Vendre pour acheter plus grand

Dans 40 % des opérations immobilières, un prêt relais est nécessaire, notamment lorsque les acquéreurs ont le projet de s'agrandir. Il doit cependant être manié avec précaution.

Vendre pour acheter plus grand
Vendre pour acheter plus grand

Certes, la crise financière est là et a conduit au fléchissement du marché immobilier comme au durcissement des conditions de crédit. Cela ne signifie pas pour autant que vous ne pouvez plus emprunter. Même pourune opération d'achat-revente, les banques prêtent. Elles prennent seulement plus de précautions qu'avant. Plus encore pour un prêt relais. D'autant que le marché immobilier est moins porteur. Dans son étude trimestrielle du 4etrimestre, la Banque de France constatait ce léger durcissement des critères d'octroi des prêts. Les banques n'anticipent d'ailleurs pas d'assouplissement. Pour elles, en effet, tout dépend de la qualité du bien et de la facilité avec laquelle vous estimez pouvoir le revendre. S'il s'agit d'un appartement en plein centre-ville et donc bien placé, pas de souci, vous êtes à peu près sûr de dénicher un acquéreur rapidement à un prix satisfaisant et donc d'obtenir un accord de l'établissement de crédit. Ce ne sera pas forcément le cas pour la vente d'une maison en zone périurbaine ou en pleine campagne, car le marché y est beaucoup moins fluide. D'autres éléments interviennent, que le banquier va forcément intégrer pour donner ou non son accord: la part d'emprunt déjà remboursée sur le bien à vendre et le montant de prêt complémentaire qui vous est nécessaire pour financer le second bien.



Une juste estimation du bien à vendre


Le prêt relais est une avance consentie par la banque pour faire la jonction entre achat et revente. Mais si vous voulez acheter plus grand ou mieux placé, vous ne pourrez sans doute pas faire la jonction sans recourir à un financement complémentaire. C'est très souvent le cas et, de fait, sont généralement mis en place deux crédits : un prêt relais à partir de la valeur du bien à vendre et un prêt complémentaire. Attention : l'avance de trésorerie faite au titre du prêt relais n'est jamais identique à la valeur de revente.


Durant les années d'euphorie, les banques acceptaient d'avancer 70 à 80 %, voire 90%, de la valeur du bien à vendre (déduction faite, bien sûr, des éventuels crédits en cours), sachant que les délais de transactions étaient très courts et que les prix des biens ne cessaient de grimper. Le risque de mévente était quasi nul. Mais la donne a changé brutalement à l'automne dernier. Aujourd'hui, avec la baisse des prix et l'allongement des délais de revente, les banques prêtent plutôt entre 50 et 60 % de la valeur de l'ancien bien. Elles prennent d'autant plus de précautions que certains acquéreurs qui avaient contracté un prêt relais se sont trouvés en difficulté, parce qu'ils ne parvenaient pas à revendre leur bien dans les temps. Il faut, en effet, savoir qu'un prêt relais n'est consenti que sur une période très courte : en général, un an renouvelable une fois, soit deux ans au total. Or, si dans les années 2004, 2005 et 2006, les biens partaient comme des petits pains et qu'il ne fallait tout au plus que trois ou quatre mois pour vendre, force est de constater qu'aujourd'hui il n'est pas rare qu'un bien traîne sur le marché au-delà d'un an. Surtout si le propriétaire en exige un prix hors de proportion par rapport à la réalité du marché.


Bref, il ne faut pas se leurrer, la réussite d'une opération intégrant un prêt relais repose avant tout sur une juste estimation du bien à vendre. En principe, un logement correctement évalué se vend en cinq à six mois.


Il n'empêche que la plupart des vendeurs ont tendance à surestimer leur bien. Entre ceux qui préfèrent vendre par leurs propres moyens (entre particuliers) pour tenter de tirer le meilleur prix et ceux qui se laissent influencer par des agents immobiliers un peu trop soucieux de décrocher un mandat et donc prêts à faire plaisir à leur client, la vente peut s'éterniser. “Avec un prêt relais, il faut impérativement savoir à quel prix on peut raisonnablement vendre son bien, note un courtier. On a trop tendance à rendre les banques responsables, alors que ce sont les particuliers et les agents immobiliers qui ontgénéralement été trop optimistes sur le prix.”


Cela dit, aujourd'hui, avec la correction qui s'effectue sur les valeurs, les propriétaires sont beaucoup plus raisonnables. De l'avis des agents immobiliers, sur les nouveaux mandats, les vendeurs écoutent davantage les estimations des professionnels et se plient au marché plus facilement.



Les prêts relais les plus courts sont les meilleurs


On ne le répétera jamais assez, le meilleur prêt relais est celui qui dure le moins longtemps possible. C'est en effet une formule coûteuse. Il faut savoir que le remboursement d'un prêt relais ne s'effectue pas de la même façon que celui d'un prêt classique.


S'agissant d'une avance, en principe sur quelques mois seulement, le capital n'est remboursé qu'au moment de la vente du bien.


En revanche, pour ce qui concerne les intérêts, les banques proposent deux options : la franchise partielle ou la franchise totale.


