Tout pour bien investir au soleil

Investissement plaisir, acheter dans le Sud peut aussi se révéler un placement rentable. Balade ensoleillée sur la côte atlantique sud et en Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Tout pour bien investir au soleil
Tout pour bien investir au soleil

L'immobilier au soleil ? Il y a au moins trois bonnes raisons d'y penser. La première: un investissement rentable, à condition toutefois de choisir le bon coin et le bon produit. La seconde : un placement plaisir, dont on pourra aussi profiter quelques semaines dans l'année.


Enfin, une acquisition patrimoniale, que l'on récupérera pour la retraite. Pour l'investissement en résidences de tourisme, l'opération peut s'accompagner d'une défiscalisation. Suivez-nous pour ce tour dans les régions ensoleillées de l'Atlantique sud et de Provence-Alpes-Côte d'Azur.



Les pieds dans l'eau ou l'arrière-pays ?


Près de 900km de littoral en Provence-Alpes-Côte d'Azur, plus de 250km pour la côte aquitaine, la tentation est grande de choisir des biens situés les pieds dans l'eau. Principal atout des biens côtiers: leur proximité avec la grande bleue. “La mer constituant la principale activité, les résidences de tourisme côtières proposent peu de prestations annexes par rapport aux résidences de montagne, où les spas se développent, ou encore aux appartements à la campagne. La plupart offrent quand même une piscine et un club pour les enfants, mais elles ne disposent que de peu de terrain”, explique Pascale Jallet, déléguée générale du Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT). En s'éloignant de la côte, les activités proposées se diversifient : excursions dans les Pyrénées, canyoning côté ouest, balades, découverte des marchés provençaux en Paca. “Si on choisit d'investir dans l'arrière-pays, il faut regarder les équipements que la résidence peut proposer en plus des activités, tels qu'un terrain de tennis ou une aire de jeux pour les enfants.Les résidences proposent aussi souvent des activités autres que la simple baignade, parfois en partenariat avec les associations locales”, reprend Pascale Jallet. Si l'arrière-pays se développe, le bord de mer présente l'avantage d'être toujours loué en saison. “La côte qui s'étend à l'ouest de Bordeaux jusqu'à Bayonne ne connaît pas de pénurie du marché locatif”, confirme Maître Sudre, notaire à Bordeaux et membre de la chambre des notaires.


Cependant, les investissements dans le neuf sur la côte se font rares, le littoral ayant déjà été beaucoup construit.


“Pour les régions Paca et atlantique sud, nos clients peuvent acquérir des biens en bord de mer, mais uniquement en rénovation ou à la revente, souligne Isabelle de Wavrechin, directeur général de Pierre & Vacances Conseil Immobilier.


Cependant, un client vraiment concerné par la fiscalité Scellier pourra toujours choisir d'investir dans un nouveau programme, puis passer ses vacances sur la Côte d'Azur, grâce à la bourse d'échanges, en choisissant la formule avec occupation quelques semaines par an. Nombreux sont nos propriétaires qui optent pour cette solution.” Car, depuis peu, la loi Scellier, qui offre une réduction d'impôt pour un achat dans le neuf, a été étendue aux résidences de tourisme. Acquérir un bien en résidence de tourisme dans le Sud peut ainsi permettre de bénéficier d'une réduction d'impôt équivalente à 25% de l'investissement, plafonné à 300000€, soit un maximum de 75000€.


La remise s'échelonne sur neuf années, et, si la réduction excède l'impôt dû par le contribuable, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu des six années suivantes. Le dispositif s'applique pour les logements acquis cette année et en 2010.


La réduction sera de 20 % pour les investissements réalisés en 2011 et 2012.



Locations saisonnières et à l'année


Si la Côte d'Azur ou la côte aquitaine évoquent plutôt des images de vacances, les deux régions ont l'avantage de présenter un double marché: un saisonnier et un locatif à l'année. En Gironde, où les flux migratoires sont importants, le bord de mer offre bien sûr des locations saisonnières, mais pas uniquement. “Arcachon rassemble tous les services, il y a le TGV, des hôpitaux…


On peut y louer toute l'année, note Thibault Sudre. Cependant, l'offre de programmes y est supérieure à la demande en ce moment.”


Dans les grandes villes de Provence-Alpes-Côte d'Azur, les nombreuses universités, les bassins d'emploi importants, les projets de développement permettent d'envisager des locations à l'année. “Ici,un studio a deux vocations, note Me Michel Pages, notaire à Nice et membre de l'Institut notarial du droit immobilier (INDI). Les facultés et les écoles de commerce sont proches de la mer, et les étudiants en ont besoin neuf mois dans l'année. Ensuite, il peut être loué pendant la saison d'été.”



