Tous les conseils en Immobilier

Nous avons modifié un contrat de construction pour incompatibilité avec les règles d'urbanisme de la commune. Le financement n'étant plus adapté, nous avons demandé l'annulation de notre prêt. La banque, nous ayant consenti un prêt global terrain et construction, peutelle refuser ? (Pascal B., St Germain-du-Puy, 18)

Villes phares d'une vaste agglomération, Cergy et Pontoise associent charme des boucles de l'Oise et équipements d'une ville-nouvelle. Coup de projecteur sur leurs quartiers encore en devenir.

Au 1er juin, le prix moyen au m2 habitable s'est pourtant stabilisé à 2 900 €/m2. Martine Puech, chargée de mission auprès du bureau d'études immobilières Stratis, recadre le paysage des prix dans le département : "Au 1er juin, sur le stock existant qui totalise 656 logements collectifs et individuels groupés neufs, 443 sont tout de même vendus à moins de 3 000 €, hors annexes et hors parking. Certains ont tendance à exagérer le niveau des prix car dès qu'un programme cher est à la commercialisation, il devient en quelque sorte une référence qui fait oublier le reste du marché !". Mieux, il existe actuellement dans les stocks disponibles, 120 logements à moins de 2 500 €/m2, dont 45 à Montpellierville, 9 à Béziers, 16 à Lunel, 13 à Mèze, 2 à Poussan, 3 à Sète et Saint-Mathieu-de-Tréviers et 29 à Villeneuve-les-Béziers. Si les logements en PLS se retrouvent dans ces tranches de prix, il n'empêche : l'offre à moins de 3 000 € existe bel et bien.

Comment la station de Tignes a-t-elle réfléchi à son urbanisation et à sa reconversion au cours des dernières années ?

Nous avons signé un contrat de construction de maison individuelle. Le constructeur vient de voir, à l'ouverture du chantier, que le sol ne se prêtait pas au projet. Peut-il nous demander de participer à hauteur de 4 573 u supplémentaires à l'exécution des fondations ? (Dominique R., Metz, 57).

Limitée par la mer d'un côté et la campagne de l'autre, comment Saint-Malo envisage-t-elle son avenir ? Pour René Couanau, le maire, la réflexion sur le développement urbain de la ville devait concilier la réponse à la demande de nouveaux logements et la préservation de l'environnement. "Fallait-il s'étendre sur les terres agricoles, notamment les importantes cultures maraîchères, qui entourent la ville ? Nous avons voulu tenir compte, non seulement des contraintes que nous impose la protection du littoral, mais aussi afficher notre volonté de ne pas trop étendre la ville" affirme-t-on en mairie, en détaillant le nouveau PLU. Au programme donc, la réalisation de nouveaux logements sur du foncier libéré en ville, la requalification de certains quartiers, la création de nouveaux équipements, culturels ou sanitaires, comme un troisième établissement d'accueil pour les personnes âgées dépendantes. Car, comme le fait remarquer Marie-Christine Le Hérissé : "S'il faut tenir compte de l'activité touristique, qui constitue une part importante de notre économie, nous pensons la ville pour tous les Malouins, et ne souhaitons pas nous tourner vers le tout-tourisme". La ville, qui compte 26 % de logements sociaux, profite d'ailleurs aussi de son PLU pour se pencher sur le sort de ses quartiers les plus déshérités. Dans le quartier de la Découverte, qui concentre les problèmes sociaux et vit replié sur lui-même, la mairie espère favoriser l'itinéraire résidentiel et l'accession à la propriété en profitant des politiques de la ville actuelles, pour lancer une opération de requalification. Et parmi les nouveaux logements prévus, la mairie compte en réserver 181 à l'accession aidée ou à la location sociale, dans les trois années à venir. De même, dans le secteur convoité du littoral, le maire a souhaité une opération de maisons en location- accession sur les terrains dont la mairie est majoritairement propriétaire. Fonctionnant comme une sorte de vente en leasing, ce projet permettra l'accès à la maison individuelle pour quelques familles à revenus modestes.

Parfois, l'investisseur mêle au volet de défiscalisation un aspect plaisir : "S'il achète au-dessus de 100 000 r son bien, l'investisseur doit réfléchir à deux fois, estime Patrick Caumon, responsable commercial d'Immo-Investir. S'il s'agit d'une défiscalisation pure, il comparera entre diverses opérations ZRR, qu'elles soient en montagne ou pas, pour chercher le prix le plus intéressant, sachant que les rentabilités, peu ou prou, se valent". Avant de se laisser séduire par une opération en ZRR, l'investisseur aura à coeur de se poser un certain nombre de questions. "Pour bien investir en résidence de tourisme, deux critères sont indispensables assure Géraud Cornillon, PDG de Lagrange Patrimoine Conseil : la qualité du gestionnaire et sa capacité à assurer le remplissage pour rentrer les loyers". A cet impératif, qui nécessite de se renseigner sur la qualité du gestionnaire, d'autres points méritent d'être soulevés : quel est le prix du marché local de la station où le bien est proposé ? ; le prix de vente semble-t-il surévalué ? ; le bien proposé est situé près des pistes, en centre-ville ou est-il isolé ? A la qualité du gestionnaire, à la situation du marché, à sa motivation réelle, l'investisseur devra aussi s'intéresser aux prestations de la résidence de tourisme, aux matériaux, aux équipements proposés, à l'architecture... Comme le souligne Christophe Bauvey commercialisateur de MMI : "Investir en ZRR permet à la fois de réaliser une économie d'impôt et de bénéficier d'une rentabilité. Il faut être sélectif sur le choix du produit et de la station : celleci doit avoir une âme, être reconnue. En cas de revente, ce sera fort utile". A Aussois, par exemple, Christophe Bauvey commercialise Les Flocons d'Argent, une résidence de tourisme 3*** en coeur de station et au pied des pistes, avec les avantages de la loi Demessine/ZRR. Rénovation : une nouvelle ère

