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La Seine-Saint-Denis : Tokyo potentiel

Connue pour son offre haut-de-gamme sur la baie et la vieille-ville, la cité malouine développe une offre près de la gare TGV.

PDG du Groupe Roxim, Marc Pigeon, 58 ans, a été élu par ses pairs lors du 39e congrès des promoteurs-constructeurs, organisé à Montpellier. Il nous fait part de ses objectifs.

"Favoriser l'émergence d'une nouvelle génération de promoteurs"

Indicateur Bertrand : Vous avez déjà présidé la FPC entre 2003 et 2006. Pourquoi avoir brigué un nouveau mandat ?
>Marc Pigeon : Pour plusieurs raisons, qui m'ont fait prendre conscience que notre métier a considérablement évolué au cours des dernières années. À tel point que j'aurais même dû m'en rendre compte avant ! Avec notre part croissante dans le domaine du logement social – nous réalisons 57 % des logements de ce secteur –, nous avons dépassé le simple stade de la promotion. Notre mission inclut aussi la gérance des biens, et nous travaillons désormais sur un périmètre qui n'est plus le même qu'auparavant. Il devenait donc réducteur de n'appeler qu'à réaliser des logements neufs en centre-ville. Si le secteur du logement neuf a été stimulé grâce au dispositif Scellier, il n'en reste pas moins bloqué par un manque de fluidité et de liaison entre les marchés. À travers mon projet de gouvernance, je veux bâtir une fédération en adéquation avec lescompétences des promoteurs actuels et pouvoir répondre à la question suivante : “Comment vendra-t-on dans vingt ans ?”.
I. B. : Quels sont vos projets ?
>M. P. : Le métier de promoteur regroupe désormais plusieurs activités et je veux que la fédération soit capable d'y répondre.
Le développement des opérations en Robien ou Scellier a incité les promoteurs à gérer les logements vendus, à tel point que des promoteurs figurent parmi les plus importants administrateurs de biens en France. Je vais ainsi élaborer des commissions transversales autour de la promotion et de l'aménagement, de l'administration de biens, de la production de logement social, mais aussi des résidences avec services, un métier particulier qui a accéléré l'intégration des sociétés de promotion dans la gestion locative. L'idée est, au regard de notre poids, d'instaurer une certification, par exemple dans le domaine de la gérance, comme c'est déjà le cas pour la promotion immobilière. Je souhaite également créer rapidement une fondation pour le logement très social, voire d'urgence : il n'est pas possible de rester étranger à ce sujet.
L'objectif consistera à créer des logements en laissant leur gestion aux organismes compétents.
Nous devons nous occuper de tous ceux qui ont besoin de se loger.
I. B. : Pourquoi souhaitezvous l'émergence de jeunes promoteurs ?
>M. P. : L'une de mes ambitions est effectivement de favoriser l'émergence d'une nouvelle génération de promoteurs qui auront besoin de financement, de conseils. Pour permettre aux jeunes de s'installer, nous allons leur proposer des tuteurs, composés de promoteurs proches de la retraite, mais aussi créer un forum financier pour que se réalisent des partenariats. En outre, puisque ces jeunes entrepreneurs ont besoin de présenter leurs réalisations, je vais lancer la Pyramide de la première oeuvre.
I. B. : Que manque-t-il pour la mise en oeuvre de ce programme ?
>M. P. : Un observatoire national, intégrant les données sur le marché locatif neuf ou quasi neuf ! D'ici à six mois, je veux bâtir un outil statistique national pour connaître les stocks, les prix au m2, les loyers ou encore le taux de vacance dans les appartements construits au cours des vingt dernières années. Je veux connaître la réalité des besoins locatifs. Ce n'est qu'en s'appuyant sur cet outil qu'il sera possible de prendre en compte l'ensemble des composantes de nos métiers et d'élaborer un projet politique cohérent du logement et de l'immobilier d'entreprise.
Ma volonté est d'avoir la vision la plus large possible avec une prise en compte des besoins de nos concitoyens.

