Tous les conseils en Immobilier

Indicateur Bertrand : Comment se traduit la politique de l'habitat du Conseil général ? Pierre Bédier : La question du logement est souvent posée aux élus. Le coût de la location ou de l'acquisition d'un bien immobilier pèse non seulement de plus en plus lourd dans le budget des ménages, mais il impacte aussi le développement et l'implantation des entreprises. Il est évident que les difficultés de recrutement sont croissantes en région parisienne et dans les Yvelines en particulier. Le département apparaissant de surcroît très diversifié, nous avons pu constater que le rythme de construction était plus faible en zone urbanisée qu'en zone rurale. Le Conseil général s'est par conséquent fixé l'objectif de construction d'au moins 6 000 logements par an alors que la moyenne actuelle est d'environ 3 500 unités. Notre politique vise à soutenir les communes dans leurs efforts pour bâtir et, pour ce faire, nous passons avec elles des "contrats de développement de l'offre résidentielle", assortis d'objectifs et d'une subvention de 10 000 € par logement. Une aide complémentaire de 2 000 € peut aussi être versée au travers des intercommunalités qui ont la compétence logement. Jusqu'à présent les villes signataires sont Houdan et Jouy-en-Josas. Une quinzaine de contrats de ce type seront en préparation d'ici à la fin de l'année. En matière de politique du logement, la moyenne par habitant investie par le Département, 18 e par habitant, est au même niveau, voire supérieure, à celle de la Région et de l'Etat.

"Je m'attarderai sur les défis que le logement neuf doit, à mon sens, relever aujourd'hui au premier rang desquels se situe le défi de la qualité. Qualité architecturale, bien évidemment, qualité de son implantation dans l'espace urbain, assurément, mais qualité de conception et qualité énergétique par dessus tout. Une étude récente a montré que l'entretien et la maintenance représentent 75 % du coût total d'un bâtiment. Côté locataires, toute économie sur les charges est la bienvenue pour limiter l'effort locatif. Côté société, il est grand temps de se plier aux critères du développement durable. Le rendement énergétique des logements neufs est à l'évidence un acteur important de cette traque aux gaspillages. Les SEM ont très vite intégré cet enjeu en étant pionnières en matière de Haute Qualité Environnementale, de recours à des matériaux innovants, aux chaudières à bois ainsi qu'aux équipements solaires en tous genres."

La Conseil général des Yvelines lance un appel à projets en faveur du logement. Objectif : relancer la production de logements et son développement sur les pôles urbains existants bénéficiant de l'offre d'équipements et de services. Cet appel s'adresse aux opérateurs en matière de logements (promoteurs ou organismes HLM) qui souhaitent développer l'offre de logements en s'investissant dans la conception et la production d'un habitat urbain innovant apportant des réponses pertinentes en terme : - d'attractivité de l'habitat pour réhabiliter un mode de vie urbain adapté aux besoins des familles. - De diversité des produits pour contribuer à la production d'un parc de logements à caractère social le moins différencié possible. - De montages d'opérations pour faciliter la sortie des opérations à court terme, tout en apportant des garanties sur leur gestion à long terme. Selon le Conseil général des Yvelines : "Les candidatures des opérateurs devront recevoir un accord de principe de la commune concernée. Une attention particulière sera portée aux sites que les collectivités souhaitent urbaniser en priorité et pour lesquels une maîtrise foncière est souhaitée.Les candidatures porteront sur des opérations innovantes localisées en tissu urbain existant et comportant 10 à 60 logements diversifiés en termes de types et de conditions d'accès. Pour ces opérations, le Conseil général s'engage à apporter une aide à la conception des projets candidats répondant aux critères de l'appel à projets et une aide à l'investissement pour les projets sélectionnés." Cet appel à projets se déroule jusqu'en décembre 2006. www.cg78.fr

Pivot des échanges entre les capitales du nord de l'Europe, Lille est résolument tournée vers l'avenir. Engagée dans un grand projet urbain, elle offre de nouvelles opportunités aux acquéreurs.

