Toulouse: Un marché immobilier neuf bien apaisé

Entre des projets d'aménagement ambitieux, une croissance démographique qui ne s'est jamais interrompue et de ventes de logements qui atteignent des records, la Ville Rose semble bel et bien être parée pour 2010.

Toulouse: Un marché immobilier neuf bien apaisé
Toulouse: Un marché immobilier neuf bien apaisé

Durant les deux prochaines décennies, l'agglomération de Toulouse devrait accueillir plus de 300 000 nouveaux habitants.



Chaque année, ce sont 7200 personnes supplémentaires que la célèbre Ville Rose attire.


L'enjeu est de taille, et les outils mis en place par la communauté urbaine du Grand Toulouse se veulent à la hauteur de ce défi démo graphique. Le but ? Intégrer une


organisation nouvelle de l'espace, “en luttant contre l'étalement urbain, en renforçant la densité, en équilibrant les activités et en favorisant un développement durable. Le tout en lien avec le schéma de cohérence territoriale (Scot) qui prend en compte l'ensemble de l'aire urbaine.” Le maire de Toulouse souhaite favoriser la construction de 2 500 logements par an et 4 500 logements sociaux d'ici trois ans. Et c'est l'ensemble des quartiers qui est concerné, afin de favoriser à la fois une mixité de production, d'habitat et de conception. Des quartiers vont émerger sur toute la surface de la ville: à la Cartoucherie, Tibaous, Borderouge, Ponts-Jumeaux, Niel, Montaudran. À plus long terme, Toulouse envisage d'urbaniser des secteurs situés dans le sud-est de la ville (à Malepère) et au Nord, vers Paleficat, les Izards. La ville s'oriente aussi vers les friches industrielles ou vers des territoires en mutation.



Une grande opération d'aménagement : Andromède


Andromède répond au développement démographique et économique du Grand Toulouse. C'est l'une des plus ambitieuses opérations d'aménagement urbain actuellement réalisées en France. Lancé en 2003 dans le sillage du programme Constellation, le quartier occupe une surface de 210 hectares, sur les communes de Blagnac et Beauzelle. Le Grand Toulouse a confié son aménagement à la Sem Constellation, qui propose une réalisation en trois phases étalées sur une vingtaine d'années. Parmi les opérations en cours de commercialisation, on peut noter les derniers logements disponibles de l'Écrin de Bouygues Immobilier, du T1 au T5 avec 19 maisons de ville, pour une livraison fin 2010, début 2011. Le groupe Sagec, qui avait suspendu son opération Les Riads de Babylone en raison de la conjoncture, relance cette opération, cette fois-ci en bâtiment basse consommation (BBC), en trois tranches : “La crise a permis de remodeler ce programme d'un nouveau genre”, précise Alexandra François-Cuxac, vice-présidente du groupe Sagec. La première tranche comporte 45 logements, la seconde 35 et la troisième en comptera 80. Le BBC est en effet à l'honneur sur la Zac Andromède : ainsi, la Sem Constellation a lancé, fin 2009, Sirrah, un programme de logements et de bureaux au prix du marché et performants sur le plan énergétique. Ce faisant, la Sem Constellation souhaite inciter les autres acteurs du secteur de la construction promotion à s'engager sur le même chemin.


L'opération comporte 49 logements, du T2 au T4, dont 14 maisons individuelles. C'est aussi proximité de Blagnac, à Beauzelle, que Nexity George V lance, à deux pas du nouveau tramway (ligne E), sa nouvelle réalisation de maisons, La Ville Rose et son agglomération font preuve d'une grande attractivité baptisée Les Essentielles, dans ce nouveau quartier Andromède. Le design de ces maisons de quatre et cinq pièces allie bardage et ossature en bois. La livraison est prévue pour le deuxième trimestre 2011.



État des lieux de l'offre sur le territoire toulousain


Dans un quartier en pleine transformation, la nouvelle résidence Coeur Bagatelle, signée Bouygues Immobilier, se compose d'appartements du 2 au 4-pièces, tous traversants ou à double orientation, et qui jouissent de beaux espaces bien agencés. Bénéficiant d'une TVA à 5,5 %, cette opération prend place au centre du nouveau visage du quartier Bagatelle. À 300 mètres du métro (ligne A), de la nouvelle bibliothèque, d'ungymnase et des écoles.


