Bordeaux, l’incontournable

UNE DYNAMIQUE AFFICHÉE. Par rapport à l’an dernier, Bordeaux conserve la deuxième place de notre palmarès et reste l’une des villes où l’investissement locatif est le plus porteur.

Bordeaux se trouve dans le peloton de tête depuis la création de notre palmarès. Son dynamisme attire les investisseurs. D’autant que la métropole s’appuie sur l’arrivée imminente de la ligne à grande vitesse (juillet 2017) pour mener des projets de grande ampleur. À commencer par Euratlantique (738 hectares dont 386 dans la ville intra-muros, 217 sur Bègles et 135 sur Floirac). À terme, 40 000 habitants vivront dans les 19 800 logements de Bordeaux Euratlantique et 25 000 emplois y seront créés. Autre projet en cours, celui des Bassins à Flot (160 hectares, 5 400 logements, plus de 200 000 m2 de bureaux, commerces…).

Sur la rive droite de la Garonne, Bordeaux Brazza (4 700 logements) et Bastide Niel (3 400 logements) constituent d’autres chantiers. Pour l’investisseur, Bordeaux s’inscrit comme une valeur sûre. Dans l’ancien, le mètre carré se négocie à 3 250 €/m2, en hausse de 6 % sur un an. Une moyenne grimpant à 4 000/4 500 €, voire 5 000 € dans des quartiers comme Hôtel de Ville/Quinconces, Jardin Public, triangle d’or (entre places de Tourny, Gambetta et Grand Théâtre) où se mêlent immeubles bourgeois et boutiques de luxe. Il en va de même pour Saint-Seurin, Croix Blanche ou Caudéran, le Neuilly bordelais. Sur ces secteurs, compte tenu des prix, les rentabilités sont relativement faibles : autour de 4 %. Exemple, quartier de l’hôtel de ville, un studio de 25 m2 acquis 112 500 € rapporte 4,4 % bruts.

Comptez beaucoup moins dans le neuf, notamment si vous investissez en Pinel. Un 2-pièces de 45 m2 de 200 000 € procure 3 %. La réduction d’impôt permet toutefois d’améliorer ce rendement.

Perspectives de rentabilité

Si votre objectif est d’obtenir une bonne performance, privilégiez des secteurs comme Saint-Pierre, Saint-Michel, Capucins ou encore Victoire qui intéressent à la fois les étudiants et une clientèle "bobo". Dans l’ancien, comptez 3 500/4 000 € m2 avec une rentabilité de 5 % bruts. Plus encore autour de la gare où les valeurs oscillent entre 2 500 et 3 700 €/m2. Dans le secteur Euratlantique, vous pouvez aussi investir dans le neuf en Pinel. Un 44 m2 à 174 000 € rapporte 3,4 %. Si investir dans une résidence étudiante vous séduit (statut LMNP/ LMP ou Censi-Bouvar), sachez que plusieurs sont commercialisées sur le secteur à des prix oscillant entre 85 000 et 104 000 € HT avec des rentabilités attractives (autour de 4 % nets).

Dans le neuf, explorez des quartiers en plein renouveau comme Belcier, Bacalan, Bassins à Flot ou encore Ginko. Sur les Bassins à Flot, rue Lucien Faure, des 2-pièces de 49 m2 affichés 195 000 € peuvent rapporter 3,3 % de rendement. Dans la même rue, des 3-pièces de 77 m2 à 289 000 € offrent 3 % de rentabilité. Quartier Bastide, quai de Queyris, des 2-pièces de 48 m2 à 237 000 € n’offrent que 2,6 %. Quartier Ginko, des 2-pièces de 44 m2 à 176 000 € rapportent davantage (3,4 %). N’hésitez pas, non plus à vous pencher sur des communes comme Bègles, Floirac, Talence, le Bouscat ou encore Cenon qui offrent des rentabilités meilleures, les prix étant moins élevés.

INDICATEURS CLÉS BORDEAUX

=> Démographie.....................................................................................+ 4,17 %
=>Emploi.........................................................................................................+ 2,67 %
=>Étudiants...................................................................................................+ 2,9 %
=>Prix au m2 moyen dans le neuf (3 655 €)..+ 3,6 %
=>Prix au m2 moyen dans l’ancien (3 250 €).......+ 6 %
=>Loyer moyen d’un studio (16,80 €/m2)......+ 2,3 %
=>Loyer moyen d’un 2-pièces (12,70 €/m2)....+ 2,5 %
=>Part des investisseurs dans le neuf........................70 %
=>Évolution taxe foncière....................................................... 13,91 %

Retrouvez les programmes immobiliers neuf de Bordeaux


NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l’emploi sur 5 ans (1)
=> Part des logements vacants (1)
=> Évolution du nombre d’étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2016 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien sur un an à fin 2016 (4)
=> Évolution du loyer d’un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la part desinvestisseurs6
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)
=> Niveau moyen des taux de crédit (8)

Sources : 1 (Insee) ; 2 (ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI) ; 7 (UNPI) ; 8 (Cafpi et Meilleurtaux.com).

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