Qu'est-ce qu'un contrat de réservation ?
Lors d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), le promoteur constructeur vous propose un engagement mutuel à travers ce contrat de réservation. Avant le lancement des travaux, il s’agit pour le vendeur de s’assurer que les logements trouveront preneur, et que les financements permettront de rendre l’opération rentable. L’acquéreur, lui, réserve le bien qui correspond à ses attentes en termes d’orientation, de surface et de budget. À cette occasion, il verse au promoteur ce qu’on appelle le dépôt de garantie. Celui-ci est, à l’image du contrat, très encadré. Il représentera maximum 2 % du prix du bien si l’acte définitif de vente est programmé entre les 12 et 24 mois à venir. Si l’acte définitif doit être signé avant, le dépôt de garantie est dans ce cas plafonné à 5 % du prix du bien. À noter que ce contrat de VEFA peut être signé chez un notaire, ou sous seing privé.
Quand payer les frais de notaire en VEFA ?
Nous l’avons évoqué. L’un des avantages d’acheter un bien issu d’un programme immobilier neuf consiste à bénéficier de frais de notaire réduits, soit entre 2 % et 3 % du prix d’achat, contre 7 % à 8 % dans l’ancien. Une économie significative, qui avoisine 12 000 € pour un appartement au prix de 250 000 €. Mais à quel moment s’acquitter des frais de notaire qui restent tout de même conséquents ? Le contrat de réservation ne constitue pas un engagement définitif à acheter le bien. Il s’agit d’un avant-contrat, comme vous signeriez un compromis de vente dans l’ancien. Aussi, les frais de notaire devront être réglés au moment de signer l’acte définitif de vente. Il serait d’ailleurs délicat de demander une telle somme alors même que l’immeuble n’est toujours pas sorti de terre.
Comment annuler un contrat de réservation VEFA ?
Il arrive que quelques jours, voire quelques heures après avoir signé un contrat de réservation, l’acquéreur ne soit plus si sûr de lui et souhaite se désengager. Le législateur le protège, en lui proposant un droit de rétractation sous un délai de 10 jours. Pendant cette période qui commence à courir dès le lendemain de la signature du contrat de réservation, vous n’aurez aucune justification à fournir au promoteur. Il faut toutefois notifier la rétractation par écrit, via une lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé. Si vous respectez ces simples conditions, le promoteur sera contraint d’accepter votre décision, et de vous rendre le dépôt de garantie versé lors de la signature du contrat sous trois mois. Si ce délai n’est pas respecté, rien ne vous oblige à acheter le bien, mais vous perdrez le dépôt de garantie. Si vous concluez finalement la vente, l’annulation de l’achat en VEFA ne pourra s’envisager que sur la base de différences entre le bien livré et le bien contracté (prix, matériaux, aménagements…).
Que doit contenir le contrat de réservation ?
Un contrat de réservation en VEFA obéit à un certain formalisme. Le bien doit être décrit de façon détaillée, ce qui paraît indispensable pour réussir son achat sur plan. La localisation au sein de l’immeuble (orientation, étage…) ou du lotissement, la surface habitable, le nombre de pièces, les matériaux utilisés, la présence d’annexes (garage, place de stationnement, cave…) ou encore l’adresse font partie des éléments que vous devrez retrouver sur ce type de contrat. Des dates doivent également être déterminées, tant pour la signature de l’acte authentique de vente que pour la livraison du bien. Bien sûr, le prix de vente doit aussi être mentionné. À savoir que si le prix réellement demandé par le promoteur dépasse de plus de 5 % le prix défini dans le contrat, l’acquéreur peut annuler la vente. Les conditions du financement de l’acquisition seront aussi détaillées. Enfin, les conditions pour le droit de rétractation et la récupération du dépôt de garantie y seront explicitées.
Quels engagements après une signature en VEFA ?
L’acquéreur réserve un bien et verse un dépôt de garantie, mais reste libre de ne pas acheter le bien. Il perdra cependant son dépôt de garantie s’il se désiste hors délai de réflexion, à moins qu’il s’agisse d’un refus de prêt immobilier prévu dans les conditions suspensives de l’avant-contrat. En revanche, le promoteur s’engage à réserver le bien choisi par l’acquéreur si celui-ci respecte, bien sûr, les appels de fonds. Car lors d’une VEFA, l’acquéreur doit verser les fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux : fondations (35 %), mise hors d’eau (35 %), achèvement des travaux (25 %) et remise des clés (5 %).
