Tous les conseils en Immobilier

L'offre immobilière dans la métropole lyonnaise est dynamique et plutôt diversifiée. Encore lui faut-il parvenir à satisfaire des acquéreurs potentiels, dont le pouvoir d'achat n'a hélas guère évolué ces dernières années. Enquète.

Indicateur Bertrand: Vitry possède des réserves foncières, comme les Ardoines. Qu'en est-il?

Philippe Gadelle : Sur ces stations, la problématique est double : le foncier étant rare, l'offre l'est également. Elle est plus présente à la Grande Motte et, plus sporadiquement sur des stations comme Valras, Marseillan, Leucate... L'offre est réduite, peu représentative et souvent installée dans des niches. L'enjeu des stations du littoral est essentiellement touristique et, au regard des contraintes de la Loi Littoral, le développement de la promotion y est limité.

Indicateur Bertrand: Quel est le rythme de construction de logements de la ville ?

Certains travaux, qui sont obligatoires en vertu de lois ou règlements ou s'avèrent particulièrement nécessaires, sont votés dans d'autres conditions, souvent pour des motifs de sécurité. Il en va ainsi pour la mise aux normes légales de l'ascenseur, le ravalement de l'immeuble sur injonction administrative, la suppression des videordures, la pose ou la modification d'une antenne TV ou d'un réseau câblé, l'installation de compteurs d'eau froide, la mise aux normes des canalisations pour en assurer la salubrité, l'installation électrique des parkings (alimentation de véhicules électriques). Ces travaux sont votés à la majorité absolue du syndicat (article 25, loi du 10/07/65), soit la majorité absolue des tantièmes. Exemple : sur un total de 1 000/1 000e, 501 voix doivent être favorables aux travaux.

Par l'intermédiaire d'amis, j'ai la possibilité de racheter la maison neuve d'un couple en instance de divorce.Est-il exact que je peux bénéficier d'une TVA réduite sur cette opération ? (Arnaud D., Strasbourg, 67)

Indicateur Bertrand :Quelle est la particularité de ce programme?

Lauréat de l'Équerre d'argent 2008, Marc Barani associe art et sensibilité sociale à l'architecture.

Des meubles à la fois fun et respectueux de l’environnement ? C’est possible ! La preuve avec la collection Piz, de Roblot-Noël, un système de rangements en bois massif reconstitué à finir soi-même. Vendu sur www.lordesforets.com, le produit est livré à plat et se monte sans quincaillerie. Une finition à base aqueuse (teinte, cire, vernis) est proposée pour que chacun puisse personnaliser son meuble.

Ça y est, votre logement est terminé, la peinture est encore fraîche. Vous êtes sur le point d'emménager dans votre nouveau petit paradis. Mais avant ça, il vous faudra franchir une dernière étape : celle de la réception des travaux. Par cet acte, vous déclarez accepter l'ouvrage, avec ou sans réserves. C'est un état des lieux approfondi, en compagnie du constructeur. Cette étape marque le point de départ de multiples garanties. Car un logement neuf est garanti dix ans “pièces et main-d'oeuvre”, alors que dans l'ancien, vous achetez “en l'état”, à vos risques et périls. Pendant la réception, si vous n'avez pas suffisamment confiance en vous, vous avez le droit de vous faire assister par un professionnel du bâtiment. Vous devez vérifier que tout est conforme point par point à la notice descriptive et aux plans. En bref, que ce que vous avez sous les yeux correspond bien à ce qui était prévu au départ. Contrôlez le fonctionnement de tous les équipements : fenêtres, robinets, chauffage, etc. Si vous relevez des problèmes, vous devez les mentionner sur le procès-verbal de livraison. Vous conservez un exemplaire daté et signé par votre interlocuteur et vous-même. Le vendeur doit ensuite faire le nécessaire pour y remédier.

Pour mettre toutes les chances de votre côté d'acquérir le logement de vos rêves, vous pouvez faire confiance aux labels et certifications. Opter pour un logement certifié, c'est s'assurer de sa qualité technique : confort acoustique et thermique, ventilation, sécurité vis-à-vis du risque d'intrusion, accessibilité et adaptation de l'habitat au vieillissement, durabilité de l'ouvrage. En bref, tout ce que vous ne voyez pas au premier coup d'oeil.

Thierry Iacazio : Grâce à sa situation d'agglomération importante, Montpellier a mis plus de temps à subir la baisse de fréquentation. Suivant les familles de logements proposés, selon qu'elles sont issues de Zac ou pas, certaines ne posent aucun problème de commercialisation. Ce qui requiert une vigilance, c'est le secteur libre.

Thierry Iacazio : Nous avons trois projets de résidences de tourisme situées sur la côte du littoral pour le 2nd semestre 2009. À l'échelle de Montpellier, nous allons lancer Coeur Marina, programme situé face au bassin Jacques-Coeur.

Pour trouver des locataires, le bien doit être situé dans une zone attractive. “Il y a des régions où les migrations sont plus importantes, note Raoul Grandhomme, de Broker France.

