Tout pour bien acheter un bien immobilier à deux

Aujourd'hui, tous les couples ne font pas le choix de se marier. Ce qui ne les empêche pas de projeter l'achat d'un bien immobilier. Encore faut-il prendre quelques précautions.

Tout pour bien acheter un bien immobilier à deux
Tout pour bien acheter un bien immobilier à deux

Il y a ceux qui ne jurent que par le mariage, ceux qui préfèrent la semi-liberté du Pacs et ceux qui leur préfèrent l'absence de contraintes que représente le concubinage.



Ces trois formes d'union n'offrent cependant pas les mêmes droits et les mêmes protections, notamment en matière de logement.


Autant le savoir car, mariés, pacsés ou concubins peuvent tout aussi bien se séparer : 33 % des couples mariés se séparent au bout de quelques années et, dans des grandes villes, ce pourcentage peut grimper à 50 %. Ils peuvent aussi être confrontés au décès de leur partenaire.


Quelles en sont les conséquences sur le logement familial ? Tout dépend des précautions que vous aurez prises au départ.



Le mariage offre une certaine sécurité


Si vous êtes marié, peut-être n'avez-vous établi aucun contrat de mariage ? Dans ce cas, c'est le régime de la communauté qui s'applique automatiquement. Autrement dit, tous les biens acquis durant le mariage sont considérés comme communs, qu'ils soient acquis ensemble mais aussi avec vosrevenus propres ou ceux de votre conjoint.


Avec ce régime, vous conservez toutefois la propriété des biens que vous avez acquis avant votre mariage soit avec vos propres deniers, soit par le biais d'une donation ou d'un héritage. Mais que se passe-t-il en cas de séparation ? Il faut alors faire ses comptes et partager les biens acquis en commun.


En cas de décès de votre conjoint, le sort du logement dépend de son statut. Ainsi, s'il s'agit de votre résidence principale, vous bénéficiez d'un droit de jouissance. Vous pouvez même demander à conserver l'usage du bien durant toute votre vie.


Dans ce cas, la valeur de ce droit d'usage sera évaluée et déduite de votre héritage.


Vous bénéficiez aussi d'un droit de rachat prioritaire du logement familial, notamment si vous vous trouvez en présence d'autres héritiers. À une condition : il faut que vous ayez résidé dans le logement juste avant le décès de votre conjoint. Cela étant, rien de vous interdit d'opter pour un autre régime matrimonial que celui de la communauté légale. Vous avez, en effet, le choix entre trois autres régimes : le régime de la séparation de biens, le régime de la communauté universelle et le régime de la participation aux acquêts. Dans le régime de la séparation de biens, vous conservez, comme l'indique ce statut, la propriété de vos biens personnels. En cas de séparation, vous conservez la propriété des biens que vous avez éventuellement achetés avant ou pendant le mariage avec vos propres deniers. Ce qui ne vous interdit pas d'acheter un bien avec votre conjoint. Vous devez dans ce cas prendre la précaution de bien préciser l'apport de chacun de vous dans l'acte. En cas de divorce, ce logement acquis ensemble peut


être vendu et l'argent récolté partagé. Vous pouvez aussi, si vous en avez les moyens, racheter la part de votre conjoint. Si, par malheur, ce dernier décède, vous avez la possibilité de demander l'attribution préférentielle du logement familial utilisé comme résidence principale. Le régime de la participation aux acquêts fonctionne de la même façon que le régime de la séparation pendant le mariage, mais les biens acquis sont réputés appartenir de façon égalitaire aux deux conjoints.


Quant au régime de la communauté universelle, il vous permet de ne faire aucune distinction entre biens personnels et biens communs. Tous les biens apportés (avant ou pendant le mariage) sont réputés communs.


Sauf si vous prévoyez une clause de reprise de vos biens propres.



Le Pacs plus souple que le mariage


Vous ne souhaitez pas passer devant monsieur le maire ? Mais vous cherchez tout de même à vous protéger mutuellement en cas de séparation ou de décès de l'un de vous ?


De ce point de vue, le Pacs est un très bon compromis entre mariage et concubinage car il offre certaines sécurités. C'est sans doute la raison de son succès, surtout depuis que le régime des pacsés a changé. En effet, depuis le 1er juillet 2007, en achetant un logement ensemble, vous vous placez sous le régime de la séparation de biens. Avant cette date, les pacsés étaient automatiquement sous le régime de l'indivision. Cela change tout car, comme pour les couples mariés qui choisissent le régime de la séparation, vous conserver vos biens personnels acquis avant et pendant le mariage. Rien ne vous interdit, cependant, d'opter pour le régime de l'indivision, soit au moment de la conclusion du Pacs, soit plus tard en établissant une convention modificative. Mais si vous achetez un logement en commun, sachez qu'il sera obligatoirement la propriété par moitié des deux partenaires. Autrement dit, si vous financez plus que votre partenaire, vous ne pourrez pas le faire valoir ensuite. Si vous vous séparez, vous serez sans doute contraint de vendre le logement acquis ensemble.


Dans ce cas, chacun récupérera la moitié du produit de la vente. Mais, vous pouvez aussi, depuis la réforme du Pacs en 2007, demander l'attribution préférentielle de la résidence principale, comme pour un couple marié.


