Définition d'une résidence service
Les résidences services sont des ensembles de logements autonomes associés à un panel de services collectifs visant à faciliter la vie quotidienne des occupants, pour la plupart des seniors. Apparues en France dans les années 2000, elles connaissent depuis un développement accéléré pour répondre aux besoins croissants liés au vieillissement de la population. Concentrant aujourd'hui près de 1000 établissements et 75 000 logements, les résidences services seniors devraient franchir le cap des 1300 résidences d'ici 2025 selon les projections.
Situées à mi-chemin entre le domicile classique et l'EHPAD médicalisé, les résidences services offrent une solution d'hébergement adaptée pour les personnes âgées autonomes souhaitant préserver leur indépendance tout en bénéficiant d'un cadre de vie sécurisant et d'un accompagnement au quotidien. Nous allons voir en détail les caractéristiques et le fonctionnement de ces structures qui s'imposent comme un maillon essentiel dans le parcours résidentiel des seniors.
Les caractéristiques essentielles d'une résidence services
Les résidences services se définissent avant tout comme des ensembles d'habitations constitués de logements individuels et autonomes, permettant à leurs occupants de vivre de façon indépendante. Du studio au T3, les appartements sont conçus pour répondre aux besoins des seniors, avec des équipements adaptés comme une douche à l'italienne, des volets roulants électriques ou encore une cuisine ergonomique. Au-delà des espaces privatifs, les résidences disposent d'espaces communs tels qu'un restaurant, un salon, une salle de sport ou de loisirs favorisant la convivialité et les échanges entre résidents.
Par ailleurs, pour bénéficier du statut fiscal avantageux de résidence avec services et de la récupération de la TVA, l'établissement doit obligatoirement proposer au minimum 3 des 4 services suivants :
- L'accueil
- Le petit-déjeuner
- La fourniture du linge de maison
- Le nettoyage régulier des logements
Les différents types de services en résidence
Au-delà des services de base obligatoires, les résidences seniors proposent deux grandes catégories de prestations pour faciliter le quotidien des occupants :
- Des services spécifiques non individualisables, inclus pour l'ensemble des résidents, comme l'accueil permanent, la sécurité des personnes et des biens 7j/7 et 24h/24, ou encore le libre accès aux parties communes.
- Des services spécifiques individualisables et optionnels, facturés à l'unité selon la consommation de chacun. Il peut s'agir du ménage du logement, de la blanchisserie, de l'aide aux démarches administratives, de la livraison des courses ou encore de la restauration.
Le fonctionnement des résidences services
La principale spécificité des résidences services réside dans la présence d'un exploitant professionnel qui gère l'établissement au quotidien. Il prend à bail les logements auprès de propriétaires investisseurs, particuliers ou institutionnels, dans le cadre d'un bail commercial. Le gestionnaire assure ensuite la sous-location des appartements aux occupants seniors, ainsi que l'exploitation des services et parties communes de la résidence.
Le gestionnaire est donc l'interlocuteur unique qui se charge de toute la gestion courante : recherche de locataires, états des lieux, collecte des loyers, entretien, animation, etc. Il reverse aux propriétaires bailleurs les loyers définis contractuellement, charges et travaux déduits. C'est aussi lui qui emploie le personnel sur place. En cas de non renouvellement de bail, le gestionnaire est propriétaire du fonds de commerce et doit être indemnisé de sa perte d'activité, sauf faute de sa part.
Les différents publics des résidences services
Si les résidences services ciblent majoritairement les seniors autonomes, elles peuvent s'adresser à différents types de publics selon le positionnement de l'établissement :
- Les étudiants pour les résidences étudiantes situées à proximité des campus universitaires
- Les seniors de plus de 60 ans, autonomes ou en légère perte d'autonomie, dans les résidences services seniors
- Les touristes pour des séjours de courte durée en résidence de tourisme
- Les professionnels en déplacement dans les résidences d'affaires offrant des hébergements meublés
On voit également émerger des résidences dites intergénérationnelles qui mêlent plusieurs profils de résidents, au sein d'un même immeuble ou d'étages distincts. L'idée est de favoriser la mixité et les solidarités entre générations. Quelle que soit sa vocation, la résidence services s'attache à proposer un cadre de vie et des prestations adaptés aux besoins spécifiques de ses occupants.
Les aides possibles pour vivre en résidence services
Si les résidences services sont des structures privées, sans aide publique directe, les occupants peuvent sous conditions bénéficier d'aides individuelles pour financer leur hébergement ou les frais liés à la dépendance. Parmi les aides mobilisables :
- L'APA, Allocation Personnalisée d'Autonomie, accordée par le Conseil Départemental aux personnes âgées en perte d'autonomie pour financer un plan d'aide
- Les aides au logement de la CAF, comme l'APL (Aide Personnalisée au Logement) ou l'ALS (Allocation de Logement Sociale) pour les résidences conventionnées
Pour en bénéficier, les résidents doivent constituer un dossier auprès des organismes concernés (CCAS, Conseil Départemental, CAF, etc.) qui étudieront leur situation et leurs droits. Les critères d'attribution et les montants varient selon les aides et les caractéristiques du demandeur : âge, niveau de dépendance, ressources, etc. Un accompagnement peut être proposé pour aider au montage des dossiers.
Investir dans une résidence services
Face aux besoins croissants de logements adaptés pour les seniors, l'investissement locatif en résidences services représente une opportunité intéressante pour les particuliers. En achetant un appartement, neuf ou ancien, dans une résidence exploitée par un gestionnaire professionnel, l'investisseur peut ainsi :
- Percevoir des revenus locatifs réguliers, définis contractuellement et peu fiscalisés grâce au statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
- Profiter d'une gestion locative déléguée, sans les contraintes de la mise en location directe (recherche de locataires, gestion courante, entretien, etc.)
- Diversifier son patrimoine immobilier sur un marché porteur et répondant à des besoins sociétaux forts
Bien sûr, cet investissement comporte aussi des risques, comme la défaillance potentielle du gestionnaire ou les difficultés de revente. C'est pourquoi le choix de l'emplacement et de l'exploitant sont des critères clés à étudier avant tout projet d'acquisition en résidence services. Le potentiel locatif local, les perspectives démographiques ou encore la solidité et l'expérience du gestionnaire sont autant de points de vigilance pour sécuriser son investissement sur le long terme.