Plutôt que concurrents, les deux dispositifs sont complémentaires dans l'esprit de la loi. "Ces deux produits ont leur place sur le marché et répondent à des besoins différents", estime d'ailleurs Pascal Brasseur, directeur général de BNP Paribas Invest Immo. Si le Robien recentré est désormais moins avantageux fiscalement, il implique moins de contraintes pour l'investisseur, notamment en terme de choix du locataire. A l'inverse, le Borloo neuf, nettement plus attractif sur le plan fiscal, impose en contrepartie un certain nombre d'exigences à l'investisseur, de façon à orienter la location vers des ménages aux revenus moyens qui rencontrent aujourd'hui des difficultés à se loger.

Le Robien a changé, le Borloo est arrivé. Derrière ces modifications, reste le but d'encourager la production de logements locatifs. Comment choisir entre les deux ? Mode d'emploi.

C'est aussi une clientèle internationale qui convoite le pays de Gex. Située dans l'Ain, entre le Jura et le lac Léman, cette planète en miniature de 60 000 habitants accueille plusieurs dizaines de nationalités. Des ingénieurs, des financiers, des chercheurs, des interprètes qui sont en fonction soit à Genève, au siège européen de l'ONU ou dans une ONG, soit dans le pays de Gex, au Cern, le plus grand laboratoire de recherche sur les particules au monde. Bien qu'elle ne compte que 6 000 habitants, Divonneles- Bains fait figure de "capitale" en accueillant des touristes internationaux et plus de 3 000 curistes chaque année dans son établissement thermal. La ville porte encore la marque d'un passé fastueux au travers de son casino, son théâtre et son golf. Le pays gessien s'ouvre aussi sur le parc naturel régional du Haut Jura : "C'est un jardin ouvert sur le monde", commente la publicité locale. Quelques opportunités se présentent sur ce marché immobilier très tendu. A Prevessin- Moëns, où est installé le Cern, Franco-Suisse propose 15 maisons de 160m2 avec des jardins de 300 à 600 m2. Cosmopolite, résidentielle et verte, la commune est relativement étendue (1 200 ha) et regroupe plusieurs hameaux. Environ 5 600 habitants d'une soixantaine de nationalités différentes y résident. Ogic est aussi présent dans l'environnement très vert de Gex, au pied du col de la Faucille, et Promogim à Bellegardesur- Valserine. Les prix tournent autour du 2-pièces à 120 000 € et du 5-pièces à 400 000 €. Ici le bel ancien a son prix : près d'un million d'euros la maison d'architecte de 6-pièces avec vue sur le lac et le Mont-Blanc à Divonneles- Bains.

L'assemblée générale est appelée à voter l'installation d'une antenne relais sur le toit de l'immeuble. Quelle est la majorité requise et quels seraient mes recours si cela était accepté ? (Sébastien C., Paris 11e)

Indicateur Bertrand : Que devient le Val Fourré ?

Pas étonnant, dans ces conditions, que les prêts longue durée se taillent un franc succès. "Les acquéreurs raisonnent en mensualités, analyse Jean-Pierre Bourgeois. S'ils paient 700 ou 800 € de loyer et s'ils peuvent avec un emprunt sur 25 ou 30 ans rembourser 800 ou 900 €/mois, ils n'hésitent pas." Les crédits sur 25 ou 30 ans deviennent donc monnaie courante. Et leur part ne fait que progresser à toute allure. Si les prêts sur 20 ans représentent toujours plus de 30 % de la production, ceux d'une durée de 25 ans, dont la part se situait à 16 % en début d'année 2005, atteignent désormais près de 30 % de la production des banques. Et force est de constater que de telles durées ne suffisent plus à rendre solvables certains ménages. D'où une montée en puissance des prêts sur 30 ans. Selon Meilleurtaux, ces prêts sur 30 ans, principalement destinés aux jeunes, atteignaient 6 % du total des crédits contre 3 % au début de la même année. Toujours pour compenser la poursuite de la hausse des prix de l'immobilier et celle des taux, certains établissements financiers n'hésitent pas à aller plus loin en proposant, depuis quelque temps déjà, des formules sur 35 ans. A l'instar de l'UCB ou de GE Money Bank. Dès lors, on peut se poser la question : à quand les prêts sur 40 ans ? "On l'envisagera si nécessaire, lance Jean-Pierre Bourgeois. En Espagne, c'est très courant, ce qui permet à 80 % de la population d'être propriétaires." Ce n'est d'ailleurs sans doute pas un hasard si une banque espagnole comme la Kutxa Bank s'installe en France. Avec la ferme intention de prendre des parts de marché notamment sur le crédit immobilier à très long terme. Certains banquiers demeurent toutefois sceptiques quant au succès de telles formules. D'autant que le seuil des 30 à 35 % d'endettement reste incontournable. "Les consommateurs français n'auront pas forcément envie de s'engouffrer dans la brèche, explique Bruno Rouleau de Inf&Fi, même si la mensualité se trouve diminuée par l'allongement de la durée, ce n'est pas suffisamment important pour que cela marche, je pense plutôt que les banques vont développer des formules plus complexes encore, panachant par exemple taux fixe et taux révisable pour redonner un peu d'air aux emprunteurs." Une solution qui, selon lui, n'est pas forcément dénuée d'intérêt. Certes, les taux révisables sont à la hausse, mais leur écart avec les taux fixes est suffisamment significatif pour permettre, durant les premières années de remboursement, de réaliser une économie sur le coût du crédit. "L'Euribor se situera autour de 3,50 % en fin d'année, analyse Jean-Pierre Bourgeois. Les fixes atteindront selon toute vraisemblance 4 à 4,15 %, une différence non négligeable sur le coût du crédit." Reste à savoir si les taux révisables vont continuer à remonter. Auquel cas, le gain risque d'être limité.

