Financer

CONDITIONS ATTRACTIVES

CONDITIONS ATTRACTIVES

De nos jours, emprunter à 100 % ne signifie pas un taux forcément plus élevé qu'en cas d'apport. Au CIC par exemple, le prêt "première habitation" peut être souscrit sur 30 ans et représenter jusqu'à 110 % du prix de l'opération. Réservé aux moins de 35 ans, ce prêt à taux fixe les dix premières années passe à taux révisable les 20 années suivantes. Il est toutefois possible de revenir à taux fixe à tout moment. Le taux fixe des dix premières années se situe à 3,40 %.

PRIORITÉ AUX JEUNES

PRIORITÉ AUX JEUNES

Quoi qu'il en soit, les formules aujourd'hui proposées sur le marché visent plus précisément deux clientèles. Tout d'abord les investisseurs qui ont bien souvent, compte-tenu du niveau des taux, intérêt à emprunter à 100 % plutôt qu'à se démunir de leur trésorerie, d'autant que les intérêts d'emprunt sont déductibles du revenu foncier, générant ainsi une économie d'impôt. Ensuite, les célibataires en début d'activité et les jeunes couples. "Les banques ne font plus une obsession de l'apport personnel, explique un courtier en crédit, elles regardent l'âge, les revenus et le potentiel d'évolution". Il est vrai qu'en accordant un prêt immobilier, elles obtiennent généralement la domiciliation des revenus et, par ce biais, la vente de nombreux services, qu'il s'agisse de cartes de crédit, d'assurances ou de placements financiers. En cette période de concurrence féroce, c'est conquérir des parts de marché qui compte. Les jeunes diplômés autour de 28/30 ans sont évidemment les plus courtisés. Mais pas seulement. Les moins de 35 ans à revenus modestes mais stables sont également les bienvenus. "Les banques n'analysent plus les dossiers en fonction du risque hypothécaire comme auparavant, c'est-à-dire du potentiel de revente du bien en cas de difficultés de remboursement, mais en mesurant la capacité de remboursement de l'acquéreur, précise Philippe Taboret, les banques préfèrent un client de qualité qui emprunte à 100 % qu'un client moyen qui a besoin d'un financement à 80 %". Dans le premier cas, le taux peut d'ailleurs être plus intéressant que dans le second.

LA MODULATION EN PRIME

LA MODULATION EN PRIME

Le principe des prêts à échéances modulable est très simple et offre des avantages incontestables. Il vous permet, en effet, de moduler les mensualités de votre prêt par exemple tous les ans en fonction de vos besoins. Si vous décidez d'augmenter votre mensualité, vous rembourserez plus rapidement votre crédit et en réduirez d'autant le coût. A l'inverse, si vous avez des difficultés ponctuelles ou un achat important à réaliser, par exemple changer de voiture, peut-être aurez-vous avantage à réduire votre mensualité durant quelques mois. Les prêts modulables offrent également cette possibilité. Dans un tel cas, la durée du prêt s'allongera et renchérira le coût du crédit. En matière de prêt modulable, les formules sont bien rodées et tous les établissements financiers en proposent, qu'il s'agisse de banques de dépôts ou de banques spécialisées en financement immobilier. Dans la plupart des cas, l'augmentation à la hausse comme à la baisse représente de 20 à 30 % de la mensualité d'origine. Sous certaines conditions cependant. A titre d'exemple, à l'UCB, la modulation des échéances est possible dès le 13e mois. Si vous souhaitez rembourser plus vite, vous pouvez augmenter votre mensualité jusqu'à 30 % de l'échéance précédente. Ce qui diminue la durée du crédit. A l'inverse, si vous voulez abaisser votre mensualité, deux conditions doivent être respectées. En premier lieu, pour pouvoir abaisser votre mensualité, il faut que vous ayez auparavant procédé à une augmentation d'échéance. En second lieu, la baisse ne peut déboucher sur une mensualité inférieure à celle d'origine. A noter aussi que la faculté de modifier les mensualités est limitée à cinq fois sur toute la durée du prêt.

ATTENTION À LA RÉVISION !

ATTENTION À LA RÉVISION !

Adossés au loyer de l'argent à court terme, les prêts à taux révisables sont, à première vue, très alléchants ! Ils continuent même de baisser, très légèrement cependant. "On constate un léger recul des taux variables au mois de juin. Les 2/3 des banques ont en effet baissé leurs taux (- 0,10 % sur 20 ans et - 0,05 % sur les autres durées)", note Empruntis dans son dernier baromètre. De fait, les conditions proposées pour ces formules sont plus favorables que pour les formules à taux fixe. Et les banques ne manquent pas d'arguments pour appâter les candidats hésitants : gain sur le coût du crédit, souplesse, remboursement anticipé, conversion à taux fixe... Les établissements spécialisés en font l'essentiel de leur production et étaient jusqu'à présent les plus offensifs. Cela tient au fait que lorsqu'ils prêtent de l'argent, ils doivent se refinancer sur les marchés financiers et que les taux courts sont généralement plus avantageux que les taux longs. D'où leur préférence pour les taux révisables. Les banques généralistes, elles, disposent des dépôts de leur clientèle pour se refinancer et sont généralement plus compétitives en taux fixes. Ce qui ne les empêche pas aujourd'hui de se placer sur le terrain des révisables avec des taux extrêmement concurrentiels. Pour un prêt d'une durée de 15 ans, on annonçait récemment un taux de 2,70 % au Crédit Foncier et de 3,09 % à la CaixaBank. Mais, les grands réseaux bancaires se sont mis sur les rangs. Qu'on en juge : 2,45 % à la Société Générale ; 2,80 % à la Caisse d'Epargne Ile-de-France ; 2,94 % à LCL (Le Crédit Lyonnais). Attention toutefois aux taux d'appel que mettent en avant certains établissements pour conquérir des parts de marché. Certes, durant un an, cette pratique vous permet de profiter d'un taux exceptionnellement bas. Mais au bout d'un an, l'avantage sera forcément remis en cause, même si l'Euribor n'a pas bougé. Car à l'indice, la banque ajoute une marge, généralement comprise entre 1,20 à 2,50 points. Si l'on prend le cas d'un crédit consenti il y a un an à 2,60 % et révisable aujourd'hui selon l'Euribor 1 an (autour de 2,10 % en juillet dernier), le nouveau taux applicable au crédit oscillera, en fonction de la marge (1,20 à 2,50), entre 3,30 et 4,60 %. Au-delà du gain éventuel durant les premiers mois, il convient donc de bien maîtriser le mode de calcul du taux sous peine d'avoir des surprises désagréables.

MIEUX VAUT UNE DURÉE COURTE

MIEUX VAUT UNE DURÉE COURTE

"En matière de taux révisable, ce qui compte c'est de faire une économie les premières années du prêt alors que les intérêts courent sur le maximum de capital", lance un courtier en crédit. Reste que pour un taux révisable, il vaut mieux faire court. "La durée est une donnée essentielle, ajoute ce même courtier, sur 7 ans, par exemple, une formule à taux révisable n'est pas toujours une mauvaise affaire. Au contraire". Démonstration : pour un crédit de 75 000 € sur une durée de 7 ans, à un taux révisable de 2,80 %, révisable au bout d'un an avec cap à + ou - 1 point, par rapport à une formule à taux fixe à 3,70 %, on économise 0,90 point pendant la première année. Dans le pire des cas, si le taux atteint dès le début de la deuxième année et pour les années restant à courir, le cap fixé (+ 1 point), le coût du crédit ne sera pas renchéri par rapport à une formule fixe. Il en coûtera à terme 10 607 € en révisable, 11 131 € en taux fixe, soit 646 € de moins ! En revanche, sur des durées de 15, 20, voire 25 ans, il est plus difficile d'apprécier l'intérêt de la formule et de raisonner en terme de gain tant l'évolution des taux est imprévisible à long terme. Malheureusement, tout le monde ne peut pas emprunter sur 7 ans. D'autant que les prix de l'immobilier ont tant grimpé ces dernières années que les acquéreurs ont l'obligation de faire appel à des durées de plus en plus longues. En particulier les jeunes accédants qu'il n'est pas rare de voir emprunter sur 25, voire 30 ans. Dans ces conditions, emprunter à taux révisable peut être risqué. Certes, les banques ont prévu des verrous de sécurité. Les répercussions de hausses peuvent s'appliquer par allongement de la durée du prêt (le plus souvent plafonnée à 5 ans) ou par augmentation de la mensualité dans certaines limites, par exemple 75 ou 80 % de l'inflation. Reste que si ce plafonnement ne suffit pas à résorber l'écart de taux, c'est la durée du prêt qui s'allongera. Autant dire que sur une longue durée le coût final peut être beaucoup plus élevé que prévu. Quant au remboursement anticipé sans frais, il est effectivement possible. Mais, le retour à taux fixe en cas de forte hausse s'opère dans des conditions plutôt dissuasives. Si certaines formules proposent la sortie sur la base de la grille de taux du moment, d'autres s'appuient sur des indices comme le TME (autour de 3,30 % au début de l'été) auxquels elles ajoutent leur marge. Résultat, le taux peut s'envoler.

LA TONTINE : UNE SOLUTION ?

LA TONTINE : UNE SOLUTION ?

La rigidité de l'indivision peut encourager certains à préférer la solution du pacte tontinier dite également clause d'accroissement. De quoi s'agit-il ? Tout simplement d'une clause insérée dans l'acte de propriété qui permet aux concubins, sans que les héritiers puissent s'y opposer, de conserver le logement. En cas de décès, en effet, celui qui reste est réputé avoir été propriétaire du bien depuis son acquisition. Reste qu'en cas de séparation, la rupture du pacte n'est possible qu'en cas d'accord des deux compagnons, ce qui ne va pas toujours de soi. Autre inconvénient, les droits de succession. Sauf, si le bien constitue la résidence principale des concubins et qu'il n'excède pas une valeur de 76 000 €, le fisc ne manquera pas de réclamer les droits de succession (toujours 60 % !). Autant dire qu'il est difficile d'échapper à la taxation !

LE PACS : ENTRE MARIAGE ET CONCUBINAGE

LE PACS : ENTRE MARIAGE ET CONCUBINAGE

Sans être complètement satisfaisant, le Pacs organise la vie à deux hors mariage. Contracté librement entre partenaires et officialisé par simple déclaration conjointe au greffe du tribunal d'instance du lieu d'habitation, ce contrat précise les modalités de la vie commune. Mais contrairement à l'union libre, il rend les partenaires solidaires des dettes contractées, notamment pour le logement. En cas d'achat commun, sauf disposition contraire dans l'acte, le logement est réputé indivis par moitié. En cas de séparation et de rupture du Pacs, le bien peut être vendu et son produit partagé entre les "pacsés" (à hauteur de leur quote-part respective le cas échéant). Si l'un des partenaires désire conserver le logement, il peut faire valoir son droit de priorité pour racheter la part de l'autre. Pour le reste, le Pacs fonctionne sur le même principe que l'indivision avec ou sans convention. A quelques détails près qui ont leur importance : les droits de succession bénéficient d'un abattement de 57 000 € (76 000 € pour les couples mariés) et d'un taux d'imposition minoré : 40 % sur les 15 000 € suivants et 50 % au-delà. L'abattement de 20 % sur la valeur vénale du logement qui constitue la résidence principale du défunt au jour du décès, est étendu aux partenaires d'un Pacs. Cette mesure est applicable aux successions ouvertes à compter du 1er janvier 2005. Il faut aussi noter que les réductions liées aux droits de donation s'appliquent dans le cas d'un Pacs. Autrement dit, toute donation consentie en pleine propriété entre le 25 septembre 2003 et le 31 décembre 2005 permet de bénéficier d'une réduction de droits de 50 %, quel que soit l'âge du donateur. Des avantages qui, à n'en pas douter, contribuent au succès du Pacs !

UN RÉGIME RISQUÉ : L'INDIVISION

UN RÉGIME RISQUÉ : L'INDIVISION

Parmi ces voies, l'indivision est, de loin, le montage juridique le plus courant. Comment ça marche ? Chaque concubin achète, à hauteur de sa mise de fonds effective, une part du logement (30/70, 40/60, 50/50, etc.). La répartition est alors inscrite dans l'acte de propriété. Inutile de tricher sur cette répartition, au risque de s'exposer aux foudres du fisc ou d'héritiers se sentant lésés. "Je conseille aux concubins de déclarer dans les proportions réelles ce que chacun a mis dans l'achat, y compris tous les frais annexes de l'achat comme la commission d'agence, les frais de notaire...", explique Maître Dominique Gardel, notaire au Perreux, dans le Val-de-Marne. Simple à mettre en oeuvre, l'indivision a toutefois des inconvénients majeurs. Dans le cadre d'une indivision légale, la prise des décisions s'effectue à l'unanimité. Autrement dit, en cas de mésentente ou de séparation, le partage ne peut avoir lieu qu'avec le consentement des deux partenaires. Et si, comme le prévoit le Code civil, le partage peut toujours être provoqué, il a le plus souvent pour conséquence la vente du logement. Qu'advient-il alors du crédit éventuellement contracté ? Le banquier n'aura sans doute pas manqué d'inclure dans le contrat une clause de solidarité entre les concubins. Cela signifie qu'il peut parfaitement exiger le remboursement intégral du crédit à n'importe lequel des concubins. Si l'un se volatilise dans la nature, l'autre se retrouvera en situation délicate. Mais, objecte Jean-Pierre Bourgeois, "la clause de solidarité vaut également pour les couples mariés". En cas de décès et de présence d'héritiers, l'indivision légale ne laisse aucune chance au survivant : ce sont les enfants (ou la famille) qui se partagent la succession. Les concubins peuvent toujours contourner l'obstacle en s'instituant légataires par testament. Dans la limite, toutefois, de la part réservataire des éventuels héritiers. Ce qui débouche bien souvent sur la vente du logement. Et comme un malheur ne vient jamais seul, le fisc s'en mêlera forcément pour réclamer les 60 % de droits de succession d'usage (après abattement de 1 500 € !) qui s'appliquent en l'absence de tout lien de parenté.

Couples non mariés : les astuces avant d'acheter

Couples non mariés : les astuces avant d'acheter

Vivre à deux, c'est évidemment vivre sous le même toit. Un toit que l'on cherche bien souvent à acheter même quand on vit hors des liens du mariage. Encore faut-il ne pas perdre de vue qu'un tel statut reste précaire.

LA SCI PLUS AVANTAGEUSE ?

LA SCI PLUS AVANTAGEUSE ?

Dans ce montage juridique, ce ne sont pas les concubins qui achètent directement le bien mais la société, les co-acquéreurs détenant des parts en proportion de leur mise de fonds. Les statuts rédigés avec l'aide d'un notaire peuvent notamment prévoir la nomination d'un des concubins comme gérant, l'autre lui succédant en cas de décès, ainsi que les conditions de dissolution (dissolution à l'unanimité, au décès du premier concubin...). En cas de séparation, il sera par exemple possible à celui qui le désire de conserver le bien. En cas de décès, les héritiers ne pourront pas décider seuls de la dissolution de la société et, par voie de conséquence, de la vente du bien. Reste un inconvénient, l'éventuelle impossibilité de conserver la jouissance du bien. Une préoccupation à laquelle le démembrement de propriété croisé peut également apporter une réponse. "Je ne conseille pas le montage en SCI pour un jeune couple qui achète sa résidence principale et qui, avec l'arrivée d'enfants dans la famille, devra forcément revendre pour acheter plus grand, indique Maître Dominique Gardel, je le conseille davantage aux personnes plus âgées car cette solution doit être appréhendée sur le long terme". Ce montage est également judicieux dans le cas de couples qui décident d'investir dans un bien qui rapporte un revenu.

