Tous les conseils en Immobilier

A défaut de trouver votre bonheur dans Nantes intramuros, vous pouvez viser les communes périphériques les plus proches et les plus développées. Parmi elles, Orvault, à proximité de la ligne 3 du tramway et à quelques minutes de route du centre-ville nantais. Des dizaines d'appartements y sont disponibles, dans les nouveaux programmes de Marignan ou de Versailles Immobilier, à des prix plus abordables que ceux du centre de Nantes, puisque vous pourrez y trouver des 3-pièces sous la barre des 200 000 €. Rezé est une autre des petites voisines de Nantes intéressantes. Les promoteurs y ont réalisé de nombreuses opérations, à l'exemple de celle lancée actuellement par Versailles Immobilier, où les 3-pièces démarrent à 192 000 €. Les amoureux de la maison individuelle auront en revanche bien du mal à trouver leur bonheur sans s'exiler plus loin. Un exemple avec le programme d'European Homes à Aigrefeuille-sur-Maine, dans le vignoble nantais, où la maison de 5-pièces démarre à 195 000 €.

En valeur absolue, les ventes de grands logements dans l'agglomération lyonnaise se réduisent d'année en année mais sont loin d'être cependant ridicules. En 2002, sur 459 grands logements vendus, 163 l'ont été en agglomération et 326 sur l'aire centrale Lyon-Villeurbanne- Caluire. En 2003, les grandes surfaces ont totalisé 360 ventes, réparties entre les 149 de l'agglomération et les 211 du centre. Enfin, en 2004, le volume de ventes s'est réduit à 271 : 102 en agglomération et 169 sur l'aire lyonnaise. Pour Xavier Longin, chargé de mission chez Stratis Conseil, spécialisé dans les études de marché : "Le marché des grands appartements est difficile à appréhender" en raison de son faible volume. La notion de surface est à considérer autrement que pour le reste du marché. Si l'on tient pour acquis qu'un logement est dit "grand" à partir de 110 m2, on n'évoque pas pour autant la typologie. Or, on entre dans une répartition typologique d'une autre dimension qui est rarement évoquée dans les statistiques immobilières. À Lyon, les appartements de plus de 110 m2 se divisent ainsi : 7 % de 4-pièces, 77 % de 5-pièces, 13 % de 6-pièces et 3 % de 7-pièces. "Il faut être prudent, ajoute le chargé de mission, certains appartements ont de très grandes surfaces et peu de pièces. Tout est fonction de la demande".

La rigidité de l'indivision peut encourager certains à préférer la solution du pacte tontinier dite également clause d'accroissement. De quoi s'agit-il ? Tout simplement d'une clause insérée dans l'acte de propriété qui permet aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, en effet, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition. Reste qu'en cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux compagnons, ce qui ne va pas toujours de soi. Autre inconvénient, les droits de succession. Sauf, si le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 €, le fisc ne manquera pas de réclamer les droits de succession (toujours 60 % !). Autant dire qu'il est difficile d'échapper à la taxation !

Le marché du logement de la métropole toulousaine repose sur un succès, celui d'une ville porteuse de pôles de compétence, productrice d'emplois, avec, en toile de fond, une croissance démographique soutenue.

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. "Je conseille aux concubins de déclarer dans les proportions réelles ce que chacun a mis dans l'achat, y compris tous les frais annexes de l'achat comme la commission d'agence, les frais de notaire...", explique Maître Dominique Gardel, notaire au Perreux, dans le Val-de-Marne. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise des décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Mais, objecte Jean-Pierre Bourgeois, "la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés". En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60 % de droits de succession d'usage (après abattement de 1 500 € !) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.

Créé autour d'un manoir datant de 1789, le Parc de Procé orne l'ouest du coeur de ville et constitue son "poumon vert". Progressivement restauré et enrichi au cours des 30 dernières années, il arbore aujourd'hui de belles collections de rhododendrons, bruyères et autres magnolias qui s'épanouissent parmi des arbres centenaires. En fin de promenade, au milieu des grandes pelouses, la cafeteria et la galerie d'arts du manoir offrent une halte appréciable aux flâneurs, tandis qu'un manège et un baby bob accueillent les plus jeunes.

A Toulouse et dans son agglomération, les opérateurs classiques sont largement présents comme Belin promotion, Patrimoine Compagnie, Bouygues Immobilier, Cogedim-Paul-Mateu, Capri Atlantique, Carrere Promotion, Sagec, Malardeau Nexity George V, Marignan Habitat, Eiffage ou PragmA.

