Tout sur les taux de crédits

Les taux de crédits ne cessent de diminuer, ils se retrouvent aujourd'hui à des niveaux historiquement bas. Le moment semble donc bien choisi pour en profiter.

Tout sur les taux de crédits
Tout sur les taux de crédits

Faut-il emprunter aujourd'hui ?


Sandrine Allonier, responsable des études économiques de Meilleurtaux.com, en est convaincue: “Ce mois-ci, 95 % de nos banques partenaires ont diminué leurs taux de crédits immobiliers, de 0,16 % en moyenne jusqu'à 0,50 %.”


Certaines banques ont même procédé à deux baisses dans le mois. “Nous avons donc reçu pour certaines banques deux barèmes à quinze jours d'intervalle! poursuit-elle. Sous l'effet de la baisse des taux et de la concrétisation de projets immobiliers jusqu'ici différés, nous constatons une hausse des demandes de crédits immobiliers via notre site internet de 30% sur les quinze premiers jours de septembre par rapport à la même période de l'année dernière.” Force est donc de constater que les emprunteurs ont bien compris l'évolution du marché. Si vous vous apprêtez à réaliser votre projet, il est donc urgent de ne plus attendre! Vous bénéficierez ainsi de conditions exceptionnelles. Avec un très bon dossier, vous pouvez obtenir un crédit sur 15 ans à taux variable de 2,65 % (capé deux points) ou à 3,85 % à taux fixe.


Par rapport au mois de septembre de l'année dernière, pour une mensualité de 1 000 €, un acheteur peut désormais emprunter 165000€ à 4 % contre 151500€ à 5 % il y a un an. “C'est une augmentation de sa capacité d'emprunt de près de 10 %”, lance encore Sandrine Allonier.



La baisse va-t-elle se poursuivre ?


S'il est peu envisageable que les taux continuent à baisser, en revanche, il est fort probable que les taux bas se maintiennent encore quelques mois à ces niveaux. Les taux d'intérêts à long terme qui servent de référence aux formules à taux fixe sont à des niveaux très bas et ont encore chuté, contre toute attente, au mois d'août de 0,20 point.


Et s'ils remontent légèrement, ceux-ci se sont toutefois stabilisés à un niveau relativement faible: 3,60%. Côté taux révisable qui s'appuie généralement sur l'Euribor trois mois ou un an, la chute est encore plus spectaculaire.


Ainsi, l'Euribor trois mois est passé de 5,50% à 0,76 % fin septembre. Cette situation est encouragée par la politique de la Banque centrale européenne, qui a décidé dernièrement de maintenir son principal taux directeur à 1 %. Et sauf à voir l'inflation remonter, la BCE ne devrait pas modifier sa politique dans l'immédiat. Elle est en effet sensible au besoin de conserver un environnement financier favorable à la reprise de la croissance économique, notamment compte tenu des très mauvais chiffres du chômage. Bref, les taux courts sont très bas et ne devraient pas remonter dans les semaines qui viennent. Une bonne nouvelle qui vous permet à nouveau de faire un choix éclairé entre taux fixe et taux révisable. Depuis deux à trois ans, les taux révisables n'étaient, en effet, plus attractifs du tout car ils étaient quasiment plus chers que les taux fixes. La hiérarchie retrouvée des taux offre donc de nouvelles perspectives.



Des opportunités pour négocier un remboursement anticipé


Avec les taux très bas pratiqués aujourd'hui, vous pouvez, si vous avez déjà emprunté, envisager un rachat de crédit, c'est-à-dire le réaménagement de votre crédit avec un taux moins élevé. Mais les banques n'y sont généralement pas favorables et il faut bien souvent faire appel à la concurrence pour y parvenir. “Nous avons énormément de renégociations en ce moment”, indique Ari Bitton, co-fondateur d'AB Courtage, mais il ne faut pas le faire dans n'importe quelles conditions car l'économie peut être minime.



“Généralement, il ne faut pas avoir remboursé plus de cinq ans”, conseille Ari Bitton.


Logique, ce sont les premières années que les intérêts sont les plus élevés. “L'économie est, en moyenne, de 2 000€”, poursuit ce courtier. À titre d'exemple, pour un emprunt de 200000 € sur vingt ans souscrit l'année dernière à 5,20 %, la mensualité s'élève à 1331€. Si l'on renégocie le prêt un an plus tard, cela signifie qu'il reste encore dix-neuf ans à rembourser (228 mois), soit 194000€.


Si le rachat du crédit s'effectue sur cette base de 194 000 €, en admettant que vous obteniez un taux de 3,90% sur dix-neuf ans, la nouvelle mensualité se situera à 1206€, soit un coût de crédit ramené à 81 000€ au lieu d'un peu plus de 103 000 €, soit 22 000 € d'économies. Et même si vous prélevez les 3 % de pénalités liés au remboursement du premier prêt (5820€), ainsi que les frais d'hypothèque du second (autour de 2 500 €), vous gagnez encore 13680€, ce qui n'est pas négligeable.



Taux fixe ou révisable?


Avec un taux fixe, l'emprunteur joue la sécurité. Et contrairement aux Anglo-Saxons, les Français ont toujours plébiscité la sécurité: 90% de la production de crédits immobiliers s'effectue à taux fixe. “Certaines banques sont très bien placées en taux fixes, raison pour laquelle les taux révisables deviennent très difficiles à vendre, d'autant que les emprunteurs ont tous en tête la crise des subprimes”, précise Maël Bernier, la porte-parole d'Empruntis. Pourquoi, en effet, opter pour un taux révisable quand les taux fixes restent si peu chers et si peu risqués ?


