Qu'est-ce que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) ?
La TVA est un impôt indirect payé par les consommateurs et collecté par les entreprises. Elle représente la différence entre un prix hors taxe (HT) et un prix toutes taxes comprises (TTC). L'assujettissement à la TVA concerne uniquement les entreprises. Néanmoins, il existe un régime permettant à un particulier de rentrer dans le champ d'application de la TVA : le régime de location meublée remplissant les conditions de la parahôtellerie défini à l'article 261 D du code général des impôts (CGI).
Conditions pour pouvoir récupérer la TVA immobilière
Pour bénéficier du remboursement de la TVA sur un achat immobilier neuf, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Acquérir un bien immobilier neuf auprès d'un promoteur
- Louer le bien en location meublée non professionnelle (LMNP) avec prestations para-hôtelières
- S'engager à conserver le bien pendant au moins 20 ans
La récupération de TVA n'est donc possible que dans le cadre d'un investissement locatif de longue durée avec services para-hôteliers obligatoires. Si vous achetez un logement neuf pour y habiter ou le louer vide, vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
Le régime fiscal avantageux de la location meublée avec services para-hôteliers
Pour rentrer dans le champ de la TVA, la location meublée doit s'accompagner d'au moins 3 des 4 services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture du linge de maison, réception de la clientèle. Ce régime fiscal présente de nombreux avantages :
- Récupération de la TVA sur le prix d'achat du bien
- Déduction des amortissements et des charges
- Imputation du déficit sur le revenu global sans plafond
- Exonération d'IFI sur le bien affecté à l'activité para-hôtelière
La para-hôtellerie offre donc une fiscalité très attractive pour les investisseurs, à condition de respecter un certain formalisme et des contraintes de gestion. Il est recommandé de se faire accompagner par des professionnels maîtrisant ce régime complexe.
Comment procéder au remboursement de la TVA versée au promoteur ?
Une fois l'achat du bien immobilier finalisé, plusieurs démarches administratives sont à effectuer pour obtenir le remboursement de la TVA :
- S'immatriculer au registre du commerce en tant que loueur en meublé
- Faire une demande de numéro de TVA auprès de l'administration fiscale
- Remplir le formulaire n°3519 de demande de remboursement de crédit de taxe
- Joindre l'acte notarié, le bail commercial, le RIB et le décompte de TVA
Le remboursement intervient généralement dans un délai de 15 jours à 6 mois. Il faut veiller à conserver précieusement tous les justificatifs attestant du respect des conditions liées au régime para-hôtelier. En effet, l'administration fiscale effectue régulièrement des contrôles sur les demandes de récupération de TVA immobilière.
Autres avantages fiscaux cumulables avec la récupération de TVA
D'autres dispositifs de défiscalisation immobilière peuvent se cumuler avec la récupération de TVA en para-hôtellerie, notamment :
- Le régime LMNP classique au réel permettant de déduire les amortissements et charges
- La réduction d'impôt Censi-Bouvard pour un investissement en résidence services
- Les exonérations de plus-values immobilières après 22 ans de détention ou 30 ans pour les prélèvements sociaux
Combiner différents leviers de défiscalisation peut ainsi permettre d'optimiser la rentabilité d'un investissement locatif. Une étude personnalisée réalisée par un expert en gestion de patrimoine s'avère indispensable pour définir la meilleure stratégie en fonction de votre situation.
Les risques et points de vigilance
Si le mécanisme de récupération de TVA en para-hôtellerie peut sembler très attractif, certains points sont à surveiller :
- L'obligation de conserver le bien pendant 20 ans minimum sous peine de devoir rembourser la TVA au prorata temporis
- La nécessité d'être bien accompagné pour sécuriser le montage juridique et fiscal de l'opération
- Le coût des prestations para-hôtelières qui peut venir grever la rentabilité locative
- Les contrôles fréquents de l'administration sur la réalité des services fournis
Comme tout investissement immobilier, il convient donc d'étudier avec prudence et méthode l'opportunité d'un achat en para-hôtellerie. Entre la récupération de la TVA et les autres avantages fiscaux, les économies réalisées peuvent atteindre 20 à 25% du prix du bien. Mais les contraintes réglementaires à respecter sont nombreuses et ne doivent pas être négligées. Le recours aux conseils de spécialistes expérimentés est plus que jamais recommandé.
