hélas, cela ne va pas dans le sens d'une diminution des charges au moment de la retraite ! Tout espoir n'est cependant pas perdu ! Les banques se sont, en effet, penchées sur le cas de ces "quinquas" retardataires. Pour preuve "Idéalia", la formule de crédit mise au point par l'UCB qui, n'en doutons pas, devrait susciter l'intérêt des plus de 50 ans.

Un domaine de maisons peut-être très étendu, regroupant parfois jusqu'à une centaine de maisons. Pour éviter l'effet "immeuble à l'horizontale", avec des alignements uniformes et des vis-à-vis trop proches, les promoteurs ordonnent soigneusement leurs plans de masse. Pénurie de terrain oblige, les jardins peuvent être de taille modeste : raison de plus pour soigner l'aménagement du village et créer des ruptures d'alignement, engendrer des orientations de maisons pour qu'un jardin se prolonge sur celui de la maison voisine, etc. Autre tendance : organiser les domaines à la façon d'un hameau, en recréant des placettes, des allées piétonnes, qui accentuent le côté convivial de ces résidences. Ce dernier aspect compte dans le choix des acquéreurs : "En immeuble, on se connaît moins bien et on a même plutôt tendance à s'ignorer. Nous avons trouvé une toute autre ambiance en arrivant dans notre maison : discussions en se retrouvant à jardiner en même temps, échange de plantes, barbecues et invitations des enfants chez les uns ou les autres. C'est peut-être une exception, mais je pense que la vie dans un espace ouvert sur l'extérieur permet de mieux communiquer avec ses voisins" témoigne Paulette, qui a quitté Malakoff il y a 5 ans, pour une maison à Saint-Vrain, au fin fond de l'Essonne.

Entre terres agricoles et villes nouvelles, le sud-est de l'Essonne abrite plusieurs terrains de golf qui offrent quelques belles opportunités de vivre au vert à une trentaine de kilomètres de Paris.

A tout âge, l'octroi d'un crédit immobilier est toujours subordonné à la souscription d'une assurance décès invalidité. A plus forte raison lorsqu'on atteint la cinquantaine. Et bien qu'aucune loi ne l'impose, difficile de s'y soustraire ! Comme son nom l'indique, l'assurance couvre le décès mais aussi l'invalidité totale et définitive et, facultativement, l'incapacité temporaire de travail. En cas de décès, l'emprunteur est assuré que ses héritiers n'auront pas à supporter le poids de la dette. C'est, en effet, la compagnie d'assurance qui prend en charge le remboursement intégral des sommes non encore réglées. Il en est de même de l'invalidité permanente et définitive. L'incapacité temporaire de travail n'est pas forcément couverte par les contrats. Lorsqu'elle l'est, cette garantie prend en charge, après un délai de franchise, les mensualités de remboursement pour un temps limité. Pour prétendre à l'assurance, il faut cependant tenir compte de l'âge limite de souscription et de l'âge limite de remboursement. Ainsi, l'âge limite d'adhésion varie, selon les contrats, entre 60 ou 65 ans. Les garanties invalidité et incapacité cessent normalement à 65 ans, tandis que celle lié au décès ne couvre pas au-delà de 70 ans, voire 75 ans dans certains cas. Cela signifie que l'emprunteur doit avoir remboursé son crédit avant cette échéance puisqu'il n'est plus couvert ensuite. En règle générale, le coût d'une assurance "groupe" standard varie entre 0,30 et 0,50 % du capital emprunté ou restant dû. Un coût relativement intéressant pour les "quinquas". Car ce type de contrat fait supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes d'assurance identiques. Pourtant le risque de maladie invalidante ou de décès est forcément moins élevé chez un jeune de 30 ans que chez celui de 50 ans. En d'autres termes, les jeunes paient pour les plus âgés. Inutile donc de tenter d'obtenir de meilleurs tarifs par le biais d'une délégation d'assurance. D'autant que les banques y sont réticentes. D'abord, parce qu'elles sont rémunérées sur les contrats qu'elles font souscrire, ensuite parce qu'avec l'assurance groupe, la banque connaît l'étendue des garanties. Elle est en outre assurée du paiement des primes puisqu'elles sont honorées en même temps que les mensualités du crédit. Ce qui n'est pas forcément le cas lorsqu'il est fait appel à une délégation d'assurance. Reste que la délégation peut être une solution en cas de refus d'assurance groupe. Si pour les plus jeunes, un simple questionnaire de santé suffit pour bénéficier de la garantie, en revanche, les plus âgés s'exposent à des examens plus poussés (visite médicale de contrôle, bilan sanguin, radios...). Et si la compagnie estime qu'elle prend un risque, elle ne manquera pas, soit de restreindre sa garantie, soit d'exiger une surprime. Ou encore de refuser tout simplement d'assurer. Dans ce cas, seule une assurance individuelle peut constituer une solution. A condition d'accepter d'en payer le prix. Quant à ceux qui ont passé les limites d'âge, qu'ils se rassurent. Désireuses de capter la clientèle des futurs retraités à haut pouvoir d'achat, les compagnies d'assurance et les établissements de crédit ont mis au point des contrats permettant de souscrire au-delà de 65 ans et de rembourser y compris jusqu'à 80, voire 85 ans. Dans ce domaine, toutefois, les tarifs sont souvent dissuasifs. "Après 65 ans, les tarifs deviennent exorbitants, s'exclame Ralph Ruimy d'Empruntis, le courtier en crédit, les primes peuvent être multipliées par quatre !". Et même davantage. Car de 0,30 à 0,50 % du capital emprunté ou dû, le coût peut atteindre 2,50 %. Un élément qui renchérit considérablement le coût du crédit. Une bonne raison donc pour ne pas trop différer votre décision d'emprunter !