Qu'est-ce que le différé d'amortissement d'un prêt immobilier ?
Le différé d'amortissement d'un prêt immobilier consiste à reporter le remboursement du capital emprunté pendant une période définie au moment de la souscription du crédit. Durant cette période, l'emprunteur ne rembourse pas le capital mais peut avoir à s'acquitter des intérêts, selon qu'il opte pour un différé partiel ou total.
Cette option de remboursement doit être négociée avec la banque lors de la mise en place du crédit immobilier. Elle permet de diminuer temporairement les mensualités en début de prêt, au moment où l'emprunteur fait face à de nombreuses dépenses (déménagement, équipement du logement, etc).
À noter que le différé d'amortissement intervient dès le début du prêt, contrairement au report d'échéances qui peut être demandé en cours de crédit en cas de difficultés financières passagères.
Différé partiel vs différé total : quelles différences ?
Il existe deux types de différés d'amortissement :
- Le différé partiel (ou différé simple) : seul le remboursement du capital est reporté pendant la période de différé. L'emprunteur doit continuer à payer les intérêts dès le déblocage des fonds. C'est la forme de différé la plus fréquente, généralement accordée pour une durée de 12 à 24 mois.
- Le différé total : l'emprunteur ne rembourse ni le capital ni les intérêts pendant la période définie. Il doit cependant continuer à s'acquitter de l'assurance emprunteur. Plus rare, ce type de différé est accordé pour une durée maximale de 12 mois en général.
En cas de différé total, les intérêts non réglés pendant la période de franchise sont capitalisés, c'est-à-dire ajoutés au capital restant dû. Ils génèrent donc eux-mêmes des intérêts supplémentaires, ce qui augmente le coût total du crédit par rapport à un différé partiel.
Dans quelles situations peut-on bénéficier d'un différé de remboursement ?
Un différé d'amortissement peut être mis en place dans plusieurs situations :
- Pour l'achat d'un logement neuf en VEFA (bien vendu en l'état futur d'achèvement) : le remboursement du prêt est différé jusqu'à la livraison du bien pour éviter à l'acquéreur de payer un loyer en plus des mensualités.
- Pour l'achat d'un logement ancien nécessitant d'importants travaux : le différé permet d'étaler le paiement des travaux et du crédit en attendant de pouvoir emménager.
- Pour un investissement locatif : le différé donne le temps de trouver un locataire et de percevoir des loyers avant de commencer à rembourser le crédit.
À lire aussi >>Comment financer l’achat d’un logement neuf sans apport ?
Quelles sont les conditions pour obtenir un crédit immobilier différé ?
Les banques étudient au cas par cas les demandes de différé d'amortissement. Pour mettre toutes les chances de votre côté :
- Justifiez votre demande par un projet cohérent : achat en VEFA, travaux conséquents, investissement locatif, etc.
- Présentez un dossier solide prouvant votre capacité future à rembourser les mensualités malgré le différé : apport personnel, revenus stables, etc.
- Limitez la durée du différé à vos besoins réels pour contenir le surcoût du crédit.
Certains types de prêts comme le PTZ (Prêt à Taux Zéro) ou le PAS (Prêt d'Accession Sociale) ne permettent pas de différé d'amortissement.
À lire aussi >>Financement d’un bien immobilier neuf en Pinel : que doit-on payer et à quelle date ?
Quel est l'impact du différé d'amortissement sur le coût total du crédit ?
Avec un différé d'amortissement, la durée totale du prêt est décalée du nombre de mois de report choisi. Mécaniquement, cet allongement de la durée fait augmenter le coût total du crédit car les intérêts courent plus longtemps.
Prenons l'exemple d'un prêt de 200 000 € sur 20 ans au taux de 2%. Sans différé, le coût total du crédit serait de 48 441 €. Avec un différé partiel de 12 mois, le coût grimpe à 51 433 €. Avec un différé total de 12 mois, il atteint 54 482 €. Le différé d'amortissement a donc un impact non négligeable sur le coût du crédit.
De plus, la cotisation d'assurance emprunteur reste due pendant toute la période de différé, même en cas de différé total. Cela augmente encore le coût global de l'opération.
Différé d'amortissement ou modulation d'échéances : quelle option choisir ?
La modulation d'échéances, quand elle est prévue au contrat de prêt, permet de diminuer temporairement le montant des mensualités sans allonger la durée totale du crédit. Une option parfois préférable au différé d'amortissement.
En effet, en cas de modulation à la baisse, les mensualités sont réduites mais l'emprunteur continue à rembourser une partie du capital tous les mois. L'impact sur le coût total est donc moindre par rapport à un différé, pendant lequel le capital n'est pas du tout remboursé.
La modulation peut également permettre d'augmenter les échéances sur une période afin de rééquilibrer le crédit. Elle offre donc plus de souplesse que le différé d'amortissement.
Mais la modulation d'échéances n'est possible que si elle est prévue dans le contrat initial et limitée à 1 ou 2 modifications par an en général. Pour un besoin ponctuel en début de prêt, le différé d'amortissement reste une option intéressante malgré son coût. À vous de faire vos calculs avec votre banquier pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation et votre budget !