Cet appartement situé au rez-de-chaussée de la résidence propose une bonne répartition des parties jour et nuit. Le hall d'entrée de 5,55 m2, équipé d'un placard, dessert la pièce à vivre. Le très beau séjour d'angle de 26,75m2 s'ouvre sur une spacieuse terrasse carrelée de 23,45m2, doublant ainsi l'espace à vivre. La cuisine, attenante au séjour donne également sur la terrasse. Cette conception particulièrement fonctionnelle est idéale pour les déjeuners en famille et pour profiter pleinement des beaux jours. La partie nuit se situe à droite de l'entrée. Un dégagement de 2,60 m2 rejoint les deux chambres de 12,5 et 13 m2, toutes deux équipées d'un grand placard ainsi que la salle de d'eau de 4,80 m2. L'ensemble des prestations est particulièrement soigné, à l'image du système de rafraîchissement réversible qui équipe le séjour.

Chacun s'accorde à penser que les prix ne chuteront pas cette année. “Que le marché fonctionne au ralenti, c'est certain, mais il ne faut surtout pas s'attendre à une baisse généralisée des prix”, prédit Philippe Pailhès, en bon connaisseur du marché toulousain. Pour Alexandra François-Cuxac, les prix “ne connaissent pas d'effondrement. Ponctuellement, de gré à gré,sur des logements très avancés en termes de travaux, des baisses peuvent être proposées,mais les prix affichés se maintiennent à un niveau de 2 950 €/m2”. Seuls 13 % des logements ont été effectivement livrés, et les opérations de déstockage ne seront menées que sur des opérations livrées.

Indicateur Bertrand: Le Crédit Foncier vient de publier son enquête trimestrielle. Quels enseignements y puisez-vous sur le marché ?
>François Blancard: De manière générale, nous assistons au ralentissement de l'immobilier résidentiel dans toutes les régions, avec une vraie fracture depuis septembre.
Sur le marché du neuf, par rapport au 3e trimestre 2007, les ventes ont été divisées par deux, mais les prix sont restés élevés en régions, avec de fortes disparités locales : + 1,8 % dans le collectif (3431 €/m2) et +3,7 % dans l'individuel(249 500 €/lot).
L'Ile-de-France vit un blocage. Hormis à Paris, les stocks ont augmenté partout. L'investissement pourrait y devenir une porte de sortie, en raison des tensions sur le locatif.
I.B.: L'ancien suit-il les mêmes tendances?
>F. B. : En régions, le retournement de l'activité est moins marqué, mais les variations de prix plus accentuées : chute de près d'un tiers des transactions, baisse des valeurs au 4e trimestre (- 5 à 10 % sur l'année) dans une vingtaine d'agglomérations.
En Île-de-France, les volumes ont régressé dans l'ensemble des agglomérations et tous les arrondissements de Paris, mais de façon hétérogène : - 50 % dans le 18e, - 20 % dans le 15e, - 70% dans certaines communes de Seine-Saint-Denis…
Le recul des prix atteint - 5 %, sauf à Paris et parfois en 1ère couronne, et nos experts anticipent la poursuite d'une faible activité et d'une correction des valeurs.
“Nous distribuons autant de prêts-relais qu'avant”
I. B. : En tant que banquier, jouez-vous le jeu ?
>F.B. :Nous avons financé, en 2008, 10 % de dossiers en plus pour les particuliers, en dépit d'un marché du crédit à l'habitat moins actif, ce qui nous a permis de gagner des parts de marché.
Nous n'avons pas modifié notre politique d'octroi et notre portefeuille de clientèle s'avère sain, enregistrant peu de défaillances. Nous distribuons autant de prêts-relais qu'auparavant, à hauteur de 60 à 70 % de la valeur du bien en vente.
Nous ne pouvons pas nous priver de ce marché, qui demeure l'une de nos spécificités.
I. B. : Quel jugement portez-vous sur le plan de relance?
>F. B. : Ce plan est cohérent, en ce sens qu'il ne repose pas sur une seule mesure, mais sur plusieurs. Il est pragmatique parce qu'il s'appuie sur des dispositifs existants en les élargissant.
Cela a le mérite de ne pas créer de période d'accoutumance. Reste à aller plus loin dans l'innovation. On pourrait par exemple envisager le démembrement des parties collectives qui demeureraient à la charge des bailleurs sociaux, ou le démembrement intergénérationnel consistant à donner une partie du foncier à un membre de sa famille.
I. B.:Quels conseils donneriez-vous à l'acquéreur ou au vendeur ?
>F. B. : D'analyser le bien, de le comparer avec d'autres, de prendre plusieurs avis et d'en définir le juste prix. Je recommanderais d'être attentif au mix emplacement/qualité du bâti. La valeur d'usage revêt autant d'importance que le site ou l'environnement.
Nous vivons le retour du qualitatif. Si l'acquéreur potentiel est locataire, il a tout intérêt à sauter le pas, puisque les loyers augmentent.