Toulouse, une offre adaptée aux accédants

Avec 15 000 nouveaux habitants par an sur l'agglomération toulousaine, le marché immobilier doit répondre à une forte demande de logements. Lors d'une table-ronde, les principaux promoteurs-constructeurs analysent les caractéristiques locales de l'immobilier. #iL'implantation de pôles de compétitivité à forte valeur ajoutée (Aérospace Vallée, Cancer-Bio-Santé et Elopsys) constitue un atout supplémentaire de l'agglomération. Dans ce contexte, le marché immobilier se révèle être un paramètre essentiel pour répondre à une demande considérable de logements.

Toulouse, une offre adaptée aux accédants
Toulouse, une offre adaptée aux accédants

Indicateur Bertrand : La ville de Toulouse représente une faible part des ventes et des mises en vente de logements neufs sur la totalité de l'aire urbaine. A quoi attribuez-vous ce déséquilibre ?


Jacques Rubio : Les opérations sortent plus rapidement dans l'aire urbaine parce que les fonciers sont moins chers qu'à Toulouse et que, pour nombre de nos confrères, il y est plus facile de lancer des opérations. Le secteur de l'immobilier d'habitat se portant bien, les intervenants se sont multipliés. Faute de Plan Local d'Urbanisme à Toulouse, il est plus aisé pour certains d'obtenir un permis de construire des opérations de 30 à 50 logements en s'éloignant vers la campagne. Ce décalage est temporaire puisque cette année, entre Patrimoine Compagnie, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier et Malardeau, ce sont près de 3 000 logements en Zac qui vont être lancés sur la seule ville de Toulouse !


Gilles Buffin : C'est vrai. Nous sommes présents par exemple Avenue de Lombez où nous réalisons une dernière tranche de 70 logements sur un ensemble de 560 ou sur le site de l'ancienne usine Job en bord de Garonne, route de Blagnac, où avec trois autres promoteurs, nous commercialisons un ensemble qui totalisera à terme environ 500 logements. Nous avons réussi à porter ces opérations pour plusieurs raisons : nous avons trouvé des élus à l'écoute et sur la route de Blagnac des partenaires qui nous ont accompagné tout au long des projets, nous avons, par exemple, pu construire en VEFA des logements sociaux et enfin, nous avons la capacité de porter ces opérations dans le temps.


Daniel Mari : Nous notons un déséquilibre de 1 500 logements par an à Toulouse ! Pour partie, le lancement des Zac, sous forme de tranches, va compenser le manque d'offre observé jusque-là. La grande force de Toulouse est de disposer d'importantes réserves foncières. En outre, la ville n'a jamais souffert de sur-offre.


Frédéric Carrère : Au regard du nombre d'arrivants chaque année - 20 000 personnes-, il est nécessaire de produire 6 000 logements par an ! Les bassins d'emplois ne sont pas spécialement situés à Toulouse et aujourd'hui la clientèle apprécie sans difficulté de loger en périphérie. En tout cas, elle ne dissocie pas Toulouse du reste de l'aire urbaine.


Laure Ghidaglia : Cette clientèle est notamment d'origine parisienne et va chercher à s'installer à l'extérieur de Toulouse avec des accès lui permettant d'être rapidement dans la ville-centre.


Frédéric Wilhelm : Les promoteurs collent à la demande et aux terrains disponibles qu'ils trouvent encore à des prix raisonnables en périphérie. A Toulouse, les prix de sortie sont pour l'instant supérieurs à 3 000 euros/m2, avec des prix de foncier parfois excessifs.


Patrice Darroussat : Il faut réaliser que les prix sont à la hausse à Toulouse mais aussi sur l'aire urbaine. Les prix sont simplement haussiers parce qu'ils rattrapent un niveau national. I.B.:Cette hausse des prix ne va-t-elle pas à l'encontre des besoins exprimés par les candidats primo-accédants mais aussi des locataires dans le neuf ?


Jean-Baptiste Guieu : Je suis effectivement perturbé par la sensation de saturer les ménages sur le plan locatif. Nous avons tous conscience des raisons de la hausse des prix de vente mais au bout d'un moment nous observons que le marché locatif ne peut pas suivre cette progression inflationniste. Cette situation pose un problème aussi bien aux acquéreurs qu'aux investisseurs.