Cette solution permet d'acquérir un logement à bonne dimension, avec des paiements échelonnés pendant les travaux. Des avantages qui méritent bien un peu d'attente.

Nous proposons des outils d'aide à la création de logements sociaux

Des maisons et des appartements sont proposés dans le cadre des différents dispositifs d'accession aidée dans l'agglomération. Dans son programme local de l'habitat, Rennes métropole s'est engagée à permettre la mise sur le marché de 2 225 logements

Une nouvelle identité à la ville pour une fierté d'appartenance

Mieux vaut un 2-pièces qui se loue que trois studios inoccupés !

Avec de solides atouts, Rennes, la capitale et Saint-Malo la balnéaire, sont relativement protégées du coup de frein immobilier. Si l'offre nouvelle est limitée, des prix plus raisonnables font leur apparition.

Début juillet, les habitants des 37 communes de l'agglomération rennaise étaient invités à débattre une dernière fois des prochaines priorités de l'axe est-ouest. C'est un des grands projets de Rennes Métropole. Il permet aux bus de circuler rapidement entre la place de Bretagne et Cesson-Sévigné depuis 2000.
Il a déjà converti 37 000 voyageurs. Aujourd'hui, une deuxième tranche est en préparation.
Les bus de toutes les lignes majeures pourront bientôt aller aussi vite qu'un tramway.
L'agglomération a accueilli près de 50 000 personnes en plus entre les deux derniers recensements. Les trois quarts se sont installés dans les communes périphériques, dans le sud en particulier. En plus des bus en site propre, la collectivité a intensifié le trafic TER (+11 % entre 2004 et 2005 dans le périurbain rennais), le réseau Star (+70 %) et les lignes régulières du réseau Illenoo (+60 %).

La question des transports est un des dossiers à suivre de près pour un bon investissement immobilier. 45 000 nouveaux habitants sont encore attendus sur le territoire d'ici 2012. Avec la crise, ils ont les moyens de se montrer plus exigeants : la proximité des transports, des accès et des infrastructures sera la meilleure façon de les attirer et de valoriser son bien.
La Bretagne , touchée par le coup de frein Le programme local de l'habitat prévoit 4 500 logements par an. Il les organise dans un objectif d'économie d'espaces, avec des immeubles un peu plus hauts, des lotissements un peu plus denses…Près des transports et des services de proximité.
Pour privilégier de nouvelles formes urbaines, il exige 50 % minimum de logements collectifs ou semi collectifs, 20 % maximum de lots libres de plus de 350 m2et 30 % de petits lots (moins de 350 m2).
Pour l'heure, l'offre n'est pas très importante.
La Bretagne fait partie des régions assez touchées par le coup de frein sur l'immobilier enregistré depuis le quatrième trimestre 2008. Ici, les ventes ont chuté de plus de 30 %. Les promoteurs ont préféré jouer la prudence : plus de 60 % de mises en vente en moins sur un an au premier trimestre 2009. Les programmes à l'affiche sont en fin de commer cialisation. Pour les acheteurs, c'est l'opportunité de découvrir, sur site, son futur logement. À 200 mètres de la gare TGV et du métro, Icade Immobilier a démarré les travaux de la Résidence le Patio. “Dans un îlot calme, à quelques pas des commerces et des services, cette résidence de grand standing se décline du studio au 5-pièces, explique le service marketing. La grande majorité des appartements possèdent une loggia ou une terrasse ensoleillées, ouvertes sur un patio”.
Dans le nouveau quartier de l'Arsenal, Nexity Appolonia propose des appartements vraiment innovants avec une pièce en plus qui se fait loggia, terrasse ou patio, des “appartements-maisons” et des villas familiales.
Ils se déclinent des studios au 4-pièces- duplex. On trouve par exemple un 3-pièces de 58 m2 à 172 649 €ou un 5-pièces de 101 m2 à 268 200 €. Les acquéreurs peuvent éventuellement profiter de la TVA à 5,5 % sous certaines conditions s'ils achètent leur résidence principale dans ce programme. Il se trouve dans l'éco-quartier de la Courrouze, un projet phare de la métropole. Sur 120 hectares de friches militaires sur les communes de Rennes et de Saint-Jacques-de-la-Lande, 4 000 à 5 000 logements y émergeront d'ici 15 à 20 ans. Cela va représenter 4 à 5 % du nombre de logements de Rennes. D'autres projets émergent néanmoins ailleurs sur la ville. Près de la clinique Saint-Laurent, le groupe Arc a livré les Jardins de Lavaux sur l'avenue du Général-Patton. Quatre appartements de 85 à 88 m2 sont à vendre à partir de 239 000 €. Entourés de 1 200 m2 de jardins, ils sont disponibles immédiatement. Sur le boulevard de Sévigné, le même promoteur commercialise Coeur Sévigné, 78 logements de 20 à 41 m2.
Tout juste lancé, le programme relève de “la haute couture urbaine entre l'hypercentre et le parc du Thabor, avec des espaces adaptés à la vie étudiante du studio au T1 bis et une localisation permettant d'accéder à tous les attraits du centre-ville de Rennes à pied”. Les studios de 20 à 34 m2 démarrent à 89 000€.
Les 2-pièces de 39 à 41 m2 sont affichés à partir de 205 000 €.

