Tous les conseils en Immobilier

Le Maire de Bordeaux répond à Explorimmoneuf.

“Mieux construire impose maintenant de réinventer la convivialité” Indicateur Bertrand : Vous publiez l'étude "Construire plus et mieux" qui porte un regard très libéral sur le devenir de l'immobilier.Dans quelles conditions l'avez-vous réalisée ? Philippe Tannenbaum : Tous les ans, Promo Expo Conseil Salons diffuse une étude auprès du grand public dans le cadre du salon national de l'immobilier organisé par ses soins. Cette année, la mission de concevoir cette étude m'est revenue parce que je pouvais apporter un point de vue différent sur l'immobilier français. J'exerce en effet mon activité à Londres, où je suis analyste financier spécialisé dans l'investissement immobilier. A ce titre, j'ai puisé un bon nombre de mes sources dans des exemples britanniques d'une inspiration libérale aux antipodes du modèle français fondé essentiellement sur la politique publique. I. B. : Selon votre étude, quel constat dressez-vous ? P. T. : Je relève l'échec des politiques publiques françaises successives. En fin de compte, cinq Français sur dix sont propriétaires alors que huit Britanniques sur dix le sont. Les besoins de constructions ne sont pas couverts puisque les mises en chantier annuelles dépassent à peine 400 000 unités alors qu'il faudrait construire 500 000 logements, voire 550 000 selon une estimation de l'Université Paris-Dauphine pour le CCF. Loin d'être résolue, la question foncière tend à s'aggraver en donnant la part belle à la spéculation. On voit même des échecs retentissants éclater au grand jour comme la crise des banlieues et celle de la pollution des villes. La France en est arrivée là à la suite d'erreurs fondamentales : politique foncière négligée depuis des années, accumulation de contraintes administratives, absence de vision d'ensemble de l'urbanisme et de la construction, logique d'aide de la demande au lieu de soutien de l'offre insuffisante… I. B. : Quelles solutions préconisez- vous ? P. T. : Le temps n'est plus aux gadgets juridiques et financiers comme la maisonnette à 100000e et la maison à 15 e/jour. Ni à la "chalandonnette", à l'enfer des cités et aux idées inhumaines de Le Corbusier. Mieux construire impose maintenant de réinventer la convivialité, c'est-à-dire le centre-ville et le centre-bourg où les habitants sont heureux de vivre ensemble, de travailler et d'acheter. Ainsi le coeur de ville de Reading, une commune résidentielle de la banlieue de Londres, a été relancé par la création du centre commercial d'Oracle financé par la foncière Hammerson. La galerie du "Passage des princes", orchestrée par la foncière Klépierre, irrigue dorénavant tout le centre de Boulogne. Les centres commerciaux de Val d'Europe (Klépierre) et de Sénart (Unibail) participent à l'animation urbaine sur la base d'un geste architectural fort et prestigieux et il en sera de même pour les pôles de loisirs et de commerces de La Confluence à Lyon et du Carré de Soie à Vaulx-en-Velin, soutenus aussi par des financements privés. Alors que l'avenir des bureaux se jouera dans l'environnement des aéroports, les centres commerciaux de dernière génération ancreront un habitat urbain ou semi-urbain de haute qualité. Ce sont des pôles multifonctions dont les activités de culture (cinémas), de loisirs (restauration, jeux) et de consommation s'intègreront dans la civilisation des loisirs. I. B. : Selon vous, comment construire plus ? P. T. : L'initiative publique, harassée, peut être relayée en libérant l'offre immobilière. Sur le plan de l'aménagement urbain, des groupes de promotion comme Nexity, Eiffage, Vinci et Bouygues interviennent déjà très en amont de l'opération prom o t i o n n e l l e stricto sensu en tant que véritables ensembliers. Ce sont désormais les locomotives du développement urbain. Inlassablement, ils arpentent le terrain, détectent le foncier disponible, réfléchissent au renouvellement des projets et de leurs supports. Il existe davantage d'inventivité dans un seul rapport annuel de promoteur français ou de property company britannique que dans des tomes entiers de délibérations du Conseil régional d'Ile-de- DR France ou de commissions du Sénat. C'est cette inventivité qu'il faut soutenir pour relancer l'accession au logement et à la propriété. I. B. : Les Français aspirent à vivre en maison individuelle. Quel est votre point de vue sur ce sujet ? P. T. : L'époque n'est plus à cela vu les contraintes environnementales. En France, la demande actuelle émane surtout des jeunes, des personnes évincées des centre-villes en raison de la hausse des valeurs et des seniors qui apprécient ni la vie isolée en campagne ni la densité des grandes villes. Le développement du centrebourg proposé par le promoteur- constructeur-aménageur Celeos, spécialiste de l'Arc Atlantique, répond par exemple aux attentes de ces divers publics. I. B. : Vous percevez-vous comme le Jacques Attali de l'immobilier ? P.T. :Cette analogie me flatte et je vous en remercie. Mais ma démarche diffère du rapport Attali : pour moi, l'enjeu à venir n'est pas de remettre les choses à plat mais de réintroduire le privé dans l'immobilier. Mon étude ne propose rien de neuf en soi et simplement de laisser faire le secteur privé. L'erreur serait d'exclure l'immobilier de l'économique.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Clermont par la fédération des promoteurs immobiliers.

