Toulouse : l'offre s'étoffe et se diversifie

Au cours d'une table-ronde organisée par L'Indicateur Bertrand, les promoteurs du secteur ont présenté leur analyse du marché toulousain, caractérisé par sa progression tant en termes de ventes que de prix.

Toulouse : l'offre s'étoffe et se diversifie
Toulouse : l'offre s'étoffe et se diversifie

Indicateur Bertrand :Au 1er trimestre 2006, les logements mis en vente et les ventes réalisées dans l'aire urbaine toulousaine sont supérieurs à ceux enregistrés début 2005,avec une prépondérance des ventes assises. En tant qu'opérateurs, êtes-vous confiants ?


Daniel Mari (Chef de produit de Cogedim Paul Matteu) : Je veux être prudent. Je constate un certain attentisme des investisseurs en raison de paramètres nationaux, notamment en raison des incertitudes sur la Loi Robien. En résidence principale, nous savons que le budget ne peut que rarement dépasser les 220 000 €, avec des durées de prêt supérieures à 20 ans et des apports personnels qui restent faibles. Malgré ces résultats en progression d'une année sur l'autre, certains clignotants s'allument et indiquent une certaine tension sur le marché.


Franck Baudouin (Directeur Commercial de Kaufman & Broad Midi-Pyrénées) : C'est une vision un peu pessimiste. Il est vrai qu'il y a un certain attentisme mais de là à craindre que le marché puisse s'effondrer… Les ventes en investissement locatif ont certes diminué mais la part de résidence principale en accession progresse dans nos opérations et les promoteurs s'intéressent de plus en plus à ce marché. En prix moyen, nous nous situons à 187 000 €, ce qui est encore bas par rapport au niveau national.


François Maurer (Directeur Général délégué du Groupe Carrère) : Nous constatons en Midi-Pyrénées une très forte croissance compte-tenu de l'adaptation des cellules. Nous avons réussi ainsi à réduire nos prix et à rentrer dans les critères des primo-accédants. Pour y arriver, nous avons tendance en 2006 à sortir de Toulouse intramuros. Il faut noter que nous avons de nombreux investisseurs de proximité qui achètent en vente assise. C'est une clientèle de proximité qui a confiance dans le marché local et qui se détourne du pur produit financier.


Yves Montané (Directeur du Développement Commercial d'Invest Groupe Belin) : A quelques ventes près, nous avons atteint le même résultat en terme de ventes qu'en 2005 mais avec une progression du budget de l'acquisition moyenne, tous logements confondus, de 150 000 à 178 000 €. Cette progression des prix s'explique du fait de l'absence de petites surfaces.


Jean-Christophe Etienne (Directeur Commercial Grand Sud de Tagerin): Nous observons que certains produits investisseurs s'adaptent bien à la demande en primo-accession aujourd'hui. Grâce à une surface plus réduite et donc à des prix inférieurs, ces produits sont d'actualité. Le produit de défiscalisation est ainsi amélioré en fonction des sites pour constituer une offre en résidence principale. A Saint-Orens-de-Gameville, nous avons vendu 41 logements à des primo-accédants d'une moyenne d'âge de 32 ans, pour des surfaces allant du 3-pièces de 55 m2 à des villas 4-pièces de 80 m2.


I.B. :Comment votre métier de promoteur évolue-t-il dans ce contexte ?


Franck Baudouin : Nous avons tendance à structurer les équipes car le métier n'est pas le même lorsque nous sommes en relation avec les prescripteurs et quand nous nous trouvons dans une bulle de vente. Nos forces de vente deviennent très professionnelles : elles sont formées sur les durées des emprunts, sur le prêt à 0 %, moyen supplémentaire qui se révèle être une force supplémentaire dans le processus d'acquisition.


Jorge Sousa (Directeur Commercial Région Sud-Ouest de Bouygues Immobilier) : Notre stratégie a toujours été de vendre 70 % de nos programmes à des clients de proximité en résidence principale. En outre, nous constatons qu'en général la part des réseaux s'affaiblit. Par conséquent nous développons notre force et notre expérience dans la vente en résidence principale. En parallèle à nos espaces de ventes nous disposons au sein de Bouygues Immobilier d'un réseau interne via notre site www.valorissimo.com et nous nous apercevons que nos prescripteurs locaux vendent aussi de la résidence principale. L'un n'empêche pas l'autre !


