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TROIS QUESTIONS À MICHÈLE LAMBERT Spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du Crédit du Nord

“Il faut bien étudier avant d’acheter, puis entretenir régulièrement son logement”

TROIS QUESTIONS À MICHÈLE LAMBERT Spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du Crédit du Nord
TROIS QUESTIONS À MICHÈLE LAMBERT Spécialiste immobilier au sein de l’ingénierie patrimoniale du Crédit du Nord

Indicateur Bertrand : Quelles sont les règles de base d’une bonne acquisition ?


Michèle Lambert : Il y a trois règles principales que l’acquéreur peut suivre pour réaliser un bon investissement locatif : penser à l’emplacement, étudier la demande locative et faire le bon choix. Il y a quelques années, on disait que les trois règles, c’était l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Un bel emplacement est certes important, mais le marché locatif qui se trouve en face d’un investissement l’est tout autant. C’est d’ailleurs à l’acquéreur de faire ses propres calculs et son étude, et d’aller au-delà de ce que dit la loi de défiscalisation ou des informations que lui fournit le promoteur. S’il achète par exemple un 100 m2 dans une ville où un Borloo ou un Robien lui permet de louer 15 euros le m2, il pourrait logiquement en attendre 1 500 euros par mois. C’est du moins ce qui va lui être vendu avec le programme. Mais si les loyers pratiqués dans la ville sont de 1 000 euros pour un 100m2, il devra s’adapter ! Certains commercialisateurs font souvent la simulation sur le loyer autorisé, mais pas sur le loyer réel pratiqué dans le quartier. Enfin, il faut avoir la curiosité de se rendre sur place, afin de vérifier que l’immeuble n’est pas situé près d’une décharge, trop loin du centre... Une bonne acquisition permet de réussir sa revente.


I. B. : À quoi faut-il prêter attention pour la partie financement ?


M. L. : L’investisseur doit être particulièrement attentif à son financement. Les simulations de crédit se font bien souvent sur 25 ans : s’il souhaite revendre au bout de neuf-dix ans, après la période définie par un Borloo ou un Robien, il n’aura payé que les intérêts d’emprunt pendant les dix ans. Il manque une partie des informations dans les simulations proposées par ceux qui commercialisent les biens, d’autant qu’on y indexe souvent le prix du bien. Or, qui peut prédire la valeur d’un logement dans dix ans ? Il faut donc faire ses propres calculs, ou se renseigner auprès de quelqu’un qui n’est pas directement lié à la vente.


I. B. : Comment garantir une bonne plus-value ?


M. L. : On peut assurer la valeur de son bien en l’entretenant. Lors d’une vente locative, on ne voit jamais apparaître sur les documents la colonne travaux, qui pourtant aura son importance. Il ne s’agit pas de répondre à toutes les demandes de travaux du locataire, mais de faire attention à son bien dans le temps. Cela a bien sûr un coût mais on s’y retrouve, d’autant que les travaux sont déductibles fiscalement.


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