Les terrasses généreuses constituent sans aucun doute l'un des atouts de ces grands appartements. La surface moyenne des terrasses est de 44 m2, du 4 au 6-pièces, à Lyon. De très luxueux 7-pièces et 8-pièces ont été vendus avec des surfaces de terrasses de... 190 m2. Il n'est pas rare que les terrasses soient aussi étendues que l'appartement : ainsi, Constructa Vente commercialise Passion Bocage, dans le 8e, où un appartement de 101,95 m2 habitables dispose d'une terrasse de 98,28 m2 de surfaces annexes.

Pour faire face à la demande, Lille a entamé une profonde mutation urbaine, en particulier dans les secteurs les plus populaires. Lille-Moulins veut transformer un secteur industriel en un quartier résidentiel, favorisant la mixité sociale avec la réhabilitation et la démolition-reconstruction de barres situées en ceinture du périphérique. Par exemple, on trouve des maisons en accession à la propriété sur l'ancienne friche Méo. Lille-Moulins table également sur sa zone franche pour attirer des entreprises et de nouveaux habitants. Dans Lille-Sud, quartier coupé par le périphérique et à dominante de logements sociaux, une vaste opération de renouvellement urbain porte sur les secteurs Arras- Europe et Cannes-Arbisseau. De nouveaux programmes démarrent, notamment rue Elsa Triolet. Fives, autre quartier populaire par excellence, est également un exemple de la profonde mutation de l'agglomération lilloise. Après la perte de son industrie lourde, le quartier de Fives entame une reconversion, sous la forme d'un urbanisme alliant commerces et nouveaux logements. Exemple, avec le réaménagement de la place Madeleine- Cautier qui devrait devenir, à l'horizon 2006-2007, le nouveau centre-ville du quartier. Le réaménagement de la friche Fives-Cail est l'un des grands chantiers de ce quartier. Il y est prévu autour d'un vaste espace vert, des logements diversifiés (appartements, maisons de ville), ainsi qu'une offre de locaux d'activités pour les entreprises. Les quartiers d'affaires entament également une profonde mue. Ainsi, au pied de la tour Lille Europe, un nouvel immeuble "Axe Europe" achèvera le cœur d'Euralille. Il développera 19 000 m2. Un bâtiment doit être livré en septembre 2005. Dans le même temps une quatrième tour, adossée au Centre Commercial, sort de terre. Elle abritera sur 6 500 m2 une nouvelle résidence avec services. Sur la seconde phase du quartier, les promoteurs construisent le nouvel Hôtel du Conseil Régional, qui développera 60 000 m2. Il devrait être livré en 2006. Cette deuxième phase d'aménagement fait la part belle au logement. Sur un terrain de 22 hectares, entre le boulevard périphérique et le nouveau boulevard urbain Hoover, le programme global prévoit notamment 600 logements, l'extension de Lille-Grand Palais, des commerces, ainsi que des espaces verts et des équipements publics. Cette mixité urbaine est la nouvelle donne des opérations d'aménagement de la métropole lilloise. Ainsi, dans le futur quartier du Bois-Habité, les 600 nouveaux logements seront entourés de 37 000 m2 de bureaux et activités et de 13 000 m2 d'équipements publics. Par ailleurs, le Bois Habité comportera 20 % de logements sociaux. La mixité, on la retrouve aussi à Villeneuve d'Ascq, sur le site de la Haute Borne, à proximité de la Cité scientifique. Près de 500 logements individuels et collectifs vont voir le jour fin 2005. Pour faciliter l'accession à la propriété des jeunes ménages, une partie d'entre eux sera mise sur le marché à un prix de vente n'excédant pas 123 000 €. Dix équipes constituées de promoteurs et d'architectes ont été consultées afin d'assurer à l'ensemble une grande qualité architecturale, trois d'entre elles ont été retenues. #rUN MARCHÉ TOUJOURS DEMANDEUR

En attendant le développement de ces nouveaux projets, Nantes accueille des programmes neufs en cœur de ville. L'îlot Boucherie, signé Marignan, bénéficie d'une situation d'exception, à deux pas de l'Hôtel de ville, en plein cœur historique. Les 26 appartements haut de gamme s'ouvrent sur un petit jardin intérieur et s'affichent à partir de 205 600 €. Les prix sont évidemment à la hauteur de la situation, de même que dans les quartiers cotés Graslin ou Mellinet. C'est ainsi que des programmes comme Quai Rive Droite de Kaufman & Broad, affichent des prix démarrant à 250 000 € pour un 3-pièces de 78 m2. Eric Gelebart, responsable commercial, analyse ainsi sa clientèle : "Notre créneau est plutôt le haut de gamme et nous avons des gens qui viennent de l'extérieur, y compris de la région parisienne et achètent en prévision de leur retraite. Le marché est très porté par les investisseurs, mais nous essayons, par la conformation de nos produits, de ne pas trop les attirer". Autre quartier prisé, Mellinet accueille une nouvelle réalisation de Eiffage Immobilier, les Jardins de Mellinet, ainsi que celle de Versailles Immobilier, le Cercle des Poètes. Tout autour du centre ancien, d'autres nouveaux programmes bénéficient de belles situations : on retrouve ainsi Espacil Nantes et Nexity George V dans le quartier des Hauts Pavés, au nord du centre ancien.

