Tous les conseils en Immobilier

Du Pays basque au sud des Landes, le marché immobilier évolue à un rythme soutenu.

La livraison de notre appartement neuf a pris du retard, mais nous avons déjà donné congé du logement dont nous sommes locataires.Pouvons- nous prévenir le bailleur que notre résiliation est sans effet ? (M. et Mme Bertrand F.,Nantes, 44)

La mer, le soleil et la nature étant au rendez-vous à Bandol, Ricciotti est un adepte de la chasse sous-marine, de la pêche et de “la poésie en chair et en os”, dernier dialogue faisant sens selon lui. Il a trois enfants : un ingénieur, une avocate et peutêtre un futur joueur de football. Aucun d’eux n’entend suivre la trajectoire d’un père anxieux qui croit encore “que l’architecture doit échapper à l’insignifiance”. L’avenir ? “Survivre à la barbarie culturelle et résister au consumérisme de la mondialisation”.Mais surtout… “rester paranoïaque.”

Nexity allie l’ensemble des compétences et expertises immobilières à destination des particuliers, entreprises et collectivités locales. Intervenant sur les différents métiers de l’immobilier : ensemblier urbain, promotion (logements, bureaux, commerces et activités), services immobiliers aux particuliers et aux entreprises, réseaux de distribution, financement spécialisé et gestion d’actifs, Nexity est aujourd’hui un acteur majeur dans l’immobilier en France, capable d’apporter une réponse complète aux besoins de ses clients. Implanté sur l’ensemble du territoire national, Nexity est également présent en Europe, notamment en Belgique, en Espagne, en Italie, au Portugal et en République Tchèque. www.nexity.fr

Quelles sont les évolutions actuelles des marques de qualité ? “Globalement, elles vont plus loin sur la qualité environnementale. Lorsque cette dimension existe déjà, comme pour la marque Habitat & Environnement, nous intégrons de nouvelles dimensions, comme celle du confort visuel”, explique Antoine Desbarrières, le directeur de Qualitel, qui est aussi le président de Cerqual. Collant aux préoccupations majeures actuelles, les marques de qualité du bâtiment mettent en effet l'accent sur le développement durable et sur la nécessité de réaliser des économies d'énergie. Elles vont plus loin en ce qui concerne les niveaux de performance visés, en intégrant par exemple le niveau Effinergie, qui reprend les niveaux allemands et suisses pour les maisons passives. Par ailleurs, la dimension environnementale sera intégrée aux marques qui ne la présentaient pas jusqu’ici, avec par exemple un niveau Qualité Environnementale pour la marque NF Logement. Dans le droit fil de cette orientation, la qualité de l'air fait son apparition en tant que nouveau critère de qualité. Les professionnels s’engagent.“C'est un sujet difficile sur lequel nous avançons en respectant le consensus nécessaire entre professionnels et consommateurs, qui préside à chaque fois l'élaboration de nos certifications”, précise Antoine Desbarrières. La certification est une démarche volontaire et le succès croissant des différentes marques et labels de qualité montre un engagement plus fort des professionnels. Même si la première raison de cette progression réside fort logiquement dans l'augmentation du nombre de logements construits, on constate tout de même que les demandes de certification augmentent plus vite que la construction. L'engagement récent de grands noms de la profession immobilière, comme Bouygues Immobilier, Vinci Immobilier, Habitat Meunier ou le groupe Geoxia, de tout ou partie de leur production sous différentes marques de qualité, met en lumière le principal intérêt de la certification. Celle-ci illustre la volonté des professionnels d'aller dans le sens des préoccupations exprimées à la fois au niveau citoyen mais aussi au niveau des pouvoirs publics, notamment en matière d'économies d'énergies.