Paca : Toulon, Nice, Marseille


“La demande locative est soutenue à Toulon, il n'y a quasiment plus de foncier à construire, et les marins, nombreux dans la ville, sont à la recherche de petits appartements, du studio au F2”, explique Stéphane Solesme, responsable des partenariats bancaires de Broker France et directeur associé, basé à Toulon.


La loi Scellier a permis de relancer quelque peu les nombreux programmes de La Seyne-sur-Mer, ville proche de Toulon et reliée par des navettes maritimes. Les projets sont déjà cependant très nombreux à cet endroit : attention aux reventes massives dans dix ans !


À Nice, le neuf repart aussi, surtout pour la vente de petites unités, comme le remarque MeMichel Pages: “Il y a en revanche un blocage sur les gros produits; dès qu'on franchit les 200 000€, cela devient compliqué.” Les communes limitrophes de Nice, Saint-Laurent-du-Var et Cagnes-sur-Mer, attirent aussi, grâce à leur bassin d'emploi dynamique. Les prix y ont même dépassé ceux de Nice. Dans la région, le bord de mer ne constitue plus la seule partie attractive, grâce au développement de l'arrière-pays. “À 15,20 kilomètres du bord de mer, les prix étaient jusqu'à présent en recul.Mais la commune de Nice a un projet d'aménagement de la plaine du Var qui va dynamiser la construction, surtout dans l'habitat individuel, reprend Michel Pages. Il faut être attentif aux projets actuels dans le Var : par exemple, le projet Iter, dans le nord d'Aix-en-Provence,va modifier le marché.”


Ainsi, à Marseille, le projet de rénovation urbaine Euroméditerranée prévoit l'implantation ou la rénovation de plusieurs milliers de logements, bureaux, commerces, ainsi que la création de nouveaux emplois.


D'autres marchés, surtout touristiques, se situent quelque peu à part. “Cannes,à presque 6000€ du mètre carré dans l'ancien, attire surtout pour les résidences secondaires. Le bien présente un aspect placement, mais pas de rentabilité. En revanche, Mandelieu,qui est un peu la banlieue de Cannes, avec un mètre carré à 4500€pour une qualité équivalente, se prête plus à la location”, ajoute Michel Pages.



Côte atlantique sud


Cap à l'Ouest. Petit paradis niché entre terre et mer, la presqu'île de Lège-Cap-Ferret abrite essentiellement de coûteuses villas.


Mais la côte atlantique, riche en paysages sauvages, recèle d'autres opportunités. “Lacanau, Soulac,Carcans,Montalivet présentent des marchés équilibrés, souligne Thibault Sudre. Le côté nature de la région, avec ses grands espaces, ses kilomètres de plage et son environnement préservé, attire beaucoup de touristes allemands et hollandais.


Attention, cependant: en investissement saisonnier, la saison se concentre vraiment sur juillet et août.” Plus au sud, du côté du Pays basque, ce secteur prisé ne fait pas exception à la baisse généralisée des prix, à l'intérieur des terres. “En dehors de la côte, on revient aux prix de 2005, note Me Jean Dupont, notaire à Orthez, délégué départemental de l'INDI. Les maisons de 150 000 à 200000€repartent, car les crédits immobiliers sont aussi à la baisse ; les biens à 400000€et au-dessus sont en revanche bloqués.


Sur la côte, il est possible d'obtenir de meilleurs prix sur les programmes neufs en cours, car on en vend moins.” Sur la côte basque, qui s'étire le long de l'Atlantique de Hendaye à Anglet, les prix restent relativement élevés et les investissements essentiellement tournés vers le tourisme.


78 % des ventes immobilières de la côte basque se font pour des appartements, et la moitié du marché d'Hendaye et de Saint-Jean-de-Luz est constitué de studios et de deux-pièces. Les prix dans l'ancien s'échelonnent de 2 570€ le mètre carré à Boucau, banlieue industrielle de Bayonne située au nord de l'Adour, à 4 500 € à Saint-Jean-de-Luz. “Les communes les plus cotées sont Saint-Jean-de-Luz, puis Biarritz, Bidart, Ciboure et enfin Hendaye” détaille Me Jean Dupont. Si les investisseurs étrangers se retirent, les Anglais viennent toujours en touristes, grâce aux compagnies low cost qui relient la Grande-Bretagne à la côte basque. Car la France, premier pays touristique au monde avec ses 80millions de visiteurs annuels, attire beaucoup sur son littoral sud.



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