Une maison de constructeur

Avoir recours à un constructeur est une solution avantageuse. Il prend en charge le processus complet de construction et vous assure un suivi de qualité.

Une maison de constructeur
Une maison de constructeur

Les constructeurs de maisons individuelles gèrent de nombreux chantiers ce qui leur permet de négocier les coûts des matériaux et ainsi d'abaisser leurs prix tout en garantissant la qualité de leurs ouvrages. Ils disposent d'une large gamme de modèles, dans la plupart des cas, personnalisables (modification des plans, choix des équipements intérieurs et des matériaux utilisés). Enfin, la législation a nettement renforcé la protection des accédants qui ont recours à un constructeur. Même s'il utilise des sous-traitants pour certains travaux, il sera votre unique interlocuteur responsable de l'ensemble de l'opération, de la fourniture des plans à la remise des clés en passant par les démarches administratives (permis de construire) et la construction proprement dite. Dans ce cas, vous signerez un contrat de construction d'une maison individuelle (CCMI) auquel est joint le permis de construire. Avec ce contrat, régi par la loi du 19 décembre 1990, vous disposez d'un délai de rétractation de sept jours à partir de sa réception par lettre recommandée avec accusé de réception. Il contient des documents et des dispositions qui vous protègent (mentions de l'adresse et de la surface de votre future propriété, du titre de propriété ou du délai prévu pour la signature de l'acte définitif de vente). Y figurent également les plans et la notice descriptive, le détail des travaux d'adaptation au sol, les coupes et élévations, les cotes utiles, l'indication de la surface de chacune des pièces, des dégagements et des dépendances, les raccordements aux réseaux divers et les éléments d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation de la maison. La notice descriptive doit être en conformité avec un modèle type agréé. Les caractéristiques techniques de la maison et des travaux d'équipement intérieur ou extérieur ainsi que les raccordements aux différents réseaux publics (voirie, EDF, GDF...) y sont indiqués. Le montant des travaux d'adaptation au sol, de raccordement ou d'équipement indispensables à l'implantation de la maison que vous désirez prendre en charge seront mentionnés par écrit et signés de votre main. Si vous renoncez à les effectuer, vous pourrez, dans un délai de quatre mois après la signature du contrat, demander au constructeur de les réaliser au prix mentionné dans la notice. Le contrat de construction doit en outre indiquer le délai de construction et les éventuelles pénalités de retard, le coût de la maison et les modalités de paiement, les prêts sollicités. Dans ce cas, il doit être conclu sous condition suspensive d'obtention des prêts. Enfin, il contient en annexe, les attestations d'assurances du constructeur, notamment la garantie de livraison à prix et délais convenus et la garantie de remboursement lorsque cette dernière existe.


L'échelonnement du paiement


La construction proprement dite, la rémunération du constructeur, les coûts d'élaboration des plans, les frais d'études du terrain et le coût des garanties et assurances du constructeur sont inclus dans le prix forfaitaire (TVA comprise) mentionné sur le contrat de construction d'une maison individuelle. Il peut être majoré si des conditions de révision figurent au contrat. Soit une révision sur la base de la totalité de la variation de l'indice BT01 entre la date de signature du contrat et un délai d'un mois suivant l'obtention du permis de construire ou des prêts (c'est la date la plus tardive qui est retenue). Soit une révision à chaque règlement sur la base de 70 % de la variation de cet indice entre la date de signature du contrat et la date de livraison prévue. Le prix sera réglé selon un échéancier strictement réglementé tout au long des travaux : 5 % à la signature du contrat sur le prix total de la maison (3 % lorsque le constructeur ne justifie pas d'une garantie de remboursement) ; 10 % au moment de l'obtention du permis de construire ; 15 % à l'ouverture du chantier ; 25 % à l'achèvement des fondations ; 40 % à l'achèvement des murs ; 60 % à la mise en eau ; 75 % à l'achèvement des cloisons ; 95 % à l'achèvement des travaux d'équipement ; les 5 % restants sont à régler à la réception de la maison (sauf si des réserves sont émises).


Les garanties du CCMI


Plusieurs garanties sont obligatoirement fournies par le constructeur dans le cadre d'un CCMI.


- Garantie de livraison à prix et délais convenus


Celle-ci vous protège en cas de défaillance du constructeur. Pour cela, il doit obtenir la caution financière d'une compagnie d'assurance ou d'un établissement financier qui se substituera à lui en cas de problème et sera alors chargé d'achever votre maison et de prendre à ses frais les éventuels surcoûts occasionnés (dans la limite de 5 % du prix convenu) ainsi que les pénalités de retard.


- Garantie de remboursement


Facultative, elle vous assure le remboursement intégral des sommes versées avant l'ouverture du chantier si les clauses suspensives prévues au contrat ne sont pas réalisées (non obtention des prêts, refus du permis de construire...) ou si vous vous rétractez dans le délai de sept jours qui suit la réception du contrat ou encore en cas de non ouverture du chantier.


Vous recevez vos clés


Moment de vérité, c'est au cours de la réception que vous constaterez l'achèvement et la conformité des travaux prévus au contrat et aux documents qui vous ont été fournis. Vous devez tout vérifier et prendre votre temps. Faites le tour de la maison, intérieur comme extérieur, contrôlez toutes les prestations et leur qualité. Vérifiez qu'il n'existe aucune fissure, déformation ou infiltration d'eau ; testez le bon fonctionnement des portes, fenêtres, robinetterie, sanitaires, chaudière, radiateurs, interrupteurs. Vous pouvez accepter la réception de la maison sans réserves. Après le délai de huit jours, si vous ne constatez aucun problème particulier, vous vous acquitterez du solde du prix. Si vous vous êtes fait assister d'un professionnel (architecte), vous ne disposez pas de ce délai supplémentaire et devrez régler immédiatement le solde du prix.


Si vous avez découvert des malfaçons


Inscrivez-les dans le procès-verbal de réception et fixez par écrit avec le constructeur (ou l'entrepreneur) le délai dans lequel les réparations seront exécutées. Si, à l'expiration de ce délai, les malfaçons n'étaient pas réparées, vous devez vous adresser à l'établissement qui a accordé sa garantie de livraison. Les effets de cette garantie cessent dès lors que vos réserves sont levées. Si vous estimez que la construction présente de graves anomalies, vous pouvez refuser de la recevoir ou bien l'occuper en consignant les 5 % restants. Car dès lors que ces 5 % sont consignés, le constructeur ne peut s'opposer à la remise des clés. Le fait d'émettre des réserves ne vous empêche pas d'habiter votre maison, sauf si son occupation présente un danger ou si la présence de votre famille entrave la bonne marche des travaux de réparation.


Début des garanties


En cas de retard de livraison, vous pouvez refuser la réception et décider avec le constructeur d'un nouveau délai d'achèvement des travaux. Si celui-ci conteste votre refus de réception et que le délai de construction de la maison est dépassé, vous devez en informer l'établissement qui s'est porté garant de la livraison à prix et délai convenus. La réception des travaux constitue le point de départ de trois garanties :


- Garantie de parfait achèvement


Le constructeur doit réparer les éventuels désordres - de toute nature - mentionnés lors de la réception ou durant la première année (durée de la garantie). Dans le cadre du CCMI (avec ou sans fourniture de plan) : si le constructeur n'effectue pas les réparations, l'établissement qui a accordé la garantie de livraison doit prendre le relais ;


- Garantie biennale de bon fonctionnement


Pendant deux ans, les éléments d'équipement pouvant être enlevés ou remplacés sans abîmer le gros oeuvre seront garantis ;


- Garantie décennale


Pendant 10 ans (à partir de la date de réception), les dommages pouvant compromettre la solidité de la maison et les éléments d'équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination sont couverts.


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