2 700 logements pour la Zac des Rives du Blosne
L'offre est légèrement supérieure en périphérie. Depuis quelques années, on la trouve essentiellement Cesson-Sévigné, Saint-Jacques-de-la-Lande, Saint-Grégoire et Chantepie.
La petite commune résidentielle accueille un des grands projets du moment, la Zac des Rives du Blosne. Le groupe Arc réalise là une résidence “qualité environnementale” proche du centre en transports en commun.
Baptisée Hélios 1, elle dispose encore de quelques petites surfaces. On y trouve aussi des logements familiaux dont quelques 5-pièces, de 89 à 108 m2 à partir de 291 000€.
La Zac s'étend sur 76 hectares, dont 24 de parcs naturels. En tout, 2 700 logements y verront le jour, 2 200 appartements, 260 logements intermédiaires et 240 maisons dont 100 individuelles groupées. Le reste étant composé de terrains constructibles. 5 000 m2 de services seront par ailleurs installés, ainsi que 25 600 m2pour des activités économiques le long de la RD 463. Les Rives du Blosne accueille en ce moment un deuxième chantier, signé Bouwfonds Marignan. On peut y investir sur quelques surfaces de 2 à 5-pièces.
À titre d'exemple, les 4-pièces de 87 à 99 m2 sont vendus de 205 000 à 253 000€.