INDISPENSABLE CONVENTION

INDISPENSABLE CONVENTION

Pour pallier ces inconvénients, une convention d'indivision s'avère utile. Outre une plus grande souplesse de fonctionnement que l'indivision légale, son intérêt tient justement à la possibilité d'organiser l'indivision. Cette convention peut nommer un des deux concubins gérant de l'indivision, elle peut aussi préciser les conditions de sortie de l'indivision. A titre d'exemple, en cas de séparation, la convention peut indiquer le mode d'évaluation du logement retenu. Il va de soi que chacun s'engage à respecter ces modalités. La convention peut prévoir l'acquisition de la quote-part du concubin décédé. A condition toutefois que le survivant en ait les moyens... Si ce n'est pas le cas, "un démembrement de propriété croisé peut tout de même assurer la jouissance du bien à celui qui reste", indique Maître Dominique Gardel. Surtout s'il s'agit d'une résidence principale. Chacun des concubins acquiert par exemple l'équivalent de 50 % de la nue propriété et de 50 % de l'usufruit, de telle sorte qu'au décès de l'un, l'autre dispose de l'usufruit total et qu'aucun des enfants ne puisse agir pour mettre dehors le survivant. Cela implique donc qu'ils n'hériteront qu'au décès du deuxième concubin. Tout dépend alors de ce que l'on veut privilégier : le compagnon ou les enfants... "La méthode n'est pas très loyale vis-à-vis des héritiers, s'exclame Maître Dominique Gardel, mais elle existe et est tout à fait légale". A titre d'exemple, imaginons un couple qui acquiert par moitié un logement en indivision se décomposant en 200 parts. Les concubins détiennent chacun 100 parts numérotées de 1 à 100. L'un achète les parts numérotées de 1 à 50 en nue propriété et les parts numérotées de 51 à 100 en usufruit, l'autre les parts de 1 à 50 en usufruit et les parts 51 à 100 en nue propriété. Au décès de l'un des concubins, l'autre récupère l'usufruit total du bien et ne peut donc, dans ces conditions, être privé de la jouissance de son logement. Dans ce cas, l'usufruit s'éteint avec le décès du second concubin. Certes, le mécanisme est un peu complexe et nécessite le recours à un notaire. Mais il peut être tout à fait efficace pour se protéger mutuellement.

UNE AVANCE RAPIDE

UNE AVANCE RAPIDE

Le principe du prêt relais est simple. Il s'agit d'une avance sur la somme immobilisée dans le bien à vendre. Cette avance consentie par la banque représente généralement 60 à 100 % de la valeur du bien, déduction faite des éventuels crédits en cours. Mieux vaut être en mesure de produire une promesse de vente ou un compromis pour obtenir le maximum. "Avec un compromis déjà signé, nous prêtons jusqu'à 90 % de la valeur estimée du logement, déduction faite du capital non encore remboursé", explique Sylviane Eonet- Verplanken de la Bred, sans compromis, nous ramenons le montant à 70 %". A la BNP Paribas, on n'exige pas forcément un compromis mais lorsqu'il existe et que les réserves éventuelles ont été levées, la banque accepte d'aller jusqu'à 100 % du prix estimé du bien. En revanche, si ce dernier est seulement mis en vente par l'intermédiaire d'une agence par exemple, la BNP prête 80 % de la valeur du bien net. Dans certains cas, l'établissement de crédit demande une expertise du bien. Et c'est tant mieux car cela a le mérite d'éviter les risques d'une surévaluation par rapport au marché et donc d'éventuelles difficultés de revente. Certes, le marché immobilier est actif et la plupart des biens se vendent aujourd'hui comme des petits pains, mais ne vous faites tout de même pas trop d'illusions : les candidats à l'acquisition ne sont plus prêts à acheter n'importe quoi à n'importe quel prix. Vous n'avez donc pas intérêt à trop surestimer le logement que vous voulez vendre.