Au sud-est, le secteur est porté par la dynamique d'Aerospace Campus, qui ambitionne de devenir le premier centre européen de recherche et développement en matière d'aéronautique, d'espace et de systèmes embarqués. En cours d'aménagement, le quartier de Montaudran fait la part belle au développement durable. C'est dans ce périmètre très porteur, à cinq minutes de l'accès à l'A61 et à proximité des centres commerciaux de Labège et Saint-Orens, que Cogedim réalise Grandeur Nature, un nouveau programme immobilier de 42 appartements neufs de deux ou trois pièces, donnant sur un écrin de verdure.


Le 2-pièces est commercialisé à partir de 128 000 € tandis que le 3-pièces de 65 m2 est proposé à partir de 162 000 €. La livraison de cette opération est attendue pour le quatrième trimestre 2011. C'est dans ce secteur qu'Icade Capri réalise Résidence Cap Clémentine, 33 appartements du 2 au 5-pièces. Les 2-pièces, de 41m2 à 44m2 sont vendus de 163 000 à 170 000 €, pour une livraison prévue au second trimestre 2011.


À Toulouse, Bouwfonds Marignan propose une résidence aux formes harmonieuses et aux volumes généreux, l'Ôpéra. Remarquable par son architecture moderne, elle disposera de 41 appartements, du 2 au 5-pièces, au cours du premier semestre 2011.


Kaufman & Broad réalise, pour une livraison à partir du quatrième trimestre 2010, la résidence Clos Royal, située à 10 minutes du coeur de Toulouse et à seulement 500 mètres de la ligne E du tramway.


L'investissement locatif se réalise en PLS, avec une TVA à 5,5 %. L'opération la plus emblématique du moment pour le promoteur est probablement celle du Carré Saint-Étienne, rue des Pénitents-Blancs.



Comme dans les hôtels particuliers


Renaissance des alentours, cette résidence de grand standing possède une cour intérieure paysagée. Les appartements traversants, du 2 au 5-pièces, s'organisent selon une échelle harmonieuse autour d'un espace préservé des regards. Le prix moyen au m2 est de 5 123 € pour une livraison à partir du quatrième trimestre 2011.


C'est dans le quartier des Minimes, au nord du centre-ville, entre le Canal du Midi et le quartier de la Barrière de Paris, que Vinci Immobilier lance sa toute dernière opération, Résidence Cazeneuve. Le programme bénéficie des labels NF Logement et THPE (très haute performance énergétique), et la résidence se prête bien à l'investissement en loi Scellier.


À noter, enfin, dans le coeur historique de Blagnac, la livraison par Nexity George V au cours du troisième trimestre 2011 du Clos Saint-Pierre, une résidence de 33 appartements sur deux étages avec ascenseur et jardin privé.



Une aide à l'accession


Pour faciliter l'accession à la propriété des personnes et des familles à revenus limités, la mairie de Toulouse leur apporte une aide exceptionnelle en renforçant le prêt à taux zéro de l'État, grâce à une avance remboursable sans intérêt sur quinze ans, assortie d'une assurance obligatoire qui est payée mensuellement pendant les six premiers mois. Cette aide est fixée pour l'acquisition d'un logement neuf sur un barème forfaitaire suivant la compo sition du ménage et arrêtée à 40 % du montant du prêt à taux zéro de l'État s'il s'agit d'un logement ancien. Pour en bénéficier, plusieurs conditions sont à remplir : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années, construire un logement neuf ou acquérir un logement ancien à Toulouse, résider actuellement en Haute-Garonne et bien sûr, ne pas dépasser un taux d'endettement de 33 %, aide de la ville incluse. Pour un logement neuf, un ménage de quatre personnes recevra ainsi 12900€.


“On ne connaît pas assez cette mesure de bonification du PTZ spécifique à la ville de Toulouse. Plus d'accédants pourraient y prétendre”, regrette Christophe Bouldouyre, directeur commercial régional du Crédit Foncier. En matière de pass-foncier, le département de Haute-Garonne fait aussi figure de leader, à l'instar de Castelginest et Gragnague, qui ont adhéré à ce dispositif.


Comme le constate le responsable régional du Crédit Foncier, “Beaucoup de petites communes ont opté pour ce dispositif, car certaines, en mal de reconnaissance, ont trouvé là le moyen de retrouver un second souffle, notamment en permettant à de jeunes ménages de rester sur place ou de venir s'installer sur leur territoire. Ce sont aussi des communes qui connaissent le PSLA, ont un vrai regard sur l'accession à la propriété. D'une certaine manière, ces petites municipalités font figure de pionner”.



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