Claude Kern (Directeur Commercial du Groupe Nexity George V Midi-Pyrénées) : L'essentiel de notre métier est de satisfaire la clientèle, qu'il s'agisse d'investisseurs ou d'accédants. Nous nous apercevons qu'au cours des dernières années, les communes ont demandé une part plus importante de logements en habitation principale. Nous sommes donc allés chercher cette clientèle, même avec les paramètres que l'on imagine. C'est un point très important. Jusque-là l'objectif consistait à vendre le programme tandis qu'aujourd'hui, les communes nous demandent clairement d'attirer une part d'accédants, parfois jusqu'à 70 % d'une opération. Et l'acquisition du terrain est même parfois organisée de telle façon que l'achat soit lié à un engagement de voir occuper le logement par le propriétaire ou par l'un de ses enfants. Et c'est très bien ainsi. Le promoteur a désormais une mission sociale qui évolue au gré des mœurs. Par mission sociale, je veux dire que nous aidons des personnes à s'enraciner dans un secteur où elles vont vivre durablement.


I.B :Ce travail engagé auprès des accédants entérine-t-il une mutation du marché ?


Daniel Mari :Nous vivons effectivement ce que j'appelle une seconde mutation. La première s'est déroulée en 1995/1996 où nous avons adapté l'offre à la demande, en développant les réseaux pour les investisseurs et en diminuant la surface des appartements afin de réduire leur enveloppe globale. La seconde mutation à laquelle nous assistons est une autre adaptation vers la clientèle en résidence principale qui ne peut dépasser un certain budget. Il faut ajouter une part de 20 à 25 % de logements sociaux à réaliser sur le marché toulousain. Ce dernier reste toujours porteur et nous vivons actuellement une période d'adaptation pour répondre à cette clientèle d'accédants. Cette phase passe par la mise en place de méthodes de commercialisation, avec, par exemple, la réapparition des espaces de ventes.


Jean-Paul Alcaras (Directeur Régional d'Icade Capri Atlantique) : A mon avis, les acheteurs en résidence principale ne sont pas plus nombreux qu'avant mais ce sont les investisseurs qui font défaut au marché toulousain. Ces derniers se détournent un peu de l'immobilier à cause de l'usure des mesures de défiscalisation, de la Bourse, de la cherté des investissements, de la rentabilité que certains trouvent insuffisante. En matière de résidence principale, toutes les grandes villes équivalentes à Toulouse réalisent entre 1 000 et 1 200 logements par an alors qu'ici, ce chiffre est de 800 à 900. Certes, il en manque 200 ou 300 mais nous n'en vendrons pas plus ! Il n'y aura jamais 4 000 résidences principales vendues à Toulouse. Et, dans ce contexte, l'incidence du coût des terrains est moins forte que celle du coût des travaux qui freine le développement de la part résidence principale.


I.B. : Quels sont vos projets et dans quel contexte allez-vous poursuivre votre activité sur le marché toulousain ?


Daniel Mari : Le marché reste porteur. La clientèle est plus attentiste, plus sélective car elle a aujourd'hui le choix parmi les opérations proposées. Les contraintes en matière de prix du foncier, de coût de construction et de mise en place de la RT 2005 ne sont pas de nature à tirer les prix vers le bas. Quant à la prise en compte de la place croissante de la résidence principale, c'est chose faite chez Cogedim où la marque d'immobilier résidentiel Citalis, avec des critères sélectifs, permet d'arriver à un prix de vente au mètre carré plus compétitif. C'est le cas avec la première tranche du Carré Verde, route de Labège, à 2 850 €/m2 habitable. Nous essayons d'approcher une clientèle en résidence principale, ce qui ne nous empêche pas de proposer des programmes entre 2 600 et 4 500 €/m2 en centre-ville. Nous allons lancer une opération à Toulouse de 3 600 à 3 700 €/m2. Nous implantons principalement nos opérations à Toulouse et dans son agglomération où le marché reste très porteur.


Jean-Christophe Etienne :Tagerim va se développer de plus en plus vers des programmes en accession à la propriété, avec des programmes en centre-ville, aux Minimes, à Rangueil, au Busca, à Balma et à Purpan. En matière de prix, nous nous adapterons aux quartiers : notre intérêt - et c'est notre politique depuis longtemps - consiste à proposer des logements à un maximum de Toulousains. Nous rayonnerons sur le centre et en première couronne, pour des prix variant de 2 600 à 3 200 €/m2.


Yves Montané : En terme de développement, nous nous orientons vers l'accession en résidence principale avec trois sites de commercialisation : La Palmeraie, avenue de Lombez, La Closerie Garonne, 76 appartements, du 2 au 4-pièces, et la Résidence Astronomia, près du centre-ville de Colomiers. La fourchette de prix varie de 2 800 à 3 300/ 3 400 €/m2 sur les petites surfaces. Nous avons un projet sur les bords de la Garonne à Toulouse. Même si le marché se tend, la période reste à l'optimisme.