Les autres biens vous appartenant en propre, restent évidemment votre propriété. En cas de décès, les partenaires d'un Pacs sont désormais mieux protégés. Vous bénéficiez par exemple de la possibilité d'user gratuitement du logement familial pendant un an à compter du décès de votre partenaire. Lorsqu'un testament a été rédigé, vous êtes, en outre, exonéré de droits de succession et, en cas de donation, vous disposez d'un abattement de 76 000 €. Au-delà, la taxation s'effectue selon le barème habituel.



Le concubinage : une liberté qui peut se payer cher


Juridiquement, les concubins sont des étrangers l'un pour l'autre. Autrement dit, ils ne disposent que de peu d'outils pour se protéger mutuellement. Si vous achetez un logement ensemble par exemple, vous ne pourrez pas choisir un régime matrimonial comme les couples mariés, ni conclure un contrat qui régira votre vie en commun comme pour un couple pacsé. Vous serez systématiquement placé sous le régime de l'indivision. Chacun de vous sera propriétaire du logement à hauteur de sa mise de fonds. Mais, pour cela, vous devez impérativement spécifier dans l'acte d'achat l'apport réel et non fictif de chacun. En cas de séparation, vous n'aurez sans doute pas d'autre choix que de vendre le logement et de vous en partager le prix. Mais cette solution n'est possible que si les deux concubins sont d'accord pour vendre le logement.



À défaut, il peut en résulter des difficultés, même si le code civil prévoit que nul ne peut être tenu à rester dans l'indivision et que le partage peut toujours être provoqué. C'est alors au juge de trancher et d'ordonner le


partage. Ce qui peut prendre du temps. En cas de décès, même problème. Car vous ne serez plus en indivision avec votre concubin, mais avec ses éventuels héritiers. Tout dépendra alors de leur volonté de vendre ou non le logement. Si vous voulez conserver le logement, vous n'aurez guère de latitude, sauf à racheter la part de votre concubin. Vous avez donc intérêt à y réfléchir à l'avance.


Une convention d'indivision peut vous y aider.


Elle vous autorise à fixer des règles de fonctionnement de l'indivision. Vous pouvez par exemple prévoir que le concubin survivant pourra racheter la quote-part de l'autre. Les héritiers ne pourront pas s'opposer à une telle clause. A défaut, ni l'un ni l'autre des concubins ne peut prétendre à un quelconque droit sur la part du défunt.


Il ne pourra pas s'opposer à la volonté des héritiers de vendre le logement. Si vous voulez vraiment protéger votre compagnon, vous pouvez aussi décider de vous léguer mutuellement par testament l'usufruit de vos parts respectives (dans la limite de la part réservataire des héritiers). Quoi qu'il en soit, vous ne pourrez pas vous soustraire aux droits de succession. Et sachez que leur montant est très élevé, puisqu'ils atteignent 60 %. L'indivision est donc loin d'être la panacée.


Une autre solution peut vous aider à protéger votre concubin : la SCI.



SCI et concubinage


Elle n'est pas non plus une solution miracle et mieux vaut s'en remettre à un notaire pour en définir les règles. Certes, par rapport à une situation d'indivision, une SCI peut offrir quelques souplesses. Mais, il faut tout de même savoir qu'elle nécessite une certaine rigueur et qu'elle entraîne des frais relativement élevés. Vous devez en effet créer la structure, nommer, le cas échéant un gérant, tenir des assemblées générales, gérer les finances et la comptabilité, ce qui ne s'improvise pas. Mais en quoi la SCI peut vous aider à protéger votre compagnon ? C'est simple, la SCI peut acheter à votre place le logement. Chacun de vous détient alors des parts de société à hauteur de sa mise de fonds. Si les choses se gâtent et que votre couple se sépare, la vente du logement peut être évitée. Vous vendez vos parts, pas le logement.


À condition de trouver un acquéreur.


Dans la plupart des cas, c'est l'un ou l'autre des compagnons qui rachète la part de l'autre. Mais s'il n'en a pas les moyens, que se passe t-il ? Il faut alors trouver quelqu'un d'autre, ce qui paraît difficile à mettre en oeuvre, d'autant que l'un ou l'autre des concubins peut toujours s'y opposer, surtout s'il détient la majorité des parts. En cas de décès, vous pouvez aussi prévoir une clause n'autorisant l'acquisition des parts qu'avec le consentement du concubin survivant.


Une autre solution permet d'éviter la vente : le démembrement de propriété croisé. De quoi s'agit-il ? C'est simple : chaque concubin achète par exemple 50 % des parts de la SCI en plein propriété et 50 % en usufruit.


Prenons le cas d'une société qui détient 1 000 parts. Vous achetez les parts de 1 à 500 en pleine propriété et les parts de 501 à 1 000 en usufruit. De son côté, votre compagnon achète les parts de 1 à 500 en usufruit et les parts de 501 à 1 000 en pleine propriété. En cas de décès de l'un, l'autre ne peut pas être évincé, puisqu'il détient une partie du bien en pleine propriété et l'autre en usufruit. Cette solution n'est pas la panacée non plus, car elle évince les héritiers et le fisc ne la voit pas toujours d'un bon oeil.


D'où des notaires réticents à la proposer.



Service

Prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur