Tout savoir sur le Scellier

Le dispositif phare de l’investissement locatif existe désormais en diff érentes versions et ne se résume pas seulement à son avantage fi scal. Suivez le guide !

Tout savoir sur le Scellier
Tout savoir sur le Scellier

Réduction d’impôt, avantage à la basse consommation… Ces deux grandes notions rattachées au dispositif Scellier sont bien connues des investisseurs. Mais attention, préviennent tous les experts en immobilier et gestion de patrimoine, il ne faudrait pas que l’avantage fi scal devienne l’arbre qui cache la forêt. Scellier ou non, l’acheteur


investit dans de la pierre, et doit donc prendre toutes les précautions inhérentes à un achat immobilier. De plus, ce dispositif se décline en BBC, non-BBC, classique, intermédiaire, meublé, outre-mer et même SCPI, entre lesquelles l’investisseur devra choisir en fonction de son objectif ou de son profi l.



LE SCELLIER BBC


Depuis le début de l’année et faisant suite au Grenelle de l’environnement, le dispositif d’investissement locatif Scellier privilégie les Bâtiments basse consommation (BBC), dont la consommation moyenne d’énergie primaire est plafonnée à 50 kWh/m2/an. Toutefois, pas besoin de sortir ses appareils de mesure. Le label BBC-Effi nergie est délivré par quatre organismes certifi cateurs accrédités par le Cofrac et reconnus par l’État. Il ne peut être accordé qu’à l’immeuble ou la maison sortie de terre. En attendant, « il ne faut pas hésiter à faire déclarer par le promoteur que le bien est éligible au label BBC et peut bénéfi cier du dispositif Scellier », conseille Pierre Bazaille, notaire dans le Grand Lyon, président de l’Institut notarial de l’immobilier (Indi).


L’investisseur peut aussi poser directement la question à l’organisme de certifi cation. L’acheteur qui choisit un logement neuf BBC se voit accorder une réduction d’impôt équivalente à 22 % du prix de revient, dans la limite de 300 000 €. La somme est répartie sur neuf ans, soit une réduction annuelle de 4 888 ou 6 111 € pour un investissement de 200 ou 250 K€, qui représente le prix moyen d’un investissement en Scellier. L’investissement dans un logement non-BBC ouvre droit à une réduction d’impôt de 13 % (voir encadré).


En contrepartie, le propriétaire devra prendre un certain nombre d’engagements. Le logement doit être loué nu pendant neuf ans, à usage d’habitation principale. La location doit démarrer dans les douze mois suivant l’achèvement ou l’acquisition du bien. S’il est possible d’y loger un ascendant ou un descendant de la famille, celui-ci doit toutefois être détaché du foyer fi scal. Le montant du loyer enfi n est plafonné selon la zone d’investissement.


L’investissement locatif n’est donc pas dénué de contraintes, la principale étant de trouver un locataire. Ne pas perdre de vue cette obligation permet de se poser les bonnes questions pour choisir son bien. Serais-je prêt à y habiter moi-même ? L’environnement immédiat est-il agréable ? Le logement est-il situé près des transports, de commerces, d’écoles ? Peut-on rejoindre facilement les zones d’activités ? Etc. Bref, une véritable enquête sur place s’impose.



Scellier intermédiaire


Une version sociale du dispositif a été prévue, le Scellier intermédiaire, pour laquelle le propriétaire-bailleur doit prendre en compte des plafonds de ressources de ses locataires.


Louer à ses enfants ou à un ascendant dans ce cadre n’est plus possible. Le Scellier intermédiaire permet de bénéficier au-delà des neuf premières années et si le logement reste loué dans les conditions prévues, d’un supplément de réduction d’impôt de 5 % par période de trois ans renouvelable une fois.


Soit 10 % supplémentaires pendant six ans. « Pour un investissement en Scellier intermédiaire, il faudra s’assurer que les prestations, la qualité de la construction notamment, sont les mêmes que pour le dispositif classique », prévient Pierre Bazaille.