Gilles Buffin : Dès que l'on franchit les seuils de 3 200/3 400 euros/m2 sur le marché de l'accession, les rythmes de ventes ralentissent. C'est pourquoi nous sommes très vigilants sur les typologies de logements mises sur le marché car toute une catégorie de population a du mal à se loger en location ou en accession. Il nous faut beaucoup d'inventivité pour créer des surfaces : cela peut passer entre autre par la réduction de la surface des 3-pièces ou par une proposition de plusieurs niveaux de finition.


Laure Ghidaglia : Nous voyons arriver depuis deux ans le jeune couple type ayant terminé ses études, aidé par leurs parents pour acquérir un 3-pièces. Cette clientèle cherche une enveloppe idéalement située aux alentours de 150 000 euros. Avec 3 000 euros/m2 en ville, s'adresser à une cible d'accédants nécessite de faire preuve d'une imagination au cas par cas en portant notre réflexion sur les prestations ou sur les surfaces.


Frédéric Carrère : Effectivement, nous avons vendu des 3-pièces de 54/55 m2, destinés initialement aux réseaux et qui se sont très bien vendus à des primo-accédants, et ce pour des questions de budget.


Claude Kern : En ce qui nous concerne, c'est aussi la solvabilité du client qui nous importe. L'accédant est le dernier maillon de la chaîne. Des mesures concernant le prêt à 0 %, la sortie de l'habitation principale de l'ISF ou la possibilité d'hypothéquer un bien sur des périodes plus longues, seraient peut-être bienvenues pour cette clientèle.


Jacques Rubio : Depuis cinq ans, la part de l'accession à la propriété a tout de même augmenté à Toulouse. Par exemple, sur un programme que nous comptions vendre pour moitié en Robien et pour moitié en accession, nous avons été surpris de constater qu'une large majorité des logements a été acheté par des accédants. L'une des raisons tient au niveau des loyers qui pousse une partie de cette clientèle à se tourner vers l'accession. C'est un phénomène qui dépasse la seule agglomération de Toulouse.


I. B. :Certains d'entre vous travaillent-ils sur des communes où un dialogue permet d'aborder et de résoudre les différentes problématiques du marché ?


Gilles Buffin : A Colomiers, sur la Zac des Ramassiers, nous travaillons sur une première tranche avec le Groupe Carrère et Kaufman & Broad. Un vrai dialogue s'est instauré avec la mairie. En fonction de notre histoire et de notre expérience de promoteur, nous avons estimé que nous étions à même de proposer certains types de logements à des prix maîtrisés. Par exemple, la grande surface n'est pas nécessairement demandée en centre urbain où nous devons répondre de plus à plus à des personnes seules ou des familles mono-parentales. Nous pouvons résoudre cette problématique de la grande surface en première couronne avec des budgets de 230 000/240 000 euros.


Daniel Mari :Nous avons noué un vrai dialogue avec certaines mairies, comme à Lèguevin où nous réalisons, après deux ans d'échanges, 200 logements en accession à 2 500 euros/m2, ainsi que des logements sociaux et un centre commercial, pour une livraison en 2007.


Claude Kern : A Frouzins, nous répondons à la demande locale et nous avons un contrat moral avec la municipalité qui souhaite loger sa population active. Au total, nous réaliserons 450 logements sur plusieurs années avec un prix maîtrisé qui offre une maison de 85 m2 sur 280 m2 de terrain à 190 000 euros.


Frédéric Carrère : Les maires bâtisseurs existent ; ils sont demandeurs et nous sollicitent en terme de résolution de problématique urbaine, d'aménagement. C'est un véritable partenariat qui se met en oeuvre.


I.B. : Quelles sont les perspectives pour cette année 2006 et quels projets allez-vous développer ?


Patrice Darroussat : Nous sommes présents depuis peu sur le marché toulousain. Nous avons deux projets en cours qui s'adressent essentiellement à une clientèle d'accession à la propriété avec un programme à Colomiers, commercialisé à 2 800 euros/m2 et un autre à Pouvourville, à une moyenne de 3 400 euros/m2. Courant 2006, nous lancerons des opérations de maisons à Grenade et Saint-Paul-de-Sauve. Nous espérons, au vu des prix actuels, que ces nouveaux programmes pourront s'adresser en partie aux primo-accédants.