RELAIS JUMELE A UN PRET A LONG TERME

RELAIS JUMELE A UN PRET A LONG TERME

C'est le type de montage le plus fréquent. Il vous sera sûrement proposé si le logement que vous convoitez est d'un prix supérieur à celui que vous avez mis en vente. Dans ce cas, un prêt complémentaire s'avère nécessaire pour financer l'opération, d'autant que, comme nous l'avons évoqué plus haut, la banque n'avance jamais l'intégralité de la valeur du bien à vendre. Deux montages financiers distincts sont alors mis en place. D'une part, un crédit relais sur la base de la valeur estimée du bien à vendre. D'autre part, un crédit amortissable à long terme pour le complément à financer. L'avance en relais est, évidemment, soldée dès la vente réalisée, tandis que la partie complémentaire, comprenant le capital, les intérêts et l'assurance obligatoire, s'amortit mensuellement sur 10 ou 15 ans, voire davantage, comme pour un prêt immobilier classique. En règle générale, les conditions proposées pour un prêt relais jumelé à un prêt à long terme sont plus intéressantes que celles annoncées dans le cadre d'un relais "sec". La plupart des banques ne font aucune distinction de taux et s'alignent sur leurs barèmes habituels de crédits à long terme. D'autres établissent une différence entre prêt relais et prêt à long terme. Vous pouvez parfaitement choisir une formule à taux fixe ou à taux révisable. Mais le prêt relais est généralement à taux fixe compte tenu de sa durée (2 ans maxi). De ce point de vue, les conditions d'emprunt étant actuellement à des niveaux planchers, démarrant à partir de 3,30 % pour les formules fixes, choisir une formule à taux révisable n'a plus beaucoup de sens aujourd'hui. L'écart étant trop réduit - les formules révisables démarrent à 2,70 % - et le risque non négligeable. Les taux sont, en effet, au plus bas et ont donc toutes les chances de remonter tôt ou tard. Si vous choisissez un prêt relais jumelé à un prêt à long terme, un conseil : préférez les formules qui permettent de consacrer l'excédent éventuellement retiré de la vente à un remboursement anticipé partiel du prêt à long terme sans pénalité. On ne sait jamais, peut-être aurez vous la chance de vendre plus cher que vous ne l'espériez au départ et de rembourser davantage à la banque. Il faut en effet savoir qu'en principe, tout remboursement anticipé sur un prêt immobilier donne lieu à des pénalités. Ces pénalités ne peuvent cependant excéder 3 % maximum du capital restant dû. "L'inconvénient du montage en deux prêts distincts tient à son manque de souplesse, explique Philippe Stoltz, car si l'acquéreur parvient à vendre plus cher que prévu, il ne pourra pas rembourser par anticipation une partie du prêt complémentaire. Sauf à accepter de payer les pénalités, ce qui coûte cher. D'où l'intérêt des formules globales". Une solution que le groupe propose depuis longtemps mais qu'il est en train de moderniser pour répondre encore mieux aux attentes des emprunteurs.

AYEZ L'ŒIL

AYEZ L'ŒIL

En matière de prêt relais, la complexité des formules rend les comparaisons pour le moins délicates, d'autant que le taux n'est pas le seul élément à retenir. Le coût de l'assurance décès invalidité et des frais de dossier a une fâcheuse tendance à augmenter la note. Attention : en cas de prêt relais jumelé, les frais de dossier (en principe 1 % du capital emprunté, parfois plafonné) peuvent s'appliquer aux deux crédits. Mieux vaut se tourner vers les formules qui limitent ces frais au prêt à long terme. De même, soyez vigilant quant au niveau de la garantie prise par la banque. En cas d'hypothèque ou de privilège, la garantie peut porter non seulement sur le bien acquis mais également, si sa valeur n'est pas suffisante, sur le logement à vendre. Une fois ce dernier vendu, outre le coût proprement dit de la prise de garantie (autour de 1,7 à 2 % du capital emprunté), vous seriez également dans l'obligation de payer des frais de mainlevée d'hypothèque. De fait, privilégiez les banques qui se contentent d'une promesse d'hypothèque ou d'un engagement irrévocable leur permettant de récupérer, auprès du notaire, les fonds versés lors de la réalisation de la vente.