Jorge Sousa : Nous avons cinq opérations en cours de commercialisation sur Toulouse. Nous allons commercialiser aux alentours de 300 logements sur la Zac des Ponts-Jumeaux. Nous avons aussi des projets d'ici la fin de l'année, route de Revel, à Cugnaux, à Tournefeuille, à Plaisance du Touch, avec un prix moyen, parking inclus, de 2 850 à 3 600 €/m2. Quelle que soit l'opération, nous installons une bulle de vente pour favoriser la vente assise, qu'il s'agisse d'investisseurs locaux ou d'acheteurs en résidence principale. Nous avons d'importantes opérations en montage au sud et au nord de Toulouse. Nos interrogations sur le moyen terme portent sur la capacité d'absorption des Toulousains et la capacité de solvabilité, l'une étant liée à l'autre.


Claude Kern : Je suis enthousiaste car les possibilités restent grandes cette année. Nous allons pérenniser la résidence principale, ce qui est historique. Nous travaillons de plus en plus avec les partenaires sociaux pour coller à la demande des communes. Nous nous adaptons à la demande, tant au niveau de la conception des logements que des prix. Nos opérations en cours fonctionnent très bien, notamment à Muret avec Belles Rives, pour un prix moyen de 2 750 €/m2. Nous avons la chance d'avoir des opérations sous forme de triptyque, débutées en 2005, que nous poursuivons en 2006 pour les terminer en 2007, dans des Zac d'importance, comme sur le Domaine Mailheaux Cendère, à Frouzins, avec 450 logements, ou à Balma avec 55 000 m2 de Shon. Ces opérations sont évidemment commercialisées par phase. Nous avons aussi des projets à Bouloc, Castelnaurou ou à Colomiers, sur la Zac des Ramassiers. Globalement, nous nous situerons à un prix moyen de 2 900 €/m2. L'offre sera plus importante et permettra de proposer un choix à la clientèle tant en matière de sectorisation, de typologie que de prix.


François Maurer : Pour le groupe Carrère, l'ensemble des programmes de l'agglomération toulousaine s'effectue en vente assise depuis deux ans. Nous avons mis en place différentes gammes de produits, du primo-accédant aux résidences plus haut de gamme. Nos projets se situent actuellement à Baziège, avec 25 villas ; à Castelginest pour 18 logements ; à Mondonville, avec une opération mixte : villas, collectifs ; et des lotissements à Tournefeuille, Colomiers et, enfin, à Toulouse en 2007. En matière de prix, tout dépend de la gamme et de la localisation : les prix varieront entre 2 500 et 3 300 €/m2.


Jean-Paul Alcaras : Nos programmes se situent entre 2 700 et 3 500 €/m2, parking compris. Nous avons à Toulouse de beaux fonciers, mais pour la première fois nous allons lancer une opération en première couronne, à Blagnac : 92 logements sur la Zac Andromède, mais aussi aux Ramassiers pour 55 logements. Nous sommes aussi présents à La Salvetat-Saint-Gilles pour un ensemble de 55 logements. Pour autant, nous serons présents à Borderouge en 2007 avec une opération de 23 logements et, enfin, une opération de 90 logements très bien placés à Toulouse. Je ne suis pas inquiet de l'état du marché mais je n'ai jamais été aussi attentif. Contrairement à l'an dernier, l'offre va être importante, et il faudra suivre très régulièrement le résultat des différentes commercialisations.


Franck Baudouin : Le promoteur reste l'un des acteurs du marché. Face à l'augmentation du prix du baril, je suis très attentif à la composition de la clientèle car nombre de ménages ne vont plus pouvoir s'éloigner. Les investisseurs doivent comprendre que le marché toulousain est toujours très porteur. Parmi nos opérations, nous avons celle des Ponts-Jumeaux dès la rentrée, une à Saint-Cyprien mais aussi sur des communes comme Villeneuve-Tolosane ou Montrabé. Nous allons aussi lancer une opération à Blagnac. Globalement, nous allons développer la résidence principale et nous éloigner un peu moins. Nous allons développer des espaces de ventes pour répondre à la demande de clients toulousains. La fourchette de prix est vaste, entre 2 800 et 4 200 €/m2, hors parking.


Christine Carniel (Directrice Commerciale Régionale de Bouwfonds Marignan Immobilier) : Nous démarrons vraiment notre activité depuis cette année, à Colomiers ou à Pouvourville où nous avons observé la présence de nombreux investisseurs, avec un prix moyen de 3 400 €/m2 pour un programme, dont 25 logements restent à la commercialisation. Nos projets portent sur des opérations à Saint-Paul-sur-Save, entre 2 600 et 2 700 €/m2, à Muret, entre 2 800 et 2 900 €/m2. Quelques fonciers sont à l'étude sur Toulouse, à un prix qui ne sera pas inférieur à 3 500 €/m2.


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