Rhône-Alpes Lyon fait de la résistance

LYON FAIT DE LA RÉSISTANCE

Rhône-Alpes Lyon fait de la résistance
Rhône-Alpes Lyon fait de la résistance

Très diversifiée, la région Rhône-Alpes enregistre des résultats contradictoires surses marchés immobiliers. Lyon maintient une forte demande et des prix élevés.


Chahuté, le monde immobilier ? Certes !


Mais la métropole lyonnaise demeure assez sereine car elle a des atouts, dont une politique dynamique d'aménagement et un climat sain entre les pouvoirs publics et la promotion privée. Au large de l'agglomération, dans la région Rhône-Alpes, les marchés connaissent des hauts et des bas, à l'image de ce territoire de cimes et de vallées.


Des marchés contrastés L'immobilier neuf des villes moyennes, comme Grenoble, Saint-Étienne et Valence, a subi une baisse d'activité de 19 %, légèrement moins importante que la moyenne nationale. Laurent Escobar, directeur associé d'Adéquation, brosse ainsi l'état des lieux : “Ces secteurs bénéficient encore de l'effet nouveauté d'une offre plus abondante et diversifiée en gammes, bien fournie à moins de 2800€/m2.Mais ils présentent des risques de saturation et de renchérissement en cas de report trop important des opérateurs et pourraient bien être déstabilisés dès que les produits à plus de 2 800 €/m2 seraient surreprésentés.”


Les marchés de plus petites villes, dont Villefranche-sur-Saône, Roanne, Bourg-en-Bresse ou Montélimar, ont vécu des développements rapides, en grande partie suscités par des opérateurs spécialisés dans les programmes “100 % investisseurs”, commercialisés en vente debout (en réseau, par opposition à la vente assise en bulles de vente). “Ils connaissent une déconnexion importante entre l'offre proposée, à la fois en volume et en nature, et les capacités d'absorption du marché local”, reprend l'économiste. Trop d'offres et pas assez de tarifs attractifs pour la clientèle locale, font que ces secteurs sont en souffrance. Au premier semestre 2008, ils avaient déjà connu une baisse d'activité de - 56 %! Alertés par la saturation de certains marchés locatifs, les investisseurs leur font faux bond.


L'immobilier de montagne, d'après la direction régionale de l'équipement (DRE), a enregistré des baisses importantes d'activité dans l'Isère et la Savoie, la Haute-Savoie restant relativement épargnée.



Les prix des appartements ont “brutalement”chuté à 4 800 €/m2 au second trimestre en diminuant de - 23,7 % sur un an. Dans les vallées, de fortes baisses des réservations ont été notées à Saint-Julien-en-Genevois, Thonon, Évian et dans le Pays-de-Gex, tandis que les ventes continuaient à la hausse à Chambéry, Aix-les-Bains et Annecy. L'offre disponible a augmenté de près de 30%, surtout à Chambéry, Aix, Thonon et Évian. En revanche, elle est restée stable à Annemasse. À la fin du troisième trimestre, l'encours régional était le plus important du pays (19725 lots), dans un contexte d'accalmie des prix : 3 418 €/m2 au lieu de 3 442 € à la fin juin.


L'étonnante stabilité de Lyon


À propos du marché neuf, le Cecim, l'observatoire de l'immobilier de l'agglomération lyonnaise, constate “un léger fléchissement des prix, de - 0,88 %, à 3 269 €/m2” sur les 8 premiers mois de l'année. En excluant les ventes avec TVA à 5,5 %, qui sont proches de 2 500 €/m2, “la progression des tarifs s'établit à + 4,76 %, soit 3 455 €/m2”.


Rien d'étonnant donc à voir les 4e et 6e arrondissements se maintenir en tête des arrondissements les plus onéreux, à respectivement 4 800 €/m2 et 4 400 €/m2 de moyenne. À l'inverse, le 9e demeure, comme durant les années précédentes, le plus abordable, à 3 100 €/m2. En se déplaçant vers l'est, les tarifs diminuent : 3 300 €/m2 à Villeurbanne, et 2 750 €/m2 dans l'Est lyonnais.


Les communes résidentielles gardent un niveau de prix élevé, proche de 4 000 €/m2 : 3 700 €/m2 à Caluire-et-Cuire, et 3 900 €/m2 dans le Nord-Ouest lyonnais. À l'ouest, Tassin la-Demi-Lune, entre autres, fait preuve d'une suroffre. Le nombre de queues de programmes à la recherche d'ultimes preneurs est en est la preuve.


Comme presque partout dans l'Hexagone, les mises en vente ont reculé. “Ceci s'explique par la volonté des opérateurs de ne pas étoffer leur stock avant d'avoir écoulé l'offre existante. Il n'y a pas eu matière non plus à renouveler les grandes opérations, qui étaient toutes arrivées en même temps sur le marché”, souligne Jean-Claude Mathias, président du Cecim. Pour l'instant, la structure de l'offre disponible est saine, contrairement à la précédente “crise des années 1990”. Une mauvaise période, qui présentait encore en 1994 une très forte proportion de logements livrés invendus.


Cependant, toujours selon le Cecim, les mises en ventes sont inférieures seulement de 5 % aux réservations nettes, “n'empêchant pas l'offre disponible de progresser”. Les produits livrés, et encore invendus, constituent 3,3 % de l'offre alors que les appartements sur plans, c'est-à-dire vendus avant le lancement des travaux, représentent 47,62 %. Une grande partie des réservations (49 %) se conclut au cours de la construction des opérations.


Quant au marché de l'ancien, “ce sont dans les métropoles où les évolutions ont été les plus raisonnables que l'on constate aujourd'hui les corrections les plus modérées, avance la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier).


