Scellier : pour acheter gagnant

Le maintien de la réduction Scellier à 25 % en 2010 est une bonne nouvelle pour les investisseurs. Mais avant de se lancer, étudiez attentivement le bien et son emplacement.

Scellier : pour acheter gagnant
Scellier : pour acheter gagnant

Voilà un chiffre, 25 %, dont les investisseurs et les promoteurs pourront encore profiter en 2010.



Lancé le 1er janvier 2009, le dispositif Scellier qui permet de bénéficier d'une réduction d'impôt de 25 % du prix de revient d'un logement neuf, répartie sur neuf ans, connaît un grand succès. D'après la fédération des promoteurs-constructeurs de France (FPC), ce ne sont pas moins de 60 % des ventes de 2009 qui ont été réalisées dans le cadre de cette loi. “Pour répondre au besoin de logements, la promotion privée doit réaliser environ 130 000 ventes par an, soit la moyenne atteinte en 2006 et 2007, précise Marc Pigeon, président de la FPC. Ces ventes devraient se répartir également entre l'investissement locatif et l'accession à la propriété. Grâce au dispositif Scellier, nous atteignons, et même dépassons un peu, en 2009, la part de ventes en investissement locatif, à plus de 65 000 logements.


En revanche, la part en accession à la propriété a baissé de 50 %, pour atteindre moins de 35 000 logements.”


Mais pour doper la construction de logements BBC (bâtiment basse consommation), le dispositif a été revu une première fois au troisième trimestre 2009, et prévoyait de réduire l'avantage dès 2010 pour les logements non BBC.



Devant les arguments des promoteurs - ce type de construction ne représente encore qu'une très faible partie des programmes - le projet a de nouveau été révisé en décembre dernier. Conclusions de la nouvelle mouture Scellier : les investissements en BBC et non BBC profitent encore d'une réduction fiscale de 25 % en 2010. En 2011 et 2012, le taux tombera à 15, puis 10% pour les biens non BBC.


Les bâtiments BBC garderont, dans le même temps, un taux de 25, puis 20 %. La fin du dispositif est programmée le 31 décembre 2012.


D'ici là, il est encore temps d'investir, à condition de choisir le bon produit au bon emplacement pour réaliser une belle opération.



Scellier classique et intermédiaire


La loi Scellier se décline en trois versions. La version classique se déroule comme suit.


Un investisseur qui achète un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement, entre aujourd'hui et le 31 décembre 2012, a le droit à une réduction d'impôt, répartie sur neuf ans. Cette réduction se monte donc à 25 % du prix de revient du logement pour les investissements réalisés cette année, dans la limite de 300 000 €, soit 75 000 € maximum de réduction. Lorsque la réduction dépasse le montant qui est dû sur un an, elle peut être reportée sur l'année suivante, et ce pendant six ans. Pour bénéficier de ce dispositif, le propriétaire s'engage à louer son bien nu pendant neuf ans, à titre de résidence principale du locataire, en respectant des plafonds de loyers.


Pour les achats qui seront réalisés en 2011 et 2012, l'avantage fiscal tombera donc à 15, puis 10% pour les logements qui ne répondent pas aux critères BBC. Les biens BBC, eux, bénéficieront encore de 25 % de réduction en 2011, puis de 20% la dernière année du Scellier.


Le Scellier intermédiaire fonctionne sur les mêmes bases. Mais les plafonds de loyers fixés dans ce cadre sont plus bas qu'en Scellier classique, et le propriétaire-bailleur doit aussi respecter des plafonds de ressources


de ses locataires. En échange de ces contraintes, le propriétaire bénéficie d'un abattement supplémentaire de 30 % du montant du loyer, et le dispositif peut être prolongé de trois à six ans au-delà des neuf ans obligatoires. “Dans le cadre


du Scellier intermédiaire, le propriétaire s'engage en général sur une période plus longue, il doit donc voir si cela correspond à ses projets, ou s'il pensait plutôt vendre au bout de neuf ou dix ans, souligne Evelyne Desserey, gérante de Xenyt, société de conseil en gestion de patrimoine et vice-présidente de l'Association nationale des conseils financiers (Anacofi-Cif ). En Scellier classique, il peut louer à un ascendant ou à un descendant, à condition que celui-ci ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Dans la version intermédiaire du Scellier, cela n'est pas possible. Cette formule est intéressante, mais se révèle donc plus contraignante pour l'investisseur.”



L'emplacement toujours primordial dans l'immobilier


Toute la réussite d'un placement en Scellier réside dans la présence d'un locataire.


