Stratégie Logement : l'avis des professionnels

Loi Pinel, prêt à taux zéro, bail mobilité, IFI… les points sensibles
de la nouvelle politique sur l’immobilier divisent les
professionnels du secteur. Éclairage.

Stratégie Logement : l'avis des professionnels
Stratégie Logement : l'avis des professionnels

Construire plus, mieux et moins cher. Répondre aux besoins de chacun, notamment les plus fragiles. Améliorer le cadre de vie sur tout le territoire. Voici les trois axes de la nouvelle stratégie pour le logement du gouvernement. Avec derrière, tout un chapelet de mesures. Et tous agréent à ces annonces, quand elles relèvent du bon sens. « La mise en place d'un abattement fiscal exceptionnel sur les plus-values pour la vente de terrains en zones tendues jusqu'en 2020 est une bonne chose », annonce d'emblée Jean-François Buet, président de la Fnaim. Libérer du foncier mais aussi lutter contre les recours abusifs pour créer un choc d'offre « sont des chantiers prioritaires », a réagi la présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) Alexandra François-Cuxac.  Autre annonce saluée par les professionnels du bâtiment et de l'immobilier : l'engagement zéro nouvelle norme technique dans la construction, et la simplification de celles existantes. Mais quid de cette mesure à zéro teneur en nouvelles normes, quand de toutes façons celles enclenchées sous le précédent mandat ne pourront pas être stoppées...


Du Pinel et du PTZ pour quatre ans sous conditions


Autre bonne nouvelle pour les acteurs du logement : la prolongation pendant quatre ans du prêt à taux zéro (PTZ) et de l'avantage fiscal Pinel. « Nous avions souhaité leur pérennisation, et nous l'avons obtenue », annonce soulagé Géraud Delvolvé, délégué général de l'Unis. Sentiment partagé par Jacques Chanut, à la tête de la Fédération Française du Bâtiment (FFB) qui ajoute « cette pérennisation apporte enfin une vision à moyens termes pour les investisseurs ». Fin des motifs de satisfaction. D'une part, parce que «  le gouvernement avait évoqué une sortie en sifflet. Or, pour un arrêt progressif des mécanismes Pinel et PTZ, il aurait été plus judicieux de s'intéresser aux plafonds de loyer et au niveau de ressource des locataires plutôt que de découper la France en zones », déplore Jean-François Buet. D'autre part, cette annonce salutaire de pérennisation du Pinel et du PTZ s'est accompagnée d'un recentrage sur les zones dites tendues (A, A Bis et B1). Puis d'un rétropédalage du Président de la République lors du Congrès de la FFB pour annoncer le retour pour deux ans, seulement du PTZ, dans les zones B2 et C réputées moins tendues, avec une quotité diminuée de moitié.


Un recentrage brutal


Le maintien du PTZ en B2 et en C qui représentent « 60 % des Français est plus que souhaitable. Son extinction était synonyme de la perte d'au moins 40 000 logements neufs par an ! », alerte Patrick Vandromme, le président des Constructeurs et Aménageurs de la FFB (LCA-FFB). Tout en révélant, « alors que le gouvernement annonce vouloir protéger les plus fragiles, le projet de Loi de finances 2018 prévoit la suppression de l'APL Accession. Cette mesure pourrait exclure de fait de jeunes emprunteurs de la propriété et remettre en cause 25 000 opérations d'accession dans le neuf et l'ancien. Un logement neuf représentant 1,6 emploi. Ce recentrage est aussi synonyme de crispation autour du Pinel. Si un dispositif transitoire est mis en place pour finir la commercialisation des opérations jusqu'à la fin de l'année en zone B2 et C, il s'avère insuffisant pour atténuer la brutalité de la mesure. Et en zone B2, où quelques 4 800 ventes sont réalisées par an,  « avoir stoppé net le Pinel en septembre dernier relève du symbole », reprend Jacques Chanut. Un symbole qui coûte cher. Car pour sortir des programmes neufs sur cette fameuse zone moins tendue, un quart des logements doit être attribué à l'investissement locatif, le reste étant dévolu au social, et à l'achat en primo-accession ou en secundo-accession. Or, sans Pinel, pas de taux de commercialisation suffisant pour lancer certaine de ces opérations.


Le bail mobilité en attente d'un Visale reconnu


Mais tout n'est pas gris pour autant au tableau de la stratégie logement du gouvernement. À l'instar du bail mobilité félicité à l'unanimité. « Ce n'est pas une grande révolution, mais cette nouvelle disposition comble un vide », précise Jean-François Buet « Il répond aux besoins du bailleur avec une durée ferme et rassurante sur le contrat.  Quand aux locataires il n'a plus de dépôt de garantie, grâce au mécanisme Visale ». Mais pour Géraud Delvolvé, délégué général de l'Unis ce bail d'une durée de un à 10 mois, censé favoriser la mobilité pour l'emploi des étudiants, apprentis, personnes en formation ou en mobilité professionnelle, « c'est un sparadrap sur une jambe de bois. Il masque une réelle difficulté des jeunes face au logement. Visale existe depuis un an et demi, et c'est un flop. Nous espérons que ceux qui devraient bénéficier du bail mobilité pourront s'appuyer sur ce dispositif avec une offre en face ».


Requalifier les villes moyennes


Autre mesure plébiscitée par ces professionnels : connecter tout le territoire et généraliser les logements haut débit en 2020 et très haut débit en 2022, « c'est même indispensable », continue Géraud Delvolvé. « Les gens reviendront dans les villes moyennes s'ils ont un logement et surtout un emploi. Or, il n'est pas question pour une entreprise de s'installer où que ce soit sans internet ». En outre,  pour le gouvernement, la nouvelle attractivité des territoires passe par la rénovation des logements anciens dégradés en centre-ville. « Il faut conserver l'architecture et le patrimoine des villes, mais rénover des logements coûte beaucoup plus cher que de construire », note Patrick Vandromme. « Pour une réelle cohésion du territoire, il faut aussi maintenir une offre neuve, plus accessible, en périphérie ». Reste qu'à la FFB, cette mesure en faveur d'un sérieux lifiting des centre-villes est accueillie avec optimisme : « l'État prend conscience qu'il faut lutter contre les territoires en souffrance. L'accompagnement par Action Logement pour ces travaux donne enfin les moyens aux villes qui en ont besoin », souligne Jacques Chanut. Mais en point d'orgue, il prévient : « il va falloir être efficace et montrer des exemples dès 2018. Le temps de la construction est un temps long, et le marché a besoin de visibilité ». Et c'est là où le bât blesse. Si la stratégie pour le logement a été annoncée, elle ne s'accompagne pour l'instant d'aucun calendrier.


Stéphanie Lacaze pour Explorimmoneuf


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