C'est le cas pour Lyon qui, en outre, présente encore un certain attrait du fait de son dynamisme économique et, à l'instar de villes comme Paris, Biarritz, ou Nantes, fait partie des derniers marchés à résister face à la crise.” Quelques exemples de prix de vente annoncés à la fin du deuxième trimestre : 3 152 €/m2 sur Lyon intra-muros, en progression de + 5,3 %, dont 3367 €/m2 dans le 3e et le 6e (+ 2,9 %), 2927 €/m2 dans les 8e et 9e (+ 4,1 %)… Toutefois, à la fin du troisième trimestre, la FNAIM notait une évolution à la baisse par rapport au deuxième trimestre de - 1,3 % sur l'ensemble des transactions.


“Les indices d'une contraction du marché lyonnais sont d'ores et déjà présents”, anticipait-elle.



Des programmes gardent le rythme


Ces derniers temps, une composante de fond du marché grand-lyonnais a été la vivacité de la demande, soutenue très majoritairement par les propriétaires occupants au détriment des investisseurs privés, tout au moins sur les marchés neufs.


L'entrée de gamme fortement sollicitée. La clientèle de l'agglomération lyonnaise est, dans l'ensemble, d'origine locale. La Chambre des notaires du Rhône a établi un profil instructif des acquéreurs: 84 % des acheteurs d'un appartement sont issus du département, devançant de très loin les Franciliens (2,4 %), les Isérois et les habitants de l'Ain (2,6 %) ainsi que les étrangers (0,6 %). Or, les revenus de la plupart d'entre eux sont inférieurs aux plafonds du PLS (prêt locatif social). Cela explique le franc succès des programmes assortis d'une TVA à 5,5 %, dont le poids dans les ventes de neuf s'élève à 19 %.


Vaulx-en-Velin, longtemps considérée comme une commune déshéritée, est ainsi devenue la vedette de l'agglomération parce qu'elle excelle en programmation attractive, avec TVA réduite et à 500 mètres des zones Anru en renouvellement urbain. Ainsi, un projet comme le Clos République, des Nouveaux Constructeurs (LNC), a été réservé à 50 % alors qu'il a été lancé en février dernier. “C'est pourtant un gros programme de 87 logements, mais bien situé, dans le village, près des commerces, explique la directrice des programmes de l'agence de Lyon, Sylvie Collier. Quelque 90 % des acquéreurs sont des primo-accédants qui feront de leur appartement leur résidence principale. Ils ont pu bénéficier d'une TVA à 5,5 %”. Idem pour Grande Terre, de Bouwfonds Marignan, qui s'inscrit dans un tout nouveau petit quartier et dont le 4-pièces s'enlève à moins de 200 000 €. Également à Vaulx, le Grand Écrin de Nexity revient à 87 000 € en 2-pièces. De tels produits, avec réduction de la TVA, se rencontrent aussi dans le centre de Saint-Priest, en plein renouvellement urbain, ainsi qu'à Vénissieux.


Même Lyon a son lot d'appartements avec TVA à 5,5 % sur La Duchère, quartier également en plein renouveau et situé dans le 9e arrondissement. Le 5-pièces de près de 100m2 de Rhône-Saône Habitat ressort, par exemple, à 176 000 € hors parking pour les bénéficiaires de la TVA à 5,5 %.


Compte tenu de la structure de la demande, les gammes de cet ordre de prix restent trop rares sur les villes-centres Lyon et Villeurbanne.


Adéquation plaide notamment pour “une négociation immédiate sur les Zac en cours” afin d'augmenter la densité et d'abaisser les charges foncières en contrepartie de prix de vente maîtrisés de la promotion privée. À plus long terme, le grand défi demeure la maîtrise des coûts de construction. Comment rattraper la hausse des matières premières sans pénaliser les salaires des ouvriers du bâtiment ?


Comment construire moins cher dans un contexte radical de normes écologiques ?


Telles sont les questions qui se posent.


Bonne tenue d'opérations hors normes.


Par les temps qui courent, la clientèle aisée se fait désirer. Plus avertie, souvent déjà propriétaire, elle a tendance à attendre une baisse des prix avant de se lancer dans une acquisition. Pour autant, elle ne résiste pas au coup de coeur… si son banquier se montre coopératif ! Dans le 9e, dans Vaise, les Quais de Saône de LNC sont, par exemple, les seuls à proposer des appartements avec vue sur Saône en dehors de la Confluence. Le projet a déjà obtenu 20 réservations : “Les appartements donnant sur le fleuve sont cédés à 4 300 €/m2 de moyenne, alors que les autres valent entre 3500 et 3 600 €/m2, le prix habituel de Vaise.


Nous avons vendu une majorité d'appartements les plus chers, avec vue sur Saône”, précise Sylvie Collier. Autre exemple : sur La Confluence, le futur écoquartier contemporain de la Presqu'île dans le IIe, Bouwfonds Marignan a cédé en deux ans les deux tiers des 300 appartements de Lyon Islands.


Un projet très novateur en termes architecturaux et environnementaux sur lequel le promoteur a accroché, en octobre, l'attique du bâtiment Îlot Quay, à 30 mètres de haut. Malgré un prix élevé pour Lyon (300 000 € le 3-pièces), le programme a su retenir l'attention d'une clientèle de pionniers hédonistes. Autrefois simple friche portuaire, ce quartier embellit et se veut exemplaire. Le groupe Eiffage, par exemple, y construit son siège régional. Cet ouvrage a reçu le trophée Constructeo 2008, qui récompense les bâtiments soucieux de respecter l'environnement tout en réduisant les frais de fonctionnement. Ces 9 000 m2 accueilleront 350 collaborateurs fin 2009.


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