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Refuser le laisser faire : telle est la réponse de la capitale bretonne qui pilote un développement immobilier pour tous les types de population, sous la forme de logements sociaux et en accession libre ou aidée. Plus de 70 Zacs sont en cours (dont 8 en projet sur Rennes) afin que sortent de terre, durant chacune des dix prochaines années, 3 500 logements en périphérie et 1 000 sur la ville-centre. Des morceaux de ville commencent à s'incruster dans le tissu urbain comme les pièces du puzzle : reconstructions de certains quartiers de Rennes, requalifications de tous les centres-bourgs, extensions sur des friches industrielles ou militaires.

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) dans la CA de Tours par la fédération des promoteurs immobiliers.

Partie prenante, avec Créteil et Limeil- Brevannes, de la communauté d'agglomérations de la Plaine Centrale, Alfortville. A 7 kilomètres de Paris (et 20 minutes de Châtelet-les Halles par le RER D), la commune est elle aussi chérie des acquéreurs. Depuis 1999, l'offre ne faiblit pas et huit programmes sont à l'affiche actuellement. Avec 36 000 habitants et l'originalité de posséder des limites administratives matérialisées par la Seine, la Marne, la ligne SNCF et l'A 86, elle attire les acheteurs avec des prix attractifs en ces temps de flambée immobilière : on trouve des petits 3-pièces à partir de 176 000 €, une opportunité rare en première couronne. Elle développe d'autres atouts : en plus de ses kilomètres de promenade piétonne sur les bords de la Marne, la commune a obtenu 4 fleurs au concours national des villes et villages fleuris. Elle a aussi un bon niveau d'équipements scolaires et sportifs et de nombreux lieux de rendez-vous à la culture, avec notamment deux théâtres, deux musées et un conservatoire municipal de musique. Elle poursuit ses efforts en la matière. La construction d'une médiathèque et d'une salle de spectacles de 400 places vient de débuter. Elles devraient être livrées en 2007. "Nous avons à coeur d'éviter les trop grosses opérations pour ne pas fragiliser le tissu urbain et social, prévenait cependant Joseph Loreau, maire-adjoint à l'urbanisme, au patrimoine et à la voirie dans un récent numéro de l'Indicateur Bertrand. Le nouveau plan local de l'habitat (PLU) prévoit une diminution des hauteurs de constructions autorisées".

Nantes continue de pousser tel un champignon : entre le dynamisme économique et culturel local et l'attractivité qui en découle, la capitale de Loire-Atlantique est parsemée de grues, de la très centrale Ile de Nantes aux extrémités de la ville.

Le projet de maison de l’emploi de Rudy Ricciotti redémarre après six mois d’interruption. La cité des affaires de Manuelle Gautrand verra le jour. Celle du design se termine, et le Zénith ouvre bientôt. “Le choix de grandes signatures architecturales avait été fait. Il n’est pas question d’arrêter les projets financés, mais les autres seront recadrés, explique Florent Pigeon, le nouvel adjoint à l’urbanisme et au logement. Nous lancerons aussi des aménagements lourds, aux objectifs différents”, poursuitil en insistant sur le futur et nécessaire développement des liaisons douces, transports en commun comme pistes cyclables. À 500 mètres de la gare, la Zac des Joyaux, dont l’aménagement débute, sera “durable”. Sur la friche de la manufacture d’armes de la Plaine Achille, un campus sera construit au milieu d’équipements culturels et sportifs, et d’entreprises high-tech. Pour le logement, la mairie recherche un meilleur équilibre entre les petites et les grandes superficies : “La ville-centre perd des habitants au profit de la périphérie et de ses maisons individuelles, reprend l’élu. Nous voulons stabiliser le navire en réorientant la production vers les grands appartements de standing, même s’ils sont plus difficiles à vendre actuellement.Près de la gare, nous avons besoin de grands logements pour les ménages de cadres de deux actifs, dont l’un travaille à Lyon.” Environ 1 000 logements ont été produits l’an dernier, dont 200 sociaux. Les volumes ont baissé cette année, mais l’immobilier demeure l’un des plus compétitifs des grandes agglomérations de Rhône-Alpes. Dans le neuf, on trouve des studios à 40 000 €(Spirit Grand Sud), prix rare dans l’Hexagone. Les opérateurs présents sont Piera, Nexity, Les Espaces Immobiliers, Acropole Immobilier… L’ancien se négocie environ 1 400 € le m2. Les loyers demeurent assez bas, compte tenu de la forte proportion de locatif médiocre, ainsi que de logements sociaux.