Javel, Grenelle, Saint-Lambert et Necker sont les quatre quartiers "historiques" qui constituent le 15e. L'émergence de l'arrondissement actuel remonte d'ailleurs à l'annexion à Paris des communes de Vaugirard et de Grenelle, en 1860. L'urbanisation de ces anciens bourgs campagnards relève d'un mélange d'initiatives de la promotion publique et privée. Des quartiers entiers - comme celui de Beaugrenelle, qui connut ensuite bien des transformations - sortirent de terre au début du 19e siècle. Au-delà du découpage lié à son histoire, l'arrondissement présente des différences marquées entre nord et sud, la longue rue de la Convention marquant la frontière imaginaire entre ces deux grands ensembles.

Ville d'art et d'histoire à une demi-heure des stations balnéaires atlantiques, Nantes et sa métropole, qui regroupent environ 550 000 habitants, offrent plusieurs visages.

Au sud de la rue de la Convention, les prix de l'immobilier sont un peu moins élevés, mais se rapprochent de plus en plus de la moyenne de l'arrondissement. L'ancien y tourne maintenant autour de 5 000 €/m2, avec des pointes à 6 000 €/m2 au plus près du parc Georges Brassens. Construit en lieu et place des anciens abattoirs de Vaugirard, celui-ci est le plus récent : créé en 1991, original et charmant, il intègre les vestiges pittoresques des abattoirs et des aménagements particuliers, comme un jardin des senteurs, un potager, une vigne, et même un rucher pédagogique. Avec son marché aux livres, qui réunit tous les week-ends les amateurs de bouquins, ses petites terrasses de café, il a "boosté les ventes", pour reprendre l'expression d'un agent immobilier. Les constructions récentes ont également apporté un nouveau souffle au quartier. C'est dans cette partie du 15e que se concentrent les nouveaux programmes.

Avec 40 000 habitants, Saint-Ouen, la petite voisine du sud-ouest, est, dans une moindre mesure, également animée par un souffle nouveau depuis deux ou trois ans. Longtemps considérée comme une ville industrielle, avec Wonder, Martini, Thomson-Houston et Citroën (toujours présent dans le centre-ville), elle a longtemps vu beaucoup de Franciliens arriver le matin pour repartir le soir. Avec la tertiarisation de son économie et l'implantation de Sony, L'Oréal, SVP ou encore Baccardi-Martini et "Aujourd'hui-le Parisien ", la valse a continué. À force de faire la route, les habitués ont fini par regarder la ville. Avec des prix attractifs, Saint-Ouen est devenue attirante. "Nous recevons beaucoup plus de demandes que nous ne pouvons en satisfaire, essentiellement en accessions à la propriété", regrette un promoteur. Les logements neufs sortent si bien de terre que la mairie prévoit l'ouverture de 40 classes supplémentaires d'ici 2010 pour absorber ses nouveaux jeunes habitants ! Cinq promoteurs sont actuellement présents sur la commune. À quelques mètres des Portes de Paris, une co-promotion Arcade-Armeco International vient d'ouvrir à la vente les Jardins Marguerite, un programme mixte de 60 appartements et 6 maisons de ville. Bien orientées, elles possèdent avec deux ou trois chambres, des combles aménageables et des jardins paysagers. Rue du docteur Bauer, elles possèdent comme atout d'être aussi près du centre-ville de Saint- Ouen que de la capitale. Desservis par le métro Garibaldi, ses habitants auront en outre la chance de trouver des commerces et des établissements scolaires à proximité, ainsi que le stade Michelet. Dans le prolongement de la rue du docteur Bauer, à 900 m de Paris, Bouygues Immobilier propose lui, la Villa Tango, au croisement de l'avenue de Frayce et de la rue des Entrepreneurs. Mise en commercialisation depuis janvier, elle a déjà des réservations sur la moitié des produits, pour 3 000 €/m2 en moyenne, hors annexes. Les Puces de Saint-Ouen ne sont qu'à quelques minutes à pied. Classé en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, le territoire de 2 500 stands répartis sur 3 hectares donne un cachet particulier au quartier. Animés du jeudi au lundi, ses marchés attirent les touristes et les acheteurs du monde entier. Depuis quelques temps, il donne aussi un nouvel essor culturel aux rues adjacentes, avec des restaurants, des concerts et des événements qui s'adressent aussi aux riverains. Les aménagements publics (stationnement, espaces verts, etc.) y sont en cours de rénovation. Actuellement, sur la rue Paul-Bert, entre la rue des Rosiers et la rue des Vallès. En remontant vers le nord, métro Garibaldi, près du square Marmottan et du centre commercial de l'avenue Gabriel-Péri, Altaréa vend en ce moment une quarantaine d'appartements. Baptisé Square Farcot, son programme démarre à 2 716 €/m2, avec un balcon, une terrasse ou un jardin privatif en rez-dechaussée. Il reste aussi un programme de Nexity Féréal, rue Landy. "Devant le succès de Villanova, dont les 116 appartements se sont vendus très rapidement, nous avons avancé le lancement des Jardins du Landy, explique Denis Collot, son directeur commercial. Lancée en mai, cette opération située dans un quartier vivant où Saint-Denis et Saint-Ouen se rejoignent avait encore une vingtaine d'appartements à vendre mi-juillet. Nous en demandons 2 950 €/m2 en moyenne. Comme sur l'opération précédente, nous accordons, une réduction de 10 % aux ménages bénéficiaires du prêt à 0%. Cette démarche est possible grâce aux aides de la mairie pour élargir l'accès des ménages au neuf". Les constructions ne devraient pas faiblir à la rentrée. Arcade et Icade-Capri sont prêts à lancer de nouveaux programmes. Promogim est sur le point de commercialiser 43 appartements (du studio au 4-pièces avec une loggia ou un balcon) et 8 maisons de ville à 100 m du Parc Abel-Mézières. Pour la plupart orientées est/ouest, elles s'ouvriront sur une large terrasse prolongée d'un jardin privatif engazonné. Au deuxième étage, elles s'agrémenteront d'une terrasse.