Jacques Rubio : L'accession à la propriété est devenue un créneau porteur et, au regard de la hausse des loyers et des taux d'intérêts encore très avantageux, c'est ce segment de marché qui doit logiquement se développer. La croissance démographique est un élément déterminant : jusqu'à récemment, 12 000 personnes par an s'installaient à Toulouse, l'an dernier 15 000 personnes et l'Insee annonce bientôt 20 000 nouveaux arrivants ! Le message qui doit être entendu est le suivant : dégager des charges foncières à des prix corrects pour réduire le niveau des prix et répondre à cette demande ! Nous allons lancer de nouveaux programmes au 2e semestre 2006, notamment sur le site de Montaudran, avec un prix moyen de 3 000 euros/m2 et une fourchette de 3 000-3 500 euros/m2.


Frédéric Carrère : Avec l'arrivée des nouveaux habitants, je n'ai pas d'inquiétude cette année. Courant 2006, nous lancerons 700 logements dans l'agglomération, dont un important projet de 400 logements à Mondonville, en accession, en défiscalisation, en terrain à bâtir mais aussi en logement social. Pour les primo-accédants, le logement type sera une petite maison de 82/83 m2 sur une parcelle de terrain, pour un prix inférieur à 200 000 euros.


Daniel Mari : Nous continuons notre progression cette année avec la production de 500 logements, sous forme d'opérations de 30 à 200 logements en plusieurs tranches, notamment à Toulouse ou en proche périphérie. Nous allons développer le concept Citalis de Cogedim, qui permet de réduire les coûts et permettre aux primo-accédants de pouvoir acheter sur Toulouse. Ceci ne nous empêche pas de réaliser du très haut de gamme, en centre-ville, avec une opération de 20 logements à 4 500 euros/m2. La fourchette de nos opérations est large puisqu'elle variera de 2 700 à 4 500 euros/m2. Quant à la conjoncture, il reste à observer avec vigilance les effets de la modification du dispositif Robien mais le marché de Toulouse est porteur depuis déjà dix ans !


Frédéric Wilhelm : Nous serons essentiellement présents en 2006 sur Toulouse et en première couronne, avec quelques lancements significatifs comme sur Niel, Ponts Jumeaux..., opérations très urbaines, avec des prix de sortie compris entre 3 000 et 3 500 euros/m2. Les perspectives semblent très encourageantes cette année, principalement sur l'accession à la propriété. Hors Toulouse, nous développons quelques opérations où nous avons des projets en première et deuxième couronnes.


Jean-Baptiste Guieu : Il faut que vos lecteurs le sachent : les prix ne peuvent pas baisser car le foncier est cher, les opérations progressent en qualité technique et architecturale et il n'y a pas de stock. Il est très encourageant de voir que Toulouse ne va bientôt plus être une mono-industrie si le pari du Cancéropôle aboutit, d'autant que ce deuxième moteur économique ne sera pas forcément corrélé avec le premier. Cette année nous allons lancer deux grandes opérations, une au centre de Muret, l'autre sur Andromède ainsi que quatre opérations sur la ville de Toulouse dont 70 logements route de Saint-Simon et 30 dans le quartier Purpan. Nous sommes confiants !


Claude Kern : Cette année est attendue avec impatience ! Certaines Zac vont enfin voir le jour, nous venons de lancer une opération à Muret et une à Pouvourville. D'autres vont sortir sous peu, à Rangueil ainsi que trois à Toulouse intra-muros. A la sortie de Balma, nous lançons Cyprié- Village avec des maisons de ville, du semicollectif, des lots à bâtir, soit au total environ 450 logements.


Gilles Buffin :Nous allons poursuivre et achever la commercialisation de La Palmeraie et du programme de la route de Blagnac avec 100 lots commercialisés cette année. Nous allons être présents sur l'agglomération avec une opération de 60 logements à Colomiers et, début du second trimestre, nous devrions démarrer la commercialisation du plateau de Pouvourville où nous proposerons des petits collectifs, des maisons groupées et des terrains à bâtir. Nous avons aussi une très belle opération de prestige qui représente entre 500 et 600 logements dans les prochains mois. Sur la ville de Toulouse, nous envisageons des prix entre 3 100 et 3 500 euros/m2 et à Colomiers entre 3 000 et 3 100 euros/m2.


Laure Ghidaglia : Je suis confiante pour cette année. En première couronne, nous allons lancer des terrains à bâtir en première couronne, des 3-pièces duplex sur des petits jardins en deuxième couronne et nous lançons une petit opération en bord de canal à Toulouse. Nos prix vont s'échelonner entre 2 800 et 3 500 euros/m2.


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