LMP ET LMNP


L’amendement Censi-Bouvard permet de bénéficier du mécanisme de réduction d’impôt Scellier à hauteur de 18 % du prix de revient, pour l’achat d’un lot dans une résidence avec services, étudiante, médicalisée (dans les Établissements d’hébergement pour les personnes âgées dépendantes, Ehpad) ou de tourisme. La TVA est récupérable.


Le propriétaire prend alors le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et signe un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence. À charge pour celui-ci de veiller au taux d’occupation et de reverser les loyers encaissés. Ce type de placement fait habituellement appel à des profils d’investisseurs plus financiers. Le gestionnaire doit présenter de solidesgaranties - assise financière, parc étendu de résidences - pour mériter la confiance. Enfin, l’investisseur doit s’attendre à garder son bien longtemps, ou le conserver dans son patrimoine, car la revente est difficile.



SCELLIER OUTRE-MER


Enfin, le Scellier offre aussi des dispositions spécifiques. Les sociétés civiles de placement immobilier, SCPI, offrent l’occasion à des investisseurs d’acheter des parts d’immeubles. En version Scellier, elles permettent aussi de bénéficier d’une réduction d’impôt. « Avec ce type de produit, l’investisseur recherche plutôt la rentabilité et la réduction d’impôt. Il peut aussi choisir le montant qu’il y consacrera tous les ans », explique Franck Beringer, correspondant de La Hénin (le réseau d’indépendants du Crédit Foncier). Version peut-être la plus éloignée du grand public, le Scellier outre-mer n’intéressera que ceux qui payent au minimum 10 K€ d’impôts chaque année. Le dispositif est en effet un puissant outil de défiscalisation, puisqu’il propose une réduction d’impôts correspondant à 36 % du montant du bien, plafonné à 300 K€ et répartis sur neuf ans. Mais dans ce cas, pour un Métropolitain, il est assez compliqué de se rendre sur place pour évaluer la situation du bien ou se rendre compte de la réalité du marché locatif. La gestion est alors déléguée à des sociétés spécialisées.


« À moins d’avoir de la famille localement qui pourra faire le relais, je ne conseille pas d’investir en outre-mer », note Pierre Bazaille.


Investir dans un périmètre proche de son domicile permet en effet de mieux appréhender son marché et donc de sécuriser son investissement Scellier.



Acheter pour louer en Scellier


En associant la plus importante réduction fi scale -22 % du prix de revient du bien dans la limite de 300 K€ - à l’investissement dans des Bâtiments basse consommation (BBC), le gouvernement a souhaité clairement privilégier des projets qui préparent le terrain de la prochaine réglementation thermique, (RT 2012). Les promoteurs ne s’y sont pas trompés, orientant depuis un an la quasi-totalité de leurs constructions sur ces projets. Les logements neufs non-BBC acquis avec le dispositif Scellier, permettent d’obtenir une réduction d’impôts de13 % du prix de revient.


« Il y aura sans doute des opportunités à saisir, prévoit Pierre Bazaillle, car les promoteurs devront aussi vendre les queues de programme et donc, rendre possible la négociation ». Le bien devra toujours répondre à tous les critères de qualité et de bon emplacement, mais de bonnes aff aires sont possibles.



Fixer des loyers de marché


Les plafonds de loyers fi xés dans le cadre du dispositif Scellier ont fait l’objet d’une baisse au 1er janvier 2011 afi n d’être plus proches de la réalité du marché. La révision visait aussi à ne pas induire les investisseurs en erreur. En eff et, le calcul du loyer escompté au moment de l’achat est souvent réalisé par le vendeur, parfois par l’acheteur lui-même, sur la base de ces plafonds. Or, un logement ne peut se louer qu’au prix du marché local, parfois bien éloigné d’un prix plafond. Ainsi une étude d’Immogroup Consulting du début de l’année relevait des écarts parfois très importants entre les loyers plafond et les loyers de marché. D’après l’étude, plus la surface du logement est grande, plus le risque d’écart augmente.


L’investisseur devra se faire sa propre idée du loyer de marché en interrogeant les professionnels locaux et en consultant les annonces.



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