Celui-ci doit en effet arriver dans les murs dans les douze mois suivants l'achat, et le bien doit être loué durant neuf ans. Le logement doit donc être situé dans une ville où la demande locative est importante. Les pistes pour identifier ce marché ? Les études publiées par l'Indicateur Bertrand, les mouvements démographiques mesurés par l'Insee, ou encore le dynamisme du bassin d'emploi. Il ne faut pas oublier de voir à long terme aussi, comme le préconise Me Pierre Bazaille, notaire dans le Grand Lyon et président de l'Institut notarial de l'immobilier.


“Une localisation peut être bonne à l'instant T, mais mauvaise quelques années plus tard, si beaucoup de projets sortent de terre entretemps et que la demande locative n'a pas la capacité d'absorber cette production. L'investisseur doit donc se montrer attentif au parc existant, mais aussi au développement possible de la zone où il achète dans les années à venir, se renseigner sur les projets de construction, imaginer le potentiel d'une ville. Pour plus de sécurité, il peut choisir des métropoles dynamiques comme Nantes, Lille, Lyon, … Les régions qui ont le mieux résisté à la chute des prix sont aussi celles qui sont le plus dynamiques, cela constitue aussi un indicateur.” Le loyer proposé, ensuite, doit se situer dans les prix du marché pour séduire le locataire. Les plafonds fixés dans le cadre du Scellier classique correspondent généralement largement aux prix du marché en cours dans les trois zones. Pour autant, l'investisseur n'est pas obligé de fixer le loyer au plus haut du plafond, surtout s'il est au-dessus des prix du marché. Le juste prix permettra plus sûrement de trouver et de fidéliser un locataire.



Scellier meublé : amendement Bouvard-Censi


Les investisseurs qui recherchent un produit plus financier peuvent se tourner vers l'investissement permi par l'amendement Bouvard-Censi, appelé aussi Scellier meublé.


Il concerne les résidences services, c'est-à-dire les Ehpad (établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes), les résidences de tourisme classées et les résidences étudiantes. Elles comprennent au moins trois services parmi la fourniture de linge, l'accueil, le petit-déjeuner et le ménage. Ces résidences bénéficient du régime spécifique de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui permet à l'investisseur de récupérer la TVA.


Depuis l'an dernier, ce type d'investissement bénéficie aussi de la réduction d'impôts de 25 %. “C'est vrai qu'un grand nombre de personnes s'y intéressent, constate Evelyne Desserey de Xenyt.


Cependant, en raison du bail commercial, ce type d'investissement s'adresse quand même à un profil d'investisseur plus averti, qui devra se transformer en comptable au moment de sa déclaration d'impôts. De plus, cette typologie de produit se revend difficilement, donc l'acquéreur ne peut pas en récupérer le montant rapidement en cas de besoin. Il faut aussi absolument se montrer très prudent dans le choix du gestionnaire, puisque s'il se révèle défaillant, cela devient catastrophique pour l'investisseur.” “Il s'agit d'un produit beaucoup plus financier que l'investissement en Scellier classique, prévient encore Pierre Bazaille. Pour se lancer dans ce type de placement, l'investisseur doit être très fiscalisé, et être prêt à garder le produit pendant vingt ans.”



Investir en BBC


En 2010, l'investisseur bénéficie de la même réduction Scellier, soit 25 %, qu'il investisse dans un logement qui présente des performances énergétiques supérieures aux normes en cours, c'est-à-dire BBC, ou non. Mais à partir de l'année prochaine, l'écart va se creuser entre les deux types de produits. “En 2011 et 2012, l'écart qui va se créer dans l'avantage fiscal Scellier entre l'investissement dans un logement BBC ou non BBC, sera réellement significatif, tel que le préconisait la FPC, souligne Marc Pigeon.


En prévision des années à venir, nous devrions donc voir le nombre de dépôts de demandes de programmes BBC exploser cette année chez les promoteurs. Ce qui signifie que les investisseurs pourront sans doute, dès la fin du deuxième semestre, commencer à réserver des biens en BBC.” L'avantage fiscal permettra à l'investisseur de supporter le surcoût d'un logement BBC, généralement évalué entre 12 et 15 %.


“Cependant, le surcoût sera variable selon que la construction se fait dans le midi, qui bénéficie d'un grand ensoleillement, ou bien dans le nord ou l'est, nuance Marc Pigeon. Les contraintes sont globalement moins élevés pour les zones méditerranéennes et littorales.”


L'investisseur a encore un peu de temps pour faire son choix.



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