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Neuf : allez-vous payer des charges avant la livraison et comment connaître leur montant ?

Lorsqu’on achète un appartement sur plan en VEFA (vendu en l’état futur d’achèvement), il faut prévoir le paiement de charges de copropriété. Elles servent en effet à entretenir les parties communes : le gros œuvre, les jardins, les cages d’escalier, l’ascenseur, l’électricité pour l’éclairage, le chauffage… Mais à quel moment doit-on commencer à les verser et pour quel montant ?

Neuf : allez-vous payer des charges avant la livraison et comment connaître leur montant ?
Neuf : allez-vous payer des charges avant la livraison et comment connaître leur montant ?

Paiement des charges de copropriété : ce que dit la loi

La loi de 1965 sur les copropriétés stipule que le versement des charges commence dès lors que la copropriété est constituée, c’est-à-dire dès que le bâti existe et qu’il est la propriété d’au moins deux propriétaires.

Cette situation fonde légitimement l’existence d’un syndicat de copropriété.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

  • Le promoteur qui a construit l’immeuble vend deux appartements à deux acquéreurs. Les charges sont alors réparties entre tous les lots. Un appel de fonds est effectué auprès de chacun des deux propriétaires et le promoteur conserve les autres pour les lots restants.
  • Dans le cas d’un achat sur plan, le programme immobilier comporte souvent plusieurs tranches livrées à des dates différentes. La date considérée comme point de départ par la loi de 1965 pour le versement des charges de copropriété est celle de la réception des travaux par le propriétaire. C’est en effet à ce moment qu’a lieu le transfert de propriété. Mais cette date ne reflète plus la réalité des programmes immobiliers aujourd’hui, si bien qu’on lui a substitué la jurisprudence.
  • Si les charges sont en effet destinées aux parties communes, il arrive que le promoteur les livre au syndic avant les lots à usage d’habitation privée et qu’aussitôt l’appel de fonds soit lancé.
  • Pour faire cesser ces pratiques, un arrêt de la 3e chambre de cassation a tranché : la date du premier appel de fonds est désormais la date d’achèvement des travaux, c’est-à-dire avant la livraison au propriétaire. Fort heureusement, le délai entre les deux est généralement très court.

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Le montant des charges de copropriété

Les charges de copropriété sont beaucoup moins élevées dans les résidences neuves que dans les résidences anciennes. Néanmoins, depuis la loi Alur, les copropriétaires d’un immeuble de plus de 10 lots ont l’obligation de constituer un fonds de travaux.

Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle au moins égale à 5% du budget prévisionnel.

À cela s’ajoutent les charges d’entretien et de nettoyage de l’immeuble et des jardins comprenant les produits et les salaires, l’enlèvement des ordures, la maintenance des systèmes de sécurité, la rémunération du syndic, le salaire du gardien s’il y a lieu.

Le calcul des charges est proportionnel à la valeur de chaque lot (appartement, cave, garage, parking), mais il est aussi tenu compte de l’usage des parties communes. Il est évident que le propriétaire d’un rez-de-chaussée n’aura pas de charge pour la maintenance de l’ascenseur.

A contrario, le propriétaire d’un appartement au premier étage ne pourra pas refuser de payer au prétexte qu’il ne prend jamais l’ascenseur !

Si un propriétaire n’est pas d’accord avec la répartition des charges, il peut en demander une autre.

En tout état de cause, les provisions sont exigibles le premier jour de chaque trimestre à défaut d’une autre date définie par l’assemblée générale.

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