"La réduction d'impôts doit toujours être considérée comme un "plus", sans jamais être la seule motivation de l'achat. Car au terme de l'économie d'impôts, le client aura un logement sur les bras, qu'il devra continuer à louer ou pouvoir revendre dans de bonnes conditions. C'est ce que nous expliquons à tous nos clients : leur achat doit d'abord être motivé par le plaisir et par la certitude de faire une bonne affaire en termes patrimoniaux", estime Gabriel Mingeon, directeur commercial de MGM Constructeur. Un avertissement qui vaut pour tous les types d'achat et tous les dispositifs fiscaux qui les accompagnent : Robien en investissement locatif "classique", LMP, LMNP ou loi Demessine pour les locations meublées en résidence de tourisme ou encore loi Girardin pour les investissements plus "exotiques"... Assurez-vous à chaque fois que le logement que vous souhaitez acquérir serait une bonne affaire, même sans l'alléchante réduction du chèque au percepteur qu'il vous permet.

Si vous vendez votre logement pour des raisons de mobilité professionnelle et si vous en achetez un autre sur votre nouveau lieu de résidence, vous pouvez peut-être obtenir un prêt relais à taux record : 1 % (hors assurances et garantie) la première année (renouvelable une fois). Pour en bénéficier, deux conditions : être salarié d'une entreprise assujettie au 1 % logement (+ de 10 salariés) et vous trouver dans une situation de mobilité professionnelle ou de perte d'emploi consécutive à un plan social. Si c'est votre cas, vous pouvez prétendre à 70 % de la valeur vénale du logement que vous mettez en vente, dans une limite qui dépend de votre localisation. Cette limite est fixée à 105 600 € (zone I) ; à 86 400 € (zone II) et à 67 200 € (zone III). La nouvelle opération peut concerner l'achat d'un logement neuf ou ancien, de même que la construction d'une maison. Seule obligation : il doit s'agir de votre résidence principale.

- Le cadre Robien vous permet d'amortir largement votre acquisition. Vous déduisez en effet de vos revenus de location une partie du prix de revient du logement, à raison de 8 % pendant les 5 premières années et de 2,5 % les 4 années suivantes, qui représentent environ 40 % de la valeur du bien et arrivent à 65 % d'amortissement si vous décidez de prolonger pendant 6 ans supplémentaires. A cette économie s'ajoute l'abattement forfaitaire de 6 % sur les loyers imposables, pendant toute la durée de l'amortissement, le taux de 14 % étant ensuite applicable, à l'expiration de la période d'amortissement.