Rennes a le vent en poupe

03/05/2017

OPÉRATIONS DE SÉDUCTION. Démographie galopante, forte progression de la population étudiante, attractivité immobilière, projets porteurs… La ville se hisse, cette année, à la première place de notre palmarès.

Rennes doit sa première place à d’excellents résultats en matière d’évolution démographique, de prix de l’immobilier, de loyer ou de fiscalité locale. En outre, dans quelques semaines, grâce au nouveau tronçon de LGV (ligne à grande vitesse), il faudra à peine 1h30 pour gagner Rennes depuis Paris contre 2h aujourd’hui. Rennes s’est attelée, depuis quelques années, à de grands projets dont la deuxième ligne de métro prévue pour 2020 et dont le tracé de 14 kilomètres, va du nord-ouest au sud-ouest de la ville, en passant par le centre-ville et EuroRennes, autre grand chantier autour de la nouvelle gare multimodale.

Sur les 58 hectares de cette Zone d’aménagement concerté (Zac), le projet vise à étendre le centre-ville vers le sud. Au programme 125 000 m2 de bureaux, 1430 logements, 30 000 m2 de commerces et services et 2500 m2 d’équipements. À quelques tours de roue du centre, Baud Chardonnet prévoit 56 000 m2 de bureaux, 34 000 m2 d’équipements universitaires, 14 000 m2 d’équipements publics, 8 500 m2 de commerces et 2580 logements. À terme, il accueillera 5200 habitants et 3700 salariés.

Parmi les chantiers déjà très avancés, citons aussi la Courrouze, nouvel écoquartier de 115 hectares qui abritera d’ici 2020, 5000 logements, 10 000 habitants et 3000 salariés. "Sur l’ensemble de la Métropole, nous avons programmé la construction de 4400 logements par an en moyenne dont 1500 sur Rennes intra-muros", indique Jean-Luc Gaudin, vice-président de Rennes Métropole, en charge de l’aménagement.

Une forte demande locative

Quelque soit le quartier, la demande locative est très forte à Rennes. Comme au nord de la Vilaine pour les studios et 2-pièces prisés des étudiants et des jeunes couples. "Ici, un studio s’échange entre 70 000 et 80 000 € et pourra se louer autour de 330 €, soit un rendement de 5 à 6 % bruts ", ex- plique Gaëtan Renaudin, directeur de LFI Centre. À l’Ouest du centre historique, des quartiers comme Bourg l’Evêque et la Touche sont à surveiller.

Un 2-pièces de 45 m2 peut y être acquis entre 110 000 et 130 000 € avec une rentabilité de 5 à 5,5%. Métro Anatole France, du neuf disponible peut rapporter 3 % pour des studios de 34 m2 à 165 500 € et 4 à 4,7% pour un 3-pièces de 75 m2. Du côté du neuf, quelques pro- grammes voient le jour régulièrement. Près de la place de la République, des 4-pièces de 74 m2 à 286 000 € se loueront 715 € (3% de rendement). Le périmètre d’EuroRennes est une bonne piste mais il faut se dépêcher car le secteur, en pleine transformation, va s’apprécier fortement.

Dans l’ancien, il est possible de dénicher des prix autour de 2000-3000 €/m2 avec des rendements entre 5 et 6% et plus. Dans le neuf, vous pouvez dénicher des 3-pièces de 60 m2 à 300 000 € offrant 2,5%. Autres secteurs à explorer : à l’est, Patton, Gayeulles, Longs-Champs ou encore Beauregard.

INDICATEURS CLÉS RENNES

Démographie...................................................................................+ 3,32 %
Emploi.........................................................................................................-  3,03  %
Étudiants..................................................................................................+  3,4   %
Prix au m2 moyen dans le neuf (3 504 €).+ 3,7 %
Prix au m2 moyen dans l’ancien (2 350 €)....+ 1,1 %
Loyer moyen d’un studio (16,40 €/m2)......+ 2,3 %
Loyer moyen d’un 2-pièces (11,80 €/m2)...+ 1,6 %
Part des investisseurs dans le neuf........................ 61 %
Évolution taxe foncière ...................................................... 4,65 %

Retrouvez les programmes immobiliers neuf de Rennes

NOS CRITÈRES
=> Évolution démographique sur 5 ans (1)
=> Évolution de l’emploi sur 5 ans (1)
=> Part des logements vacants (1)
=> Évolution du nombre d’étudiants sur un an (2)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans le neuf sur un an à fin 2016 (3)
=> Évolution du prix moyen au mètre carré dans l’ancien sur un an à fin 2016 (4)
=> Évolution du loyer d’un studio sur un an (5)
=> Évolution du loyer d’un 2-pièces sur un an (5)
=> Part des investisseurs dans le neuf (6)
=> Évolution de la part desinvestisseurs6
=> Évolution de la taxe foncière sur 5 ans (7)
=> Niveau moyen des taux de crédit (8)
Sources : 1 (Insee) ; 2 (ministère de l’Enseignement supérieur et de la Recherche, 2015/2016) ; 3 (FPI/Perval/notaires) ; 4 (Perval/notaires) ; 5 (Clameur) ; 6 (Fédération des promoteurs immobiliers – FPI) ; 7 (UNPI) ; 8 (Cafpi et Meilleurtaux.com).

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