FORMULE DEUX EN UN

FORMULE DEUX EN UN

Autre solution à ne pas négliger, en effet, le crédit global. Qu'elle soit baptisée "prêt intégral", "crédit revente" ou "2 en 1", la formule consiste à mettre en place un prêt à long terme intégrant une partie remboursable de façon anticipée dès la vente effective du bien. Assez récent, ce type de prêt est distribué par des banques comme le Crédit Foncier, la Société Générale ou encore l'UCB. Avec plus ou moins de variantes, tous ces établissements ont adopté le même principe, les seules variantes concernant le mode de remboursement. En effet, le capital emprunté étant forcément élevé, les premières mensualités sont à l'avenant. Et ce n'est qu'une fois le bien vendu qu'elles s'allègent. Entre temps, il vous faut faire face à de lourdes mensualités qui peuvent même dépasser le taux d'endettement admis. Pour pallier ce handicap, toutes les banques ayant adopté ce type de montage, proposent des souplesses quant au remboursement du prêt, ne serait-ce que les premiers mois. Ainsi, à la Société Générale, les mensualités peuvent être constantes ou progressives, prévoir un différé d'amortissement du capital… Même chose au Crédit Foncier ou à l'UCB. C'est vraiment la souplesse qui est privilégiée dans ce type de formule. A titre d'exemple, avec Simpl'immo, l'UCB vous propose non seulement de rembourser par anticipation une partie du prêt, mais peut vous prêter jusqu'à 100 % de la somme dont vous avez besoin (y compris les frais de notaire, la commission d'agence, la reprise éventuelle du ou des crédits encore en cours sur l'ancien bien). Quant aux conditions proposées par les banques, s'agissant de formules globales, le taux est unique, compris dans la grille de taux habituelle des banques. Il peut, là encore, être fixe ou révisable… Faut-il le préciser ? Toutes ces largesses renchérissent le coût du crédit. Reste que le montage n'utilisant qu'un seul prêt, vous évitez les frais liés à la mise en place de deux crédits, ce que n'hésitent pas à facturer certains établissements.

UNE DUREE COURTE

UNE DUREE COURTE

Dans le cadre d'un prêt relais, l'attente coûte cher. Et plus elle s'éternise, plus les conséquences peuvent être désastreuses. Si vous ne parvenez pas à vendre dans un délai raisonnable, vous devrez vous résoudre à baisser le prix de votre logement, voire à le brader… Un prêt relais n'est consenti que pour une courte durée. Celle-ci est généralement fixé à un an, renouvelable une fois, ou à 24 mois maximum. Un délai qui peut être très long ou très court. Tout dépend de la conjoncture immobilière. "De nos jours, les relais ont une durée de vie très courte, de l'ordre de 4 à 5 mois, c'est presque le délai technique nécessaire pour effectuer toutes les formalités de la vente", note Philippe Stoltz, responsable des crédits à l'habitat chez BNP-Paribas. Reste que le marché peut se retourner et rendre la vente plus difficile. Dans un tel cas, vous pourriez être contraint de négocier avec votre banquier la transformation du prêt relais en prêt amortissable. Il faut savoir en effet qu'un crédit relais ne s'amortit pas tous les mois comme un prêt immobilier classique. Le capital ne diminue donc pas et les intérêts portent pendant toute la durée du prêt sur la totalité de ce capital qui a vocation à être remboursé au moment de la vente du bien. Vous pouvez cependant choisir entre deux formules : la franchise partielle ou la franchise totale. En franchise partielle, les intérêts et la prime d'assurance décès invalidité sont payés chaque mois. En franchise totale, en revanche, la mensualité ne comporte que la prime d'assurance décès invalidité, les intérêts et le capital étant versés lors de la vente du bien. Certes, c'est une souplesse qui peut être utile si vos revenus ne vous permettent pas d'assumer ne serait-ce que la mensualité du prêt relais et celle du prêt complémentaire. Mais aussi séduisante soit-elle, cette facilité n'est pas gratuite car les intérêts non payés sont capitalisés et portent, eux-mêmes, intérêt. Quoi qu'il en soit, les formules sont de plus en plus souples et proposent dans la plupart des cas l'une et l'autre possibilité. C'est donc à vous de choisir celle qui vous convient le mieux. Quoi qu'il en soit, l'euphorie d'une nouvelle acquisition ne doit pas vous faire oublier que la démarche reste délicate, mais réalisable si vous prenez la peine de vous intéresser aux mécanismes du prêt relais. Celui-ci se décline en effet en plusieurs versions.

Annulation de prêt

Annulation de prêt

Nous avons modifié un contrat de construction pour incompatibilité avec les règles d'urbanisme de la commune. Le financement n'étant plus adapté, nous avons demandé l'annulation de notre prêt. La banque, nous ayant consenti un prêt global terrain et construction, peutelle refuser ? (Pascal B., St Germain-du-Puy, 18)