Paris Nord-Est. Les 18e et 19e arrondissements vivent l'aube d'une métamorphose sur leurs flancs nord. Un million de mètres carrés vont sortir de terre sur 200 hectares entre la porte de la Chapelle et le canal de l'Ourcq. Ce grand projet porte un petit nom : "Paris Nord-Est". Il prévoit des logements (50 % sociaux), du tertiaire tourné vers le développement économique et l'emploi, des espaces publics requalifiés (rue d'Aubervilliers, boulevard de la Chapelle, rives des canaux…). Les portes de Paris sont revues et corrigées. La création de la gare Eole Evangile renforce la desserte (RER E) à laquelle va s'ajouter le prolongement du tramway Est des Maréchaux. Dans la Zac Claude Bernard, sur les friches de l'ancien hôpital du même nom, prend pied un complexe cinématographique de 14 salles avec librairie et boutique DVD. Au 104 de la rue d'Aubervilliers, l'ancien bâtiment des Pompes funèbres devient un lieu de création accueillant des résidences et des espaces de travail pour artistes. "Le 104", dit-on déjà dans le petit monde de la culture. Cette offre complète le bastion de la Villette, où Jean Nouvel réalise un auditorium géant de 2 400 places pour les orchestres de Paris (livraison en 2012). Investir sur le quartier alors qu'il se bonifie n'est pas une mauvaise idée. D'autant que les promoteurs ont sorti quelques programmes à des prix compétitifs dans le contexte actuel. Le 2-pièces de Parthena vaut dans les 250 000 e hors parking : il donne sur les jardins d'Eole inaugurés en mai, un parc de quatre hectares au caractère écologique (prairies fauchées à la main, feuilles transformées en compost, respect de la biodiversité). Le groupe Gambetta a ouvert un chantier de 150 appartements, rue Curial. "A 5 500 z de moyenne, c'est le mètre carré le moins cher de Paris", argumente le négociateur. Un 3-pièces avec 100m2 de terrasse revient à 475 000 z." Aux minimini budgets, CFD propose un 3-pièces pour 275 000 e, le plus abordable du moment. A ce niveau de prix, l'ancien et le neuf se chevauchent. Le réseau des agences Laforêt note que, sur la Villette, le 2-pièces ancien tourne en moyenne à 192 500 e et le 3-pièces à 287 500 e. En se rapprochant des Buttes Chaumont, les tarifs deviennent plus lourds : 6 450 e/m2 signé Kaufman & Broad, à proximité des métros Jaurès et Laumière. Les Buttes Chaumont demeurent un classique de l'Est parisien. Outre leur parc de 25 hectares, ils comportent des allées de petites villas, des escaliers du type "Montmartre"… Poussant jusqu'à "l'est de l'Est", sur le boulevard Davout (20e), Paris Promotion a lancé un petit programme sur le passage du futur tramway des Maréchaux. Le 2-pièces vaut 205 000 e, parking inclus. Depuis quelque temps, "Ménilmuche" soigne son image : réfection des voiries, zone 30, piétonisation, plantation d'arbres… La place Octave-Chanute s'est transformée en "quartier vert".

Si vous pouvez bénéficier d'un prêt à faible taux, c'est le moment d'en profiter. D'autant que leurs conditions sont généralement plus attractives que dans le secteur privé. N'espérez tout de même pas financer la totalité de votre acquisition par ce biais. Car, dans la plupart des cas, ces prêts sont de faible montant.

“Une forte demande sur l’Est lyonnais”

Indicateur Bertrand : Où en est la réalisation des grandes Zac de Rennes ?

Indicateur Bertrand : La région du Pays basque recèle-t-elle des marchés différents ?

Les acquéreurs d'un logement neuf ou ancien peuvent financer une partie de leur bien avec le prêt Paris Logement (PPL) de la Ville de Paris. Sans intérêt et sur 15 ans, celui-ci équivaut à 24 200 e pour une personne seule et à 39 600 e pour tous les autres ménages. Les bénéficiaires doivent être primo-accédants, résider à Paris depuis au moins un an et justifier d'un revenu annuel plafonné à 25 425 e pour une personne seule et jusqu'à 64 794 e pour les ménages de 5 personnes et plus. Une quinzaine de banques accordent ce prêt auquel ne peuvent pas prétendre les investisseurs.

Avec la remontée des taux de crédit, les prêts de l'épargne logement redeviennent attractifs. Si vous avez eu la bonne idée d'ouvrir un Plan ou un Compte, vous pouvez peut être bénéficier d'un prêt qui peut atteindre 92 000 e dans un cas et 23 000 e dans l'autre. Le taux du prêt dépend de sa date d'ouverture et force est de constater que certains régimes sont plus intéressants que d'autres. Pour le Plan, la dernière modification remonte au 1er août 2003 et fixe le taux du prêt possible à 4,20 %. Ce n'est pas le cas du régime précédent, qui concerne les Plans ouverts entre le 12 décembre 2002 et le 31 juillet 2003, dont le taux d'emprunt est fixé à 4,97 %. Mais ceux qui ont souscrit un plan entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000, sont mieux lotis, le taux du prêt étant fixé à 4,31 %. Certes, vous pouvez espérer mieux avec un crédit libre si vous mettez sur la table un excellent dossier : par exemple 4,20 %, mais sur 15 ans seulement ! Au-delà, les taux grimpent entre 4,40 et 4,80 %. L'intérêt du PEL reste limité, mais celui du CEL ne fait aucun doute. Le taux d'emprunt du régime en vigueur (depuis le 1er août 2006) s'élève à 3,25 %, soit nettement moins que les taux des banques. Et si vous avez la chance de posséder un CEL plus ancien, ne vous en privez pas. Pour les comptes ouverts entre le 1er février 2006 et le 31 juillet 2006, le taux d'emprunt est fixé à 3 % et pour ceux souscrits entre le 1er août 2005 et le 31 janvier 2006, c'est encore mieux : 2,75 % ! De quoi faire réfléchir.

Qualitel, NF logement, Habitat et Environnement : vous pouvez retrouver ces différents sigles sur les plaquettes des programmes neufs des promoteurs. A quoi correspond cette diversité ? Qualitel caractérise avant tout le confort et l'économie de charges d'une réalisation. Mais plusieurs marques sont proposées afin que les maîtres d'oeuvre aient envie de s'engager. Cette abondance de marques ne nuit-elle pas à la visibilité de la certification aux yeux du grand public ? “C'est une vraie question et les associations de consommateurs qui siègent dans nos instances relaient la nécessité de simplifier le message”, acquiesce Antoine Desbarrières, qui constate cependant qu'actuellement, les promoteurs et maîtres d'ouvrage ont encore des demandes spécifiques qui justifient l'existence de plusieurs marques aux critères différents et s'appliquant à des domaines particuliers. Exemple avec la certification NF Logement, qui concerne la qualité du bien, mais aussi les services que le promoteur apporte à l'acquéreur, de la phase d'avant-contrat jusqu'à la livraison. Elle va au-delà de la construction et implique un engagement du promoteur sur tous les logements qu'il construit, contrairement aux autres marques. Les trois critères sur lesquels se base la certification NF logement, sécurité, acoustique et thermique, possèdent plusieurs niveaux de performance, A, B ou C. Au final, le profil affiché par une opération immobilière dans chacun de ces critères permet, selon la marque de donner au consommateur : “Un élément de lecture pointu sur le marché immobilier”. Comment ça marche ? Comment se fait-on certifier ? “Les référentiels de chaque certification qui comportent un certain nombre d'exigences, sont élaborés avec des représentants des professionnels et des consommateurs, qui sont membres de Qualitel. Ils sont réévalués en permanence, suivant les critères officiels et réglementaires, mais aussi les exigences exprimées par les consommateurs”, explique Antoine Desbarrières. Les promoteurs s'engagent donc à satisfaire ces critères. Les experts de la marque évaluent ensuite la progression du chantier et le respect du référentiel, puis délivrent le certificat. La marque peut être retirée au promoteur qui ne tiendrait pas ses engagements, mais les retraits sont peu nombreux car les promoteurs s'engagent volontairement et vont en général jusqu'au bout.

Directeur technique d’OC Résidences

“30 000 logements sociaux financés depuis 2001”

Le marché du neuf Grand lyonnais est scindé en trois. Le secteur Lyon/Villeurbanne/Caluire (55 %) devrait plutôt diminuer en volume à cause du renchérissement de l'offre. De même que l'Ouest lyonnais (20 %). A l'inverse, l'Est lyonnais (25 %) perce significativement grâce à des prix compétitifs. Par les temps qui courent, un 3-pièces à 120 000 e à Vaulx-en-Velin (Bouwfonds Marignan) séduit plus d'un acquéreur alors que le même produit vaut dans les 250 000 e en moyenne sur l'agglomération. Selon Adé quation, observatoire des marchés immobiliers, l'offre disponible s'élève à 4 460 unités au prix moyen de 3 672 e/m2 (au 1er avril). Le délai d'écoulement est de 15/16 mois : un bon rythme qui permet de livrer l'immeuble quand tous les lots ont été réservés puisque les travaux durent 18 mois. Les biens à moins de 3 500 e/m2 s'écoulent plus vite (9 mois) parce qu'ils sont les plus recherchés. Ceux qui dépassent ce seuil partent en 24 mois et même davantage. De plus en plus souvent, les produits sont "écologiques", c'est-à-dire dotés de capteurs solaires pour l'eau chaude et de procédés de gestion de l'eau et de maîtrise de l'énergie. Ils répondent aux voeux de la communauté urbaine qui souhaite notamment atteindre 15 % d'énergie renouvelable en 2010. Mais ils génèrent des coûts de production plus élevés.

De grands projets d'aménagement donnent naissance à des opérations immobilières diversifiées qui rencontrent un large public d'acquéreurs. Les aménagements durables gagnent du terrain. Enquête sur le marché et les secteurs à suivre.