Dans le premier cas, l'emprunteur rembourse mensuellement les intérêts et la prime d'assurance décès-invalidité. La mensualité est forcément allégée, puisqu'elle ne comporte aucune part de capital. Dans le second cas, l'emprunteur ne rembourse que la prime d'assurance, les intérêts et le capital étant versés une fois la vente réalisée. Cette option, qui a l'avantage d'alléger sensiblement la mensualité, ne vaut bien souvent que pour la première année du crédit. Dès la seconde année, la franchise totale se transforme en franchise partielle, augmentant du même coup la charge de remboursement de l'emprunteur.


D'où les difficultés qui peuvent en découler. Arnaud et Julie en savent quelque chose qui, pourtant, disposent de très bons revenus. L'année dernière, ils ont contracté un prêt relais associé à un prêt complémentaire pour une opération d'achat-revente en région parisienne. La nouvelle maison valait 771000€, mais sur l'ancienne mise en vente, parallèlement à 650000€, ils devaient encore 220000€. Leur endettement se montait donc à 991000€, financés par un prêt relais de 471000€ (70% environ de la valeur du bien à vendre) ; le reste, soit 520 000€, étant financé par un prêt complémentaire, le tout à un taux de 4,25%. Tout aurait fonctionné parfaitement si le marché immobilier ne s'était entre-temps retourné. Depuis que leur prêt relais est entré dans sa deuxième année, la banque, qui avait d'abord accepté une franchise totale des intérêts d'emprunt, demande désormais au couple leur paiement.


Résultat, ils se retrouvent avec une mensualité de 1850€ rien qu'en intérêts d'emprunt pour le prêt relais, mensualité à laquelle s'ajoute celle du crédit complémentaire, soit 1 700€. Du fait de la non-revente de leur ancienne maison, leur taux d'endettement atteint 45% de leurs revenus. Une situation intenable. Qui plus est, au bout de la première année de crédit relais, leur banque a exigé la transformation de la promesse d'affectation hypothécaire, à l'origine proposée par l'établissement (pratique courante en prêt relais), en réelle garantie hypothécaire.


Des critères d'octroi renforcés On comprend bien les raisons qui poussent les banques à être très prudentes. Selon certains courtiers, sur dix crédits relais, trois seraient en moyenne refusés. “Les banques ont beau se défendre d'avoir resserré leurs conditions, sur le terrain, on constate que la quotité de crédit relais a été ramenée à 60, 70%, alors qu'auparavant elle atteignait 70 à 80%”, affirme Bruno Rouleau, de In & Fi France. À ces restrictions budgétaires s'ajoutent des précautions sur la validité du projet immobilier. Car les établissements de crédit redoutent par-dessus tout la vente qui n'aboutirait pas. “Avant, ils se contentaient de deux ou trois estimations d'agences ou de mandats de vente, aujourd'hui, cela ne leur suffit plus. Dans de nombreux cas, les banques demandent des photos du bien à vendre et, si cela ne suffit pas, n'hésitent pas à programmer une visite sur place, quand elles ne font pas tout simplement une expertise”, poursuit Bruno Rouleau.


Une façon pour le banquier de s'assurer que le bien se vendra tôt ou tard. Même à un prix révisé à la baisse. Côté mode de remboursement, là aussi l'attitude des banques a changé. Aujourd'hui, la franchise totale se transforme souvent en franchise partielle. Ce qui augmente d'autant les mensualités et rend le crédit relais peu facile à mettre en oeuvre lorsque le niveau d'endettement est limité. Les pratiques en matière de taux ont également changé. Si, ces dernières années, les taux s'alignaient sur ceux du prêt complémentaire, aujourd'hui, il est très courant de voir le prêt relais avec 0,10 ou 0,20 point de plus. Le coût du risque, sans aucun doute.


Autant de nouvelles contraintes qui encouragent les propriétaires à vendre d'abord pour racheter ensuite.



Différentes formules de prêts relais


Selon votre situation, différents prêts relais sont possibles : le prêt relais sec, le prêt relais jumelé et le prêt “deux en un”.


Le prêt relais sec. Il concerne les emprunteurs qui achètent un bien généralement moins cher que celui qu'ils vendent. S'agissant d'un financement sur une courte durée, les banques n'y sont pas très favorables, car l'opération est peu rentable pour elles.


Le prêt relais jumelé. Cette formule implique deux montages. D'une part, un prêt relais sur un ou deux ans maximum, dont le montant dépend de la valeur du bien à vendre et qui, de toute façon, ne dépassera pas 50 à 70 % de son prix ; d'autre part, un prêt complémentaire qui servira à financer le surplus à payer, le toutétant remboursable sur une longue durée (15, 20 ou 25 ans). L'avance faite par la banque au titre du prêt relais est évidemment remboursée à la vente du bien, tandis que le second prêt se poursuit comme défini au départ. Mieux vaut choisir une formule permettant de rembourser par anticipation sans pénalité (3% maximum du capital restant dû). On ne sait jamais, si le prix de vente est plus élevé que prévu, le surplus peut alors être versé sur le crédit complémentaire, ce qui diminue le coût du crédit.


La formule globale. À la différence du prêt relais jumelé, ce type de financement ne met en jeu qu'un seul prêt, dont une partie – équivalente à celle d'un prêt relais – est remboursable par anticipation au moment de la vente de l'ancien bien. Une seule mensualité est à régler, qui peut être importante, mais que la banque peut aménager par un lissage des mensualités, le temps de vendre l'ancien logement. Avantage de la formule ? Elle est plus simple et évite de payer deux fois les frais de dossier, ce qui peut être le cas du crédit relais jumelé. Un élément à ne pas négliger, donc.



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