Rhône-Alpes : les appartements neufs bientôt livrés

Dernières passes d'armes avant l'arrivée d'une nouvelle génération de logements, des opérations livrées ou habitables dans six mois réservent de belles opportunités. Eclairage sur les affaires à saisir.

Rhône-Alpes : les appartements neufs bientôt livrés
Rhône-Alpes : les appartements neufs bientôt livrés

L'offre rhônalpine était gonflée comme un pneu prêt à éclater à la fin de 2008, après deux années de production surabondante. En dépit du recul drastique des lancements et de la reprise de certaines réservations, environ 18 000 lots cherchaient preneurs au début d'avril, le record de France ! Pour autant, “les marchés de Rhône-Alpes sont vraiment distincts”, tempère Olivier Gallais, le président d'Imaprim, promoteur présent à Grenoble, Annecy, Chambéry et dans le Genevois français. “Le dispositif Scellier a permis d'écouler les petites surfaces. À Lyon, des investisseurs en cherchent, mais les trouvent très difficilement. Par contre, l'offre livrable rapidement, en 4 et 5-pièces, demeure assez importante dans la région.


D'habitude, les acquéreurs d'un grand appartement, avec terrasse au dernier étage, sont les premiers à réserver. Quand la dynamique s'inverse, c'est le contraire.”



Le grand Lyon : une offre capitale


À la fin du premier trimestre, un peu plus de 2 000 logements s'offraient sur le pôle Lyon-Villeurbanne-Caluire, dont 13,6 % livrés “non vendus” et 60 % en cours de construction (source : observatoire Adéquation). Des chiffres au-dessus de la moyenne nationale du collectif, évaluée par la fédération des promoteurs-constructeurs à 7 % et 46 %.


Dans Lyon, l'offre livrable majeure avant mars se concentre dans la Confluence, le futur beau quartier du 2e. Trois programmes : Saône Park de Nexity ; Lyon Islands, le projet vedette de Bouwfonds Marignan ; le Monolithe d'Atemi, livré un trimestre plus tard. Fin juin, le stock se composait de grands appartements, de 3-pièces et d'une poignée de studios et 2-pièces. Les prix sont ambitieux pour Lyon, entre 3 800 et 5 500 €/m2, bien que l'emplacement soit central et desservi par le tramway. Des joueurs de l'Olympique Lyonnais auraient retenu les appartements les plus remarquables…La banlieue compte davantage de stock (2 700 logements), moins d'encours invendus (10,6 %) et plus en travaux (68 %). Dans l'Ouest, le poumon vert, Tassin-la-Demi-Lune subit une suroffre, sans doute à cause de la crise et peut-être pour avoir beaucoup construit en requalifiant son coeur de ville. Des acquéreurs, assez avertis pour se lancer à contre-cycle, peuvent tirer parti de la situation : un 5-pièces achevé de Solypro était en vente en juin à 300 000 €au lieu de 340 000. La réception des travaux d'une co-promotion de Nexity George V/Cogedim aura lieu avant la fin de l'année, celle d'un projet de Bouygues Immobilier suivra à Craponne au premier trimestre… Les valeurs s'approchent de la moyenne de la ville-centre : 3 500/3 600 €/m2. Tout autre est le paysage de l'Est lyonnais, longtemps voué au logement social, mais en renouvellement urbain, donc éligible à la TVA à 5,5 %. Aux premières loges : Vaulx-en-Velin, qui a dorénavant sa station de métro rehaussée de palmiers dans le Carré de Soie. Cette capitale du neuf lyonnais possède en porte-feuille un bon nombre d'opérations livrables dans moins de six mois, de toutes superficies et aux environs de 2 700/2 800 €/m2 (Icade, Bouwfonds Marignan, Diagonale, Nexity George-V, Bouygues Immobilier). À suivre : des “ventes événements », comme celles récentes de Nexity à Bron, Vaulx et Saint-Priest.


« En réduisant la durée de la commercialisation, donc les coûts, ces opérations permettent des remises jusqu'à 22 000 €”, signale-t-on chez le promoteur.