Cœur d'agglomération

À 0 % Les pouvoirs publics ont répondu en renouvelant le prêt à 0 %. S'il est toujours destiné à faciliter l'acquisition de la résidence principale, il s'est ouvert à l'ancien sans condition de travaux, sans oublier le neuf. Les conditions pour obtenir ce prêt bonifié sont assez strictes. Il ne faut pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, sauf en cas de mobilité professionnelle. Pour l'achat d'un logement neuf, le prêt à 0 % n'est accordé que si le bien immobilier n'a jamais été occupé. Le prêt peut également financer l'achat d'un terrain et la construction de ce terrain avec ses annexes et garages, ou encore construire une maison individuelle. Une solution idéale pour Françoise et Laurent. Le plafond de ressources pour bénéficier du prêt ne changera pas pour les ménages composés d'une seule personne (2,7 fois le Smic pour la zone A et 2,3 fois le Smic pour le reste) ou de deux personnes (3,5 fois le Smic en zone A et 3,1 fois le Smic ailleurs). Le barème est, en revanche, revalorisé d'un dixième de point pour les familles de trois personnes et plus (par exemple, 4,8 fois le Smic dans la zone A pour les ménages de cinq personnes et plus, contre 4,7 fois le Smic, précédemment). Le montant des prêts est également revalorisé pour l'ensemble des catégories. Les conditions de remboursement sont assouplies pour les personnes dont le revenu est compris entre 1,6 et 2,3 fois le Smic, avec un allongement de six mois ou d'un an de la durée du prêt.

L'historique

Taux fixe, taux variable, capé ou non ? Avant de faire le tour des banques à la recherche des meilleures conditions de prêt, petit lexique des taux :

L'investissement en montagne peut s'avérer un excellent placement à condition de respecter certaines règles. Suivez nos pistes et nos conseils.

Stéphane et Amélie, la trentaine à peine entamée, une situation professionnelle stable, ont tout du couple parisien typique. Ils habitent la Capitale depuis la fin de leurs études. Ce jeune ménage ne tarde pas à s'agrandir avec l'arrivée d'un enfant. Mais, difficile de pousser dans le petit deux pièces du XXe arrondissement. Autant en profiter pour acheter un véritable appartement familial. Dans Paris si possible. Seulement, pour les jeunes Parisiens, acheter un logement peut devenir rapidement un chemin de croix. C'est pourquoi la ville de Paris a mis en place le Prêt Paris Logement 0 % dans le but d'aider les ménages parisiens à financer l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, avec ou sans travaux. La mairie de Paris espère ainsi maintenir de jeunes familles dans la Capitale plutôt que de les voir fuir vers la banlieue. Quelles conditions ?

Paul et Valérie sont des quadras dynamiques. Propriétaires de leur maison en région parisienne, ils envisagent de revenir sur Paris à la faveur du départ des enfants. Que faire d'une grande maison, autant se payer un appartement coquet dans le neuf, si possible. Seulement, il faudra rajouter au bout. Paul et Valérie risquent d'avoir beaucoup de mal à supporter le surplus financier d'une nouvelle acquisition. Aussi, leur faut-il souscrire un crédit achat-revente ou crédit relais, seule solution permettant de résoudre le décalage de trésorerie. Choisir un prêt-relais

Entre terre et mer, la ville des Corsaires accueille des dizaines de milliers de touristes l'été. Mais Saint-Malo est aussi une ville à vivre toute l'année, dynamique et vivante.

Avant d'entrer dans le 21e siècle, la ville de Jacques Cartier et de Surcouf a connu bien des péripéties. Pratiquement rasée par les bombardements durant la Seconde Guerre Mondiale, la ville intra-muros a nécessité une opération d'envergure avant de retrouver sa physionomie d'antan et de se dresser avec une majesté retrouvée pour qui l'aborde depuis la mer. La reconstruction représenta d'ailleurs 10 % du budget national de l'époque ! "Aujourd'hui, nous constatons une certaine perte de population intra-muros, due à la déconcentration des ménages et au fait que la configuration de ces quartiers rend difficile la création de nouveaux logements" expose Marie-Christine Le Hérissé. Dans le PLU (Plan Local d'Urbanisme) qui dessine le visage de Saint-Malo pour les dix ans à venir, la ville intra-muros est donc plutôt désignée pour des opérations de requalification.

Objectifs multiples