Châteaugiron en pointe
En revenant sur Saint-Jacques-de-la-Lande, on trouve le groupe Arc. Il commercialise dans le quartier de la Morinais une petite résidence de trois étages, composée essentiellement de 2 et 3-pièces pour des investisseurs en loi Scellier. Juste à l'entrée de Pacé, sur Vezin-le-Coquet, une petite résidence de 19 appartements du 1-pièce bis au 4-pièces est réalisée par Bouygues Immobiler sur le 6 boulevard du domaine de la Josserie.
Tous comprennent d'un beau balcon et d'un garage en sous-sol. Fin 2010 sur Betton, 57 appartements seront livrés dans les Hauts du Trégor par Bouwfonds-Marignan. Le Lauréat de la pyramide d'Or 2009 et du prix EDF Bleu Ciel développement durable promet ici de beaux volumes judicieusement orientés pour garantir le maximum de luminosité.
Des 2-pièces y sont encore à vendre, de 42 à 53 m2. Châteaugiron est une commune de près de 6 000 habitants à 16 km au sudestde Rennes. Autour de son château médiéval et d'un centre bourg qui a conservé quelques maisons à colombages, les infrastructures ont été mises au goût du jour, avec des infrastructures “scolaires” de la garderie au collège, une école de musique, des équipements sportifs, une piscine, un cinéma et une médiathèque. Elle développe actuellement une Zac à la Perdriotais. Bouygues Immobilier achève ici Beau Matin, une résidence à taille humaine. Composée de cinq petits bâtiments à taille humaine, elle s'intègre à l'environnement pavillonnaire. Les derniers 3-pièces entre 63 et 67 m2 se vendent entre 155 000 et 177 200 €. Nexity George V affiche en même temps la Magdeleine, 28 appartements du studio au 3-pièces, avec des balcons et terrasses à partir de 119 500 €. À Noyal-Châtillon-sur-Seiche, Promo-Ouest Immobilier livrera mi-2010 la résidence du domaine du Petit-Malais rue Aimé-Césaire. À la Rheu, dans le proche ouest rennais, Bouygues Immobilier termine une résidence de 14 logements à 2 700 €/m2 en moyenne en plein bourg : la Noe. Le dernier 4-pièces, de 90 m2 au premier étage de ce petit immeuble est affichée 245 000€.
À Domagné, Nexity George V propose de nombreux 2 et 3-pièces bien exposée à partir de 89 000 € sur la Pommeraie.
À Laillé, il dispose de 1, 2 et 3-pièces sur L'Arbre d'Or. Acquis en loi Scellier, ils peuvent ouvrir à “une réduction d'impôts correspondant à 25 % du montant hors taxe de l'achat de votre appartement répartie sur neuf ans, soit jusqu'à 75 000 € de réduction”, rappelle le promoteur.

Le marché stéphanois effleure à peine 50 ventes par trimestre alors qu'il atteignait 600 logements par an en 2005 et 2006.

Le rentrée pointant le bout du nez, le moment est peut-être venu d'envisager de changer d'air et, pourquoi pas, d'investir dans un logement. Les opportunités ne manquent pas. Suivez notre enquête pour bien préparer votre achat.

Pour faire une bonne affaire, il faut miser sur le révisable

Ari Bitton : Les taux vont rester stables et ne devraient pas augmenter, car les banques sont en pleine reconquête de parts de marché, notamment en matière de crédit immobilier.
Et même s'ils remontaient, ce serait sans doute dans des proportions très faibles, de l'ordre de 0,5 à 0,10 point. Cela ne change pas grand-chose.
Pour emprunter malin aujourd'hui, il faut analyser son projet. Par exemple, si l'acquéreur compte revendre dans les cinq à sept ans qui suivent, il peut porter son choix sur un taux fixe pendant cinq à sept ans, et qui devient révisable ensuite. Ce sont des formules que l'on peut trouver à partir de 3,60/3,70%, alors qu'un taux fixe classique sur vingt ans se situe en moyenne autour de 4,10%. Aujourd'hui, pour être sûr de réaliser une bonne affaire, il faut regarder les taux révisables. Surtout si l'on dispose d'un excellent dossier. Le coût de l'assurance est également important. Les banques ont fait des efforts en la matière et proposent aujourd'hui non seulement des contrats pour les jeunes et les seniors, mais aussi pour la clientèle intermédiaire.
Un contrat jeune coûte aujourd'hui de 0,18 à 0,19% du crédit, un contrat senior, autour de 0,35/0,36% et un contrat intermédiaire, autour de 0,25/0,26%. Le taux et l'assurance représentent 97 % du coût du crédit. Raison pour laquelle il ne faut pas se focaliser sur les frais de dossier et de garantie et vouloir les négocier à tout prix, au risque d'indisposer la banque sur les autres conditions du crédit.