Bassin grenoblois : des hauts et des bas Le Grand Lyon, communauté urbaine de Lyon : 57 communes, 1,3 million d'habitants. La Métro, communauté d'agglomération de Grenoble : 26 communes, 400 000 habitants. Conséquence d'une population moins étoffée, le marché neuf de la ville-centre compte cinq fois moins d'offres que celui de Lyon, mais aux valeurs aussi hautes, à 3 500 €/m2 de moyenne.


Le stock est livré à 10 %, en construction à 62 % et les travaux d'un certain nombre de programmes s'achèveront avant six mois (BNP Paribas, Nexity, Bouygues Immobilier/Blanc, Novalim). Les lots sont généralement des 4 et 5-pièces, mais le Carré Emeraude et l'Impérial avaient encore des petits appartements sur le grill avant les vacances. Aux alentours de Grenoble, le


tramway relie le centre aux communes principales de l'agglomération, dont Meylan, la résidentielle, Gières, l'universitaire…


La proportion de biens livrés et en construction est un peu plus élevée qu'à Grenoble (11,7 % et 66 %), mais à des prix identiques, voire plus hauts dans le Grésivaudan


(3 800 €/m2). Un programme rare, à 2 800/3 000 €/m2 (Icade) : à Saint-Martin-d'Hères, dans une zone en renouvellement urbain, donc soumise à la TVA réduite en


cas de primo-accession (livraison en septembre). N'étant pas stimulé comme le neufpar des mesures gouvernementales, le marché de la revente du bassin grenoblois vit


des heures difficiles, d'autant qu'une vague de licenciements ternit le moral des habitants (Caterpillar, HP). “Dans le Grésivaudan, on ne vend plus une maison”, déplore


un agent immobilier. Les prix s'érodent fortement, selon le réseau Laforêt, à la différence de ceux du Grand Lyon qui résistent.



La Suisse au bout du rêve


Quatrième marché métropolitain national, le Genevois français, additionné aux agglomérations d'Annecy et de Chambéry, réalise 3 500 ventes par an. A la fin du premier


trimestre, l'Enquête sur la commercialisation des logements neufs attribuait un encours de 740 appartements à Annemasse,


650 à Annecy, 640 à Chambéry-Aix… “Il existe deux marchés vraiment porteurs, l'un au bord du Léman, l'autre autour du lac d'Annecy”,


remarque Frédéric Quéré, responsable du programme de Promogim à Saint-Julien-en-Genevois : 280 appartements à 50 mètres de


la frontière suisse, dont 10 disponibles, livrés au quatrième trimestre à 3 500/3 600€.


Un prix relativement doux pour Saint-Julien, admet le responsable commercial en expliquant que ce projet fut monté dans les années 2004/2005, “une époque où le coût


du terrain était encore avantageux”. Et de rappeler avec conviction : “Un bien pratiquementachevé permet à l'acquéreur de se rendre compte des volumes, comme dans l'ancien, mais avec les garanties du neuf ”.


Une autre résidence de Promogim sera livrée au quatrième trimestre à Pringy, à deux minutes d'Annecy. “On peut espérer dans le secteur un loyer de 770 à 800€par mois pour un 3-pièces”, indique la négociatrice qui a cédé la moitié des lots à des investisseurs.


Cette région frontalière fonctionne au titre de marché de report de Genève, ville à l'habitat hors de prix. Les salaires suisses, plus généreux de 20 à 30 %, ne sont pas étrangers à la flambée de l'immobilier du côté français. Compter en moyenne, pour l'offre disponible, 5 200 €/m2 à Annecy et 3 200 €/m2 en périphérie. Le Pays de Gex, par accident dans l'Ain, gravite entre 3 400 et 4 200 €/m2. Thonon, Evian, Annemasse tournent autour de 3 300 €/m2. Chambéry, à 3 200€/m2, se montre plus abordable, ou- verte aux reports de Grenoble et de ses chères voisines. À côté d'opérateurs nationaux (Bouygues Immobilier, Promogim, Cogedim…), les promoteurs régionaux sont intéressants à consulter, comme Priams, aux environs d'Annecy, et MGM, à Annecy même. Parmi les biens livrés de ce dernier : des 3-pièces à 389 000 €proches du casino et une villa sur le toit à 1,3 million, près du Pâquier, en bordure du sacro-saint lac.



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