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Frais de remboursement

Frais de remboursement

Je suis muté à l'étranger et vais devoir vendre ma résidence principale. Ma banque est-elle en droit de percevoir les frais de remboursement par anticipation prévus au contrat ? (Henri L., Sceaux, 92)

Le recours aux prêts de longue durée

Le recours aux prêts de longue durée

Face à la flambée des prix de l'immobilier, les prêts de longue durée tiennent la vedette. D'autant que les conditions d'emprunt actuellement très favorables - autour de 4 % sur 25 ans -, en ont favorisé l'explosion. Alors que la durée moyenne d'un emprunt n'était, selon l'Anil (Agence nationale pour l'information sur le logement), que d'un peu plus de 15 ans en 1998, cette durée atteignait plus de 19 ans en 2002. Et ce n'est sans doute pas fini. Car les prêts de plus de 20 ans représentent un tiers de la production des banques. "L'allongement des durées de prêt s'accélère encore depuis le début de l'année 2005, constate une récente enquête de Meilleurtaux.com, un courtier en crédit, la part des prêts immobiliers à 25 ans est passée de 16 % en début d'année 2005 à 25,1 % en juin 2005. Ils ont ainsi progressé de 9,2 % en 6 mois, alors qu'ils avaient progressé de 6,60 % entre 2003 et 2004 et de 2,70 % entre 2002 et 2003". De fait, aujourd'hui, vous pouvez trouver, sur le marché du crédit, des prêts sur 25 ou 30 ans très facilement. Ainsi, BNP Paribas, la Société Générale, le CIC, ou encore le Crédit Foncier de France en proposent, à taux fixe ou révisable. L'UCB va même plus loin puisqu'elle a lancé, depuis peu, un prêt sur 35 ans réservé aux moins de 35 ans qui accèdent à la propriété pour la première fois. Son taux, entre 3,30 et 4 % est fixe les deux premières années et révisable ensuite. A partir de la 10e année, vous avez la possibilité de passer à taux fixe à tout moment (taux du TME + marge de la banque).

COMBIEN ?

COMBIEN ?

Le Pas finance désormais jusqu'à 100 % du coût de l'opération (contre 90 % auparavant), remboursable sur une durée de 5 à 30 ans (contre 25 ans précédemment). Mais, compte tenu de la durée possible du prêt, sachez que vous pourrez éventuellement le rembourser par anticipation. Il faut toutefois que ce remboursement atteigne au moins 10 % du capital emprunté. Même si vous pouvez emprunter la totalité du coût de votre projet, rien ne vous interdit de faire appel à des petits prêts comme le PTZ, le 1 % logement ou tout autre prêt dont le taux n'excède pas celui du compte épargne logement (Cel) dont le taux est actuellement fixé à 3,50 %. D'autant que ces prêts sont constitutifs de l'apport personnel et que plus vous aurez d'apport et moins votre Pas sera coûteux.

Un prêt à l'accession sociale pour financer quoi ?

Un prêt à l'accession sociale pour financer quoi ?

Avec un prêt à l'accession sociale, vous ne pouvez pas financer n'importe quel logement. Il doit, en effet, s'agir de votre résidence principale, ou de celle de vos ascendants, descendants, ou de ceux de votre conjoint. Autrement dit, le bien financé doit être occupé au moins huit mois par an. Ce logement peut prendre les traits d'un logement neuf, d'un projet de construction d'une maison, d'un logement ancien avec ou sans travaux.

DES AVANTAGES QUI COMPTENT

DES AVANTAGES QUI COMPTENT

Outre la possibilité de financer la totalité de votre projet à un taux tout à fait attractif, le prêt Pas vous offre aussi des avantages non négligeables. A commencer par l'APL (Aide personnalisée au logement). Encore faut-il, pour en bénéficier, que votre taux d'effort en matière de remboursement qui prend en compte vos revenus, votre échéance de remboursement, la composition de votre ménage, etc.) ne dépasse pas les critères admis. Autres avantages : l'inscription hypothécaire prise en garantie du Pas est exonérée de la taxe de publicité foncière et les honoraires du notaire relatifs au contrat de prêt sont réduits. Enfin, en cas d'acquisition d'un logement neuf, vous pouvez également bénéficier, sauf dispositions contraires en vigueur dans la localité, d'une exonération de la taxe foncière pendant deux ans.

Bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro

Bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro

Si j'accepte la succession de mon grand-père, je serais propriétaire d'une résidence secondaire. Cela m'empèchera-t-il de bénéficier d'un Prêt à Taux Zéro pour l'achat de ma résidence principale ? (Carole F., La Courneuve, 93)

Qu'est ce que l'Apl ?

Qu'est ce que l'Apl ?

Pour obtenir l'APL (Aide personnalisée au logement), vous devez être bénéficiaire d'un Pas ou d'un PC (prêt conventionné). Le montant de l'aide est fonction de la part de revenu consacré au logement. Pour son calcul sont retenus, outre les ressources, de nombreux éléments : situation familiale, lieu de résidence, nature du logement, montant des remboursements, nombre d'enfants à charge... Une fois établie, l'aide est versée chaque mois à l'organisme prêteur. Elle vient en déduction des mensualités du prêt. Mais attention, sa révision est annuelle. Cela signifie que tout changement de situation peut entraîner un nouveau calcul du montant de l'aide. Celle-ci peut donc varier à la hausse comme à la baisse. Ou être tout simplement supprimée ! La demande doit être formulée auprès de la Caisse d'Allocations Familiales dont vous dépendez. Pour tous renseignements, prenez contact avec votre CAF ou connectez-vous à Internet : www.caf.fr

QUELS REVENUS PRENDRE EN COMPTE ?

QUELS REVENUS PRENDRE EN COMPTE ?

Le revenu fiscal à prendre en compte est celui de l'année N-2. Cela signifie que pour l'année 2004, les revenus à considérer sont ceux de l'année 2002. Toutefois, si la demande inter- vient entre mars et la réception de l'avis d'imposition, ce sont les revenus de l'année précédente (N-1) qui seront pris en compte sur simple déclaration sur l'honneur. Même chose si la demande est faite à partir de la réception de l'avis d'imposition des revenus de l'année précédente, auquel cas, vous devrez évidemment produire l'avis d'imposition.

Où s'adresser ?

Où s'adresser ?

Le Pas peut être sollicité auprès de tout établissement de crédit ayant signé une convention avec la Société de gestion du FGAS. Parmi les banques qui ont signé une telle convention, citons le groupe BNP Paribas, la Caisse d'Epargne, le Crédit Agricole, le Crédit Foncier, LCL, la Société Générale ou encore l'UCB.

FORMULES MIXTES

FORMULES MIXTES

Cependant les montages financiers s'adressant aux investisseurs ont tendance à devenir de plus en plus complexes, notamment avec l'arrivée sur le marché de formules mixtes, vous permettant de rembourser une partie de votre prêt de façon classique et une partie en in fine.

Nombreuses formules

Nombreuses formules

Si leur production est plutôt marginale, les prêts in fine sont proposés par la plupart des banques généralistes et spécialisées. Ils peuvent être à taux fixe ou révisable mais sont toujours bâtis sur le principe d'adossement à un produit d'épargne. En voici quelques exemples.

3 questions à Joël Doumenbil, directeur d'ACE

3 questions à Joël Doumenbil, directeur d'ACE

Quelles sont les motivations des emprunteurs qui s'adressent à vous ?

COMBIEN COÛTE UN COURTIER ?

COMBIEN COÛTE UN COURTIER ?

Le recours à un courtier est régi par les dispositions du code monétaire et financier applicables aux intermédiaires en opérations de banque. Il doit être mandaté par les banques partenaires et ne peut pas percevoir ses honoraires avant la signature du contrat de prêt. Pour vous, toutefois, le fait de passer par ce professionnel ne génère aucun surcoût. Car, au lieu de payer les frais de dossier à la banque qui accorde le crédit, vous les versez au courtier qui vous a obtenu le crédit. Habituellement, ces frais s'établissent à 1 % du montant de l'emprunt, généralement plafonnés. Pour vous, le coût est donc nul. Mais, sachez toutefois que si votre dossier est plus complexe, il peut vous être facturé un petit surplus. Un élément à définir dès le départ. Ce pourcentage ne suffit évidemment pas à faire vivre les courtiers. En rémunération de leur prestation, ils perçoivent également une commission de la banque. En principe, celle-ci s'établit autour de 1 % du montant du crédit, mais certaines banques se font plus généreuses. Ce qui peut encourager les courtiers à orienter les emprunteurs vers celles qui offrent la meilleure rétribution...

DES ÉCONOMIES SUR VOTRE EMPRUNT

DES ÉCONOMIES SUR VOTRE EMPRUNT

Cadres d'une trentaine d'années débutant dans la vie active mais promis à un bel avenir, Alexandra et Pierre en ont fait l'heureuse expérience. Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans avec 20 000 € d'apport, leur banque habituelle leur proposait un taux de 3,65 % (hors assurance). Quand on voit des taux fixes à partir de 3,10 %, difficile de se satisfaire de telles conditions. Pierre s'est donc connecté à internet. Et là, surprise ! Il a obtenu en 48 heures, plusieurs réponses favorables et un taux de 3,45 % ! Pour le couple, l'économie n'est pas négligeable puisqu'elle correspond à près de 5 000 €. "En tant que courtier, nous disposons de marges de manœuvre plus importantes qu'un particulier en matière de négociation de taux", souligne Philippe Taboret, responsable communication et marketing de Cafpi. Leader du courtage, l'établissement compte quelque 670 collaborateurs et dispose de 70 succursales dans toute la France. Il a noué des partenariats avec 70 banques dont toutes les grandes banques de dépôt, les réseaux régionaux... Résultat, rien qu'en 2004, Cafpi a délivré 2,5 milliards d'euros de crédit. Et compte bien améliorer son score. "Sur les trois premiers trimestres 2005, nous avons déjà effectué 22 000 signatures chez notaire et réalisé 3,25 milliards d'euros de crédit", poursuit Philippe Taboret. Une progression que ce dernier attribue non seulement à la bonne tenue du marché immobilier, mais aussi à Internet et aux médias. Même son de cloche chez ACE. "Grâce aux médias qui ont mis la profession en lumière, désormais questionner un courtier est une démarche naturelle, les acquéreurs ne s'arrêtent plus à leur banque", explique Joël Boumendil, directeur de cette société, qui se place aussi dans le peloton de tête du courtage en crédit. En 2004, elle a délivré 1,2 milliard de crédit sur toute la France par le biais de 20 agences installées dans les grandes villes régionales et revendique une centaine d'établissements bancaires partenaires (grands réseaux et antennes régionales). Progression identique chez Meilleurtaux.com : "Nous sommes à 66 % de plus que l'année dernière !" s'exclame Christophe Cremer, son président. Le courtier n'officie pas seulement sur le net, mais également au travers d'agences installées dans la plupart des grandes villes. Il dispose également d'un grand nombre de banques partenaires (une centaine sur toute la France).

DES COURTIERS EN VOGUE

DES COURTIERS EN VOGUE

Autre courtier qui annonce une centaine de partenariats, Empruntis.com. Cette société se différencie toutefois des précédents car elle ne dispose d'aucune agence. Ce qui ne l'empêche pas de comptabiliser 40 000 demandes de dossier par mois. "Nous étions à 20 000 l'année dernière et en trois ans, les demandes ont été multipliées par dix, constate Vincent Lemaire, président du directoire, mais toutes les demandes ne débouchent pas sur un crédit. La plupart des internautes utilisent les sites pour avoir une idée de ce qu'ils peuvent emprunter pour acheter", poursuit-il. Par l'intermédiaire d'un courtier, vous pouvez donc toucher un large éventail d'établissements quel que soit le secteur où vous vous situez. Cependant, ne vous attendez pas à ce que le courtier reçoive dix ou quinze réponses pour un dossier. Il n'interroge d'ailleurs pas toutes les banques. D'autant que toutes ne cherchent pas à capter les mêmes clientèles. Certaines ciblent les pouvoirs d'achats élevés, d'autres les fonctionnaires, d'autres encore les jeunes ménages promis à un bel avenir...

UN PLUS : LA DÉLÉGATION D'ASSURANCE

UN PLUS : LA DÉLÉGATION D'ASSURANCE

En passant par un courtier, vous pouvez aussi économiser sur le coût de l'assurance liée au crédit. Alexandra et Pierre en ont d'ailleurs profité. Car même si l'assurance n'est pas obligatoire, les banquiers en font une condition à l'obtention d'un prêt immobilier. Et dans 90 % des cas, l'emprunteur souscrit au contrat "groupe" que lui propose la banque. Or, ce type de contrat fait supporter à l'ensemble des emprunteurs des primes d'assurance identiques. Pourtant, le risque de maladie invalidante ou de décès est évidemment moins élevé chez un jeune de 30 ans que chez celui de 50 ans. En d'autres termes, les jeunes emprunteurs paient pour les autres ! Bien sûr, vous pouvez toujours tenter d'obtenir une délégation d'assurance par le biais d'une souscription individuelle, mais les banques n'y sont pas toujours favorables. Les courtiers s'en sont donc mêlés et proposent, généralement aux jeunes, par le biais de compagnies spécialisées cette fameuse délégation. Résultat, pour Alexandra et Pierre qui ont la chance d'être jeunes, la prime d'assurance a été ramenée à 0,20 % alors qu'elle se situe autour de 0,40 à 0,50 % pour les contrats "groupe". Mais attention, en cas de délégation d'assurance, il faut que les garanties soient identiques à celles du contrat "groupe". Autre élément non négligeable en faveur des courtiers : ils peuvent obtenir la suppression des pénalités en cas de remboursement anticipé. Un atout supplémentaire quand on sait que les banques peuvent prélever jusqu'à 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé (plafonné à 3% du capital restant dû).