L'emprunteur maîtrise tous les paramètres de son prêt, qu'il s'agisse du taux, de la durée ou du coût total puisque ceux-ci n'évolueront jamais, que le prêt soit sur quinze, vingt ou vingt-cinq ans. Aucun regret possible, les taux fixes n'ayant, en outre, quasiment aucune chance de continuer à baisser. Bref, pour un crédit de 200 000€ à 3,80 % sur quinze ans, la mensualité s'élève 1459€ et le coût du crédit à 62694€.



Miser sur les taux variables ?


À la fin des années 1980, les taux de crédits, après avoir atteint des sommets liés à l'inflation - 8, 10%, voire 12% - se sont mis à diminuer. Et malgré les pénalités qu'ils encouraient, de nombreux emprunteurs se sont alors mis à renégocier leur prêt. Ce qui n'était pas vu d'un bon oeil de la part des banquiers. Raison pour laquelle ils ont décidé de proposer une offre de crédit à taux révisable, susceptible de diminuer en fonction de l'évolution des taux du marché. Ce choix n'est cependant pas sans risque non plus. Et même si les taux sont très bas – l'offre démarre autour de 2,60% pour les meilleurs dossiers – mieux vaut bien savoir à quoi l'on s'expose.


Même si l'économie est de taille au début.


Certes, pour un crédit de 200000€ à 2,60% sur quinze ans, la mensualité s'établit à 1343€ et le coût du crédit à 41742€. L'économie est donc de taille, la mensualité étant réduite de 116€et le coût global du crédit de 20952€!


Le choix d'un taux variable est donc très tentant. Reste une inconnue: l'évolution du taux pendant la durée du crédit. D'autant qu'il sera révisé au bout de la première année.


Comme son nom l'indique, un taux révisable monte ou descend au gré de l'évolution de son indice de référence, généralement l'Euribor trois mois ou un an. À chaque révision, le taux est recalculé sur la base de l'indice du moment auquel la banque ajoute sa marge (de 0,70 à 1,5 point selon l'établissement). La mensualité ou la durée du crédit (parfois les deux en cas de flambée des taux) en sera affectée. Le risque n'est pas neutre.


“Les taux variables ne sont valables que si l'on mise sur des baisses futures. Or, compte tenu de leur niveau, ils ne peuvent que remonter”, affirme Ari Bitton, on peut toutefois s'y intéresser dans une optique de court terme.”


Par exemple, lorsqu'on achète en sachant qu'on revendra quatre ou cinq ans plus tard.


“Le gain est réalisé durant les premières années du crédit au moment où le capital à rembourser est le plus élevé, explique Sandrine Allonier. Au début du prêt, la mensualité est composée à 60 % des intérêts et à 40 % de capital.” Prenons l'exemple de deux crédits de 200 000€ sur vingt ans, l'un consenti à taux fixe de 3,90 %, l'autre à taux révisable de 2,85% au départ, puis 3,50% la seconde année, 4% la troisième et 4,30 % la quatrième. Au bout de quatre ans, les intérêts payés s'élèveront à 29074 pour le prêt à taux fixe et à 27014€pour celui à taux révisable.


Le gain en faveur du second s'établit donc à 2 000€. Au-delà, difficile de prévoir comment évolueront les taux. Sur le long terme, l'avantage se réduit. Prenons l'exemple de 200000€empruntés sur vingt ans à 3,20%, capé + 1 point (soit 4,20% maxi) et qui, avec un scénario très pessimiste, atteint son plafond dès la deuxième année et pour toute la durée restante. Le coût global atteindra alors 93536€ contre 93406€ pour un taux fixe à 4,10%. Reste qu'avec un scénario moins pessimiste, on peut vraiment réaliser une économie.



Douze engagements autour du crédit immobilier


“Il fallait remettre de l'ordre car un taux variable est, en principe, moins cher, mais comporte une part de risque”, indique Philippe Caplet qui dirige le centre d'information bancaire et le programme Les Clés de la banque. Raison pour laquelle, le 23 mai 2008, l'Afecri (Association française des établissements de crédit et des entreprises d'investissement) qui regroupe la FBF (Fédération bancaire française) et l'ASF (Association française des sociétés financières) ont pris douze engagements pour améliorer la compréhension des emprunteurs sur les implications de leur choix. Des engagements aujourd'hui opérationnels. Parmi les plus importants, l'interdiction de pratiquer un taux d'appel, c'est-à-dire un taux plus réduit que ceux pratiqués sur le marché et qui, dès la première révision, augmente même si l'indice de référence n'a pas bougé. “Autre engagement : une offre de prêt maîtrisable qui limite l'impact de la hausse du taux, une avancée très importante”, se réjouit Philippe Caplet. Deux solutions possibles. La première consiste à vous proposer un taux capé (trois points maxi). Exemple, un taux de 3,50%, ne pourra jamais excéder 6,50%. La seconde privilégie la variation de votre mensualité à l'évolution de l'inflation et répercute l'éventuel surplus sur la durée du crédit. Dans ce cas, cette durée n'excé dera pas cinq ans ou 20% de la durée initiale du crédit. “Autre avancée, la banque s'engage à fournir trois simulations d'évolution de taux, l'une à la baisse (-2 points), l'autre à la hausse (+2points), la troisième étant laissée à l'initiative de la banque”, poursuit Philippe Caplet. Et si le prêt comporte des souplesses (modulation ou report de mensualité, remboursement anticipé, passage à taux fixe), leurs conditions de mises en oeuvre doivent être précisées (tarif payant ou pas, délai...).



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