"Les taux révisables ont perdu en intérêt"

Aujourd'hui, 1 130 Sociétés d'économie mixte (SEM) sont en activité en France. Elles interviennent dans une quarantaine de domaines d'activité et principalement dans l'aménagement, le logement, le tourisme, les transports et l'énergie. Elles représentent près de 9 % des 16 000 entreprises publiques locales dénombrées au plan européen. Elles emploient 65 500 salariés. Le montant de leur capitalisation s'élève à 2,65 milliards d'euros, détenus à 65 % par les collectivités locales. Le volume de leurs investissements est estimé à 11 milliards d'euros. Elles ont réalisé en 2005 un chiffre d'affaires de 13,8 milliards d'euros. www.fedsem.fr

Jean-Luc Rigaut : Le coeur de ville d'Annecy a été profondément réaménagé. Un parking de 800 places, un centre commercial, 10 salles de cinéma et 350 logements, dont les travaux s'achèvent, sont notamment venus compléter l'hyper-centre. Dans une optique de mixité, la ville réalise des acquisitions foncières et des ZAC comportant un tiers de logements sociaux. Un environnement privilégié comme le notre impose de mener parallèlement une politique active de développement des modes doux en termes de pistes cyclables et de lignes de bus, car l'utilisation de la voiture augmente de 3 ou 4 % par an. L'équilibre entre la ville et l'environnement doit rester constant et c'est d'ailleurs pour cette raison que nous sommes attachés à la loi Littoral sous sa forme initiale. Il y a urgence à régler le problème de son éventuelle refonte.

L'arrivée du TGV a été une étape importante. Les 120 ha de terrains militaires classés non constructibles en plein centre-ville ont permis de faire entrer le TGV en coeur d'agglomération et de développer autour de ce noeud de transports un nouveau quartier, Euralille. Son architecture moderne a fait débat, mais il marque incontestablement l'entrée de Lille dans la modernité et sa volonté de figurer au rang des grandes métropoles européennes. Aujourd'hui, les tours Crédit Lyonnais, Lille-Europe, l'Atrium, Cité des Affaires et Eurocity offrent au total 81 000 m2 de surfaces de bureaux. Le centre commercial y ajoute un hypermarché de 10 000 m2 et 120 boutiques ; et la détente au grand air n'est pas oubliée avec les 7 ha du parc Henri Matisse.

J'ai terminé mes études en 2005 et souhaiterais aujourd'hui bénéficier d'un prêt à taux zéro pour l'acquisition de ma résidence principale. Cela est-il possible ? (Cécile D.,Massy, 91)

Faire baisser davantage ses impôts et accepter des contraintes supplémentaires ou accepter un avantage fiscal réduit, mais bénéficier d'une plus grande liberté pour louer son bien ? Comment faire le bon choix pour son investissement locatif ?

"L'investisseur doit d'abord se poser la question de ses besoins"