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SUD-OUEST LE LOGEMENT SOLIDEMENT ANCRÉ

Publié le 01/01/2009, dans : Marché Sud-Ouest

De Bordeaux à Toulouse, les marchés sont loin de s'effondrer en terme de prix, et la chute de l'offre laisse même augurer une pénurie prévisible d'ici à 2010.

Jusqu'au début de l'été, Bordeaux, toujours très attractive, affichait une croissance de son marché du logement. La situation s'estelle brusquement retournée en cette fin d'année 2008 ? Selon Fabrice Gauthier, notaire, la Cub (communauté urbaine de

Bordeaux) semble moins souffrir qu'ailleurs : “La qualité du maillage économique et l'importance d'un secteur tertiaire peu sensible à la conjoncture internationale ainsi qu'une démographie positive, expliquent la bonne tenue du secteur immobilier”.

Depuis le 1er septembre, le volume des transactions a freiné de façon nette avec une chute de 40 % en l'espace de deux mois.

Pourtant, on ne constate pas encore une baisse des prix. Pour Michel Ballon, agent immobilier et trésorier de la FNAIM de Gironde, les prix sont trop élevés et la clientèle attend la baisse annoncée : “Il sera possible de parler de recul des prix le jour où celui-ci atteindra au moins 10 %”.

Parmi les emplacements recherchés et encore attractifs, le Quai des Chartrons et le secteur de Bacalan arrivent en tête : “Dans ce dernier quartier, on trouve encore une petite échoppe ou de petites maisons à partir de 1500€ le m2”, souligne Michel Ballon.

Aquitaine : des secteurs moins touchés qu'ailleurs Dans le neuf, Vincent Haas, président de la FPC locale, et Michel Ballon confirment que Bordeaux tire son épingle du jeu, même avec des opérations commercialisées à de hauts niveaux de prix. On notera, parmi les résidences en cours de travaux, Attiques de Sefiso et Le Parc Montesquieu d'Icade, un programme livré au premier trimestre 2009.

Cogedim réalise aussi plusieurs opérations dont Garden Avenue, livrée fin 2009. Pour le notaire Fabrice Gauthier, “le marché du neuf s'est retourné à une vitesse incroyable, alors que les prix au m2 poursuivent leur progression, de l'ordre de 12 % en un an, en raison du décalage entre le montage des opérations et leur réalisation finale”.

Sur le Bassin d'Arcachon, “la demande dans l'ancien reste forte, constate Michel Ballon.

Il est vrai que l'on observe la venue d'une clientèle étrangère, dont des Russes, à fort pouvoir d'achat, essentiellement sur Arcachon ou sur le Cap-Ferret”.

Dans le Pays basque, l'offre est encore diversifiée : Nexity George V commercialise Le Domaine de l'Ermite à Anglet pour une livraison au deuxième trimestre 2009, tandis qu'Icade vient de livrer Les Terrasses de Quintaou sur la même commune et que Cogedim réalise Le Parc Belay, à cinq minutes du centre. Toujours présent, Kaufman & Broad termine la commercialisation de Résidence La Féria, qui sera livrée au second trimestre 2009. Fabrice Gauthier a constaté la disparition soudaine d'une partie de la clientèle au sud du Pays basque: “Depuis huit mois, la clientèle espagnole a reflué de ce secteur, car leur marché national s'effondre,expliquet-il. Les Espagnols, qui s'étaient reportés sur le marché français, cherchent à liquider leur position, ce qui va accélérer le recul des ventes, tant dans le neuf que dans l'ancien”.

Pour autant, s'oriente-t-on vers un effondrement d'un marché en Aquitaine, une région qui s'était pourtant développée sans frénésie mais en collant à une demande réelle ? “Il n'y aura pas d'effondrement,car le marché n'est pas spéculatif, estime Fabrice Gauthier. Ce qui se passe est irrationnel, et il suffit que les acheteurs potentiels reprennent confiance pour se rediriger vers le secteur de l'immobilier”. En tout cas, les observateurs s'entendent pour estimer que Bordeaux et sa communauté urbaine souffriront moins que d'autres métropoles. Quant au Bassin d'Arcachon, il devrait continuer à faire l'objet d'une demande soutenue.

Midi-Pyrénées : l'illusion d'une chute des prix

Depuis quelques années, le nombre de Zac n'a cessé de progresser à Toulouse, jusqu'à en compter actuellement une quinzaine.

L'ensemble des Zac représente un potentiel de 10 000 logements et plus d'un million et demi de m2 Shon d'activités diverses.

Dans ce contexte, la nouvelle équipe municipale a clairement indiqué qu'elle allait revoir ces projets, quartier par quartier pour ne pas rater l'aménagement de secteurs comme celui de Montaudran ou de la Zac de la Cartoucherie. Cette réflexion d'ensemble intervient à un moment où le marché toulousain, connu pour son dynamisme depuis des années, semble hésiter.

Pourtant, Toulouse enregistre une chute moins brutale que sur le reste de l'aire urbaine.

Selon l'Observer de l'immobilier toulousain, l'ensemble de l'aire urbaine, les ventes ont baissé de 40 % par rapport au premier trimestre 2008. “Tous les segments sont touchés, analyse Alexandra François-Cuxac, présidente de l'Observer. La chute est plus brutale à l'extérieur de Toulouse, et l'on note une plus forte baisse des ventes “debout” que de celles qui sont “assises”.

Toulouse parvient à se maintenir en raison de la reconstitution de son offre, et la ville représente 49 % du volume des ventes depuis le début de l'année. C'est un très bon taux”. Quant aux mises en vente, la baisse se poursuit avec 36 % de logements en moins entre le second semestre 2007 et le premier semestre 2008. “Cette baisse est une réaction d'urgence qui me paraît saine et qui est de nature à favoriser l'écoulement des logements”, estime Alexandra François-Cuxac. Des délais d'écoulement qui s'allongent, un marché recentré sur Toulouse… mais qu'en est-il des prix ?

“Ils ne s'effondrent pas du tout, constatet- elle. Ponctuellement, de gré à gré, sur des logements très avancés en termes de travaux, des baisses peuvent être proposées, mais les prix affichés se maintiennent à 2950€/m2”. Seuls 13 % des logements sont effectivement livrés, et les opérations de déstockage ne vaudront que pour des opérations menées à terme. Raison de plus pour ne pas attendre de chute en 2009: “Les mises en vente vont être faibles, et je ne vois pas de baisse sensible des prix. En tout cas, les prix ne seront pas inférieurs à ceux actuellement appliqués sur la partie de déstockage”.

L'inquiétude est pour 2010 sur Toulouse car le marché immobilier local, considéré comme sain dans son développement depuis des années, risque d'être alors confronté à une pénurie de l'offre. Avec un danger à la clé, comme le craint Alexandra François-Cuxac : “celui de ne pas pouvoir loger l'ensemble de la demande”.