Nous avons découvert une nouvelle catégorie d'investisseurs

Le contrat doit prévoir le délai des travaux et les pénalités en cas de retard de livraison

Indicateur Bertrand : Peut-on, dès le départ, exiger des pénalités en cas de retard dans la livraison d'un bien en Vefa ?
Gabriel Neu-Janicki : Bien évidemment, il est déterminant de négocier cette clause avant la signature du contrat de réservation.
Les causes du retard sont limitativement énumérées dans le contrat et certaines sont à la limite de l'abus, comme la faillite d'une entreprise ou la non-livraison du matériel. En effet, le promoteur a l'obligation de s'adresser à des entreprises stables. Malheureusement, après la réalisation d'une promotion, nombre d'entreprises disparaissent. En copropriété, les pénalités sont contractuellement déterminées par les parties, mais il convient de prévoir entre 250 et 600 € par jour de retard. Pour une construction de maison individuelle, le contrat doit mentionner le délai d'exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison (art. L. 231-2 du code de la construction et de l'habitation). Elles ne peuvent être inférieures à 1/3 000e du prix convenu par jour de retard (art. R. 231-14 CCH).
Le constructeur doit payer pour le retard dès lors que celui-ci ne résulte pas d'un cas de force majeure. Au-delà de trente jours de retard, les pénalités sont prises en charge par le garant.
I. B. : Existe-t-il des cas particuliers par rapport aux pénalités ?
G. N.-J. : La responsabilité du promoteur n'est pas engagée si le retard est du à des intempéries, si des journées de grève ont perturbé l'avancement du travail et si des travaux supplémentaires non prévus dans le
contrat initial ont dû être réalisés. La clause de pénalité prévue en cas de retard du vendeur aura plus de chance d'aboutir si le contrat prévoit une date de livraison, plutôt qu'un délai. S'il est établi que des pénalités sont dues, le réservataire doit formuler une mise en demeure à l'égard du promoteur, puis saisir le tribunal compétent.
I. B. : Les promoteurs sont-ils plus enclins aujourd'hui à accepter la mise en place d'une clause de pénalité ?
G. N.-J. : Les professionnels tenant leurs engagements veillent à un contrat équilibré et acceptent sans difficulté ce type de clause puisqu'en contrepartie, si le réservataire paie avec retard, il supportera des intérêts de retard élevés. D'ailleurs, juridiquement, le Code de la consommation impose un équilibre dans les contrats. Mais dans la pratique, certains promoteurs refusent d'insérer ce type de clause. Il convient alors de s'inquiéter d'un promoteur qui ne veut pas s'engager sur un délai de livraison, sous peine de sanction. En effet, peut-être sait-il à l'avance qu'il aura du retard.

21 projets pour 420 nouveaux logements

Entre des projets porteurs, notamment en matière d'éco-quartiers, et un environnement de qualité, Bordeaux représente un marché immobilier solide. Explications et analyses avec les principaux décideurs locaux.

Une fois n'est pas coutume, ce n'est pas du côté de Port-Marianne que s'est portée toute l'attention en matière d'urbanisme mais du côté du site de l'École d'Application de l'Infanterie (EAI) de Montpellier, qui va connaître une véritable reconversion, entre l'avenue de Toulouse et le nouveau stade de rugby. En effet, le site militaire fermera ses portes à l'été 2010 dans le cadre de la réforme de la carte militaire. D'une superficie totale de 38 ha, le site se compose d'une caserne et d'un parc d'environ 26 ha, à proximité immédiate du coeur de ville. En vue de définir un programme d'aménagement, le choix s'est porté sur le lancement d'un “appel à idées” dont on devrait connaître les premiers résultats en fin d'année. Du côté de Port-Marianne, ce sont les équipements publics qui sont en train de structurer cette nouvelle part de Montpellier. En premier lieu, le futur Hôtel de ville, imaginé par l'architecte Jean Nouvel, constituera un véritable quartier. Bâti sur la rive droite du Lez, le quartier de la Zac de l'Hôtel de Ville s'étend sur quelque 9 ha. Il sera pourvu de quelque 200 logements, plus de 10 000 m2 d'activités, hôtel, bureaux et commerces, d'un bâtiment de 25 000 m2 pour l'Hôtel de ville, d'une place publique de 6 000 m2, d'un parc paysager de plus de 4 ha, et d'un parking public souterrain de 700 places ! Grande originalité : une centrale photovoltaïque de production d'électricité sera installée sur le toit de la nouvelle Mairie qui sera ouverte au public en 2011.