Le constructeur avec lequel nous avons conclu un CCMI, ne veut pas nous rembourser notre acompte, alors que la maison ne peut être implantée sur notre terrain pour des raisons d’urbanisme. Quel est notre recours ? (Arthur et Anne F., Gennevilliers, 92)

Les prix moyens du m2 habitable des logements collectifs neufs réservés (hors parking) à Angers par la fédération des promoteurs immobiliers.

Sur la côte nord du Maroc, à Tamuda Bay, Villas of Morocco invite à vivre les pieds dans l'eau.

Bruno Rouleau : En France, le crédit immobilier dispose d'éléments de souplesse comme les prêts à paliers. Mais finalement, les banquiers n'utilisent pas autant qu'on le croit les prêts à paliers ou lissés qui constituent deux techniques différentes pour un même résultat : contenir la mensualité. Pour certains établissements, cette technique s'apparente au prêt progressif. Ce qui n'est pas le cas car au contraire, les prêts à paliers ou lissés tendent plutôt à contenir la mensualité et à réduire le coût du crédit. Parmi les évolutions importantes à venir, je pense que le prêt modulable va jouer un rôle important. Aujourd'hui, cette offre, qui est très courante dans des pays tels que l'Espagne, l'Italie ou l'Angleterre, n'est pas beaucoup pratiquée en France car les formules existantes sur le marché n'apportent pas tellement de marges de manoeuvre aux emprunteurs. Or, on va vraisemblablement voir arriver des formules plus innovantes, développées par des banques espagnoles comme Cutxa Banque, ou italiennes comme Micos Banca. Ce qui obligera les Français à prendre véritablement en main la gestion du remboursement de leur prêt. Ils pourront interrompre leur mensualité pendant un an s'ils le souhaitent ! Mais les emprunteurs devront prendre leurs responsabilités. Autre élément qui va vraisemblablement évoluer courant 2008 : le taux d'endettement requis pour un prêt immobilier qui est actuellement de 33 % maximum des revenus. Cette barrière devrait tomber. Les consommateurs français habitués à être surprotégés, vont voir des changements s'opérer.

Pour relancer le secteur du logement, levier de croissance et d’emploi, la ministre du Logement, de l’Égalité des territoires et de la Ruralité, présente une série de nouvelles mesures.

Rennes n'a pas encore de banlieue au sens classique du terme. Au-delà des rocades, à la sortie de la ville, commence tout de suite la campagne, c'est-à-dire 65 % de surfaces agricoles où se nichent des bourgs au patrimoine architectural caractéristique (moulins d'Acigné et de Mordelles, commanderie de l'Hermitage...). "Avec le développement de l'automobile, nous sommes passés de la ville historique à la ville archipel, confirme Jean- Yves Chapuis, vice-président de Rennes Métropole en charge des formes urbaines. Le polycentrisme s'exerce sans hiérarchie, avec des pôles d'intensité urbaine différentes et une campagne qui appartient au paysage urbain".

Bretagne et Pays de la Loire ont le vent en poupe, avec des villes comme Rennes et Nantes qui se distinguent par le nombre de nouveaux habitants qu'elles attirent et les nombreuses opportunités de logements neufs qu'elles offrent. Les prix ont grimpé en conséquence et il n'est pas rare de dépasser les 3 000 euros/m2 pour le haut de gamme en centre-ville. L'investissement locatif n'est pas des plus rentables quand les prix d'entrée sont si élevés, mais comme le fait remarquer Pierre Bazaille, notaire : "Dans toutes les grandes agglomérations apparaissent des micro-marchés, à l'échelle d'un quartier, très au-dessus du prix moyen, mais qui constituent des valeurs sûres d'un point de vue patrimonial". Outre les deux grandes agglomérations, il faut citer des villes comme Brest, Vannes ou Le Mans, où le marché a enregistré de fortes hausses, témoins d'un renouveau immobilier, avec une demande locative conséquente.

Le 16 avril, la ministre du Logement Sylvia Pinel s’est rendue à Fresnes pour visiter le chantier en construction de La Cerisaie.