Région lyonnaise : un marché sain

Comme partout, la grande agglomération lyonnaise a connu une hausse des prix mais la demande est toujours aussi forte et les nouveaux projets suscitent les convoitises. Au cours de notre table-ronde, les principaux acteurs du marché nous disent tout.

Région lyonnaise : un marché sain
Région lyonnaise : un marché sain

Indicateur Bertrand :Quel constat dressez-vous de l'état du marché de l'immobilier neuf à Lyon et sa région au cours de ce 1er semestre 2006 ?


Jean-Louis Giraud (Président FPC région lyonnaise, PDG de Copra Rhône-Alpes) : Je dirai qu'à Lyon comme partout en France lorsqu'on lit la presse, c'est plutôt le pessimisme qui prévaut : "La crise arrive", "Retournement de tendance", etc. Mais il y a la réalité : le marché de l'immobilier aujourd'hui se porte bien sur notre région Rhône-Alpes, où nous constatons que les six premiers mois de l'année sont identiques à ceux de 2005. Au niveau de la région lyonnaise, sur notre marché de la grande agglomération les derniers chiffres de l'Observatoire du Cecim, indiquent que si le 1er trimestre a été moyen, le 2nd trimestre a été bon et le mois de mai excellent, tout comme juin. L'offre très importante qui arrive sur le marché explique cette bonne santé. Celle-ci a augmenté de près de 50 % par rapport à l'an dernier. L'offre disponible à la vente est de l'ordre de 3 000 logements et cette augmentation se traduit dans tous les secteurs de notre activité. Au niveau des prix, l'offre est très diversifiée. A produit égal dans des quartiers équivalents, les prix ont augmenté de 10 % sur une année, ce qui reflète d'ailleurs la tendance nationale. Le marché lyonnais est toujours poussé par la demande et les perspectives sont importantes avec des opérations phares au niveau du logement neuf. Aujourd'hui notre marché, je l'appréhende sereinement.


Fabrice Hoolbecq (PDG Rhône Loire Auvergne, Nexity George V) : Je rejoins l'analyse de Jean-Louis Giraud. L'an dernier, nous avions un stock très faible et des taux d'écoulement de l'ordre de 30 %. En l'espace d'une année, l'offre s'est totalement reconstituée et ce, sur tous les créneaux de marché. Elément significatif et sain : les taux d'écoulements sont divisés par deux. La demande reste extrêmement soutenue mais sur un certain créneau de marché. Il y a bien sûr de très bons produits à 3 500 €/m2, mais pour d'autres, il y a une certaine difficulté à rencontrer la clientèle. Pour les produits à 3 000 €/m2 essentiellement dans l'Est, la demande soutenue s'articule principalement vers l'accession en résidence principale pour des 4, 5-pièces. Je constate que l'on voit moins d'investisseurs.


Stéphanie Masson (Directrice commerciale Saint-Jean Immobilier) : Pour notre part, nous réalisons essentiellement des programmes de maisons et d'habitat intermédiaire destinés aux investisseurs privés. Nous intervenons sur le marché de la périphérie lyonnaise et le marché des Alpilles en Provence. Très attentifs à notre politique de prix, nous avons ces derniers mois touché les accédants à la propriété, ce qui nous a permis de maintenir nos rythmes de vente.


Nicolas Elie (Directeur commercial régional Cogedim Vente) : Nous ne rencontrons aucune problématique de commercialisation particulière. Les opérations les plus "haut de gamme", c'est-à-dire situées entre 3 600 et 4 500 €/m2 se vendent très bien. Nous avons une clientèle cible qui suit parfaitement l'offre proposée. Nos rythmes sont en léger recul pour les programmes dont le prix se situe dans une fourchette allant de 3 100 à 3 400 €/m2. Cela semble normal car nous touchons souvent une cible de jeunes actifs qui rencontrent pour certains des difficultés de financement. L'allongement des durées d'emprunt permet toutefois à un grand nombre de devenir propriétaire. En ce qui concerne les réalisations dont le prix est inférieur à 3 000 €/m2, les rythmes de vente sont excellents. Malheureusement, les coûts de construction et le prix des fonciers nous permettent rarement de proposer des prix aussi compétitifs.


Georges Lini (Responsable commercial régional Bouwfonds Marignan Immobilier) : Actuellement, dans l'ensemble, nous enregistrons des rythmes de ventes qui sont bons. Les opérations que nous menons comme par exemple à Francheville connaissent un franc succès. L'opération est située sur un marché à un prix moyen de 3 500 €/m2. Sur les nouvelles opérations, c'est-à-dire dont les lancements ont eu lieu cette année, il existe un écart de prix au mètre carré évident. Prix en hausse, situés entre 3 600 et 4 000 € pour Lyon intra muros mais qui toutefois se stabilisent. Un de nos programmes phares situé à La Confluence voit son prix au mètre carré franchir la barre des 4 000 €. Mais il s'agit d'un programme "nouvelle génération" qui s'inscrit dans la démarche HQE. En fait, nous constatons que grâce aux opérations lancées il y a plus de six mois, les rythmes de ventes se portent bien et compensent les rythmes légèrement plus lents des nouvelles opérations.


Benoît Tracol (Directeur général Rhône Saône Habitat) : En élargissant le débat, je regrette pour ma part que le logement à caractère social à destination des familles à revenus modestes, voire très modestes est assez peu représenté sur Lyon et le Grand Lyon. En raison de la difficulté à monter des opérations avec des fonciers qui soient réellement abordables et des contraintes de prix qui s'emballent par la multiplication des réglementations, des référentiels HQE que l'on nous impose. D'où la difficulté de loger des personnes qui souhaiteraient devenir propriétaires et quitter un logement locatif. Nous sommes l'une des rares sociétés à être active sur le marché de l'accession sociale à la propriété. Nous le faisons et le recherchons à travers des partenariats avec des promoteurs privés ou des professionnels du monde locatif comme les Opac et les SA d'HLM avec qui nous montons des opérations à caractère mixte, c'est-à-dire comprenant une partie en locatif social, et une autre en accession sociale. Je crois qu'aujourd'hui la diversité recherchée par les collectivités s'inscrit dans une multiplicité des produits et non pas une ségrégation tout investisseur, tout social, tout privé. Et c'est cette réflexion qui doit nous permettre de répondre de manière ordonnée à une demande quelquefois désordonnée.


Sylvie Richard (Directrice commerciale région Rhône Alpes Vinci Immobilier) : Sur l'une de nos opérations en maisons individuelles située à 20 km de Lyon, nous avons rencontré des difficultés avec la clientèle de primo accédants qui doit être financée à 100 %. J'espère que les nouvelles dispositions du Prêt à 0 % relanceront les choses. Pour le reste, sur Lyon notre panel de prix s'échelonne de 2 800 à 5 000 €/m2 avec une grande diversité. Je rejoins mes confrères, ce qui se vend bien est en dessous de 3 000 €/m2. Le créneau entre 3 000 et 4 000 €/m2 est difficile, et au-dessus, la commercialisation se réalise relativement bien.


Nadine Poujoulas (Directeur commercial Région Rhône Alpes Bouygues Immobilier) : Nos prix moyens au mètre carré démarrent sur nos programmes à 2 400 €/2 700 €/m2 dans l'Est lyonnais pour se situer au plus haut à 3 800 €/m2 dans l'Ouest. Aujourd'hui, nous voyons que l'on parvient à financer et à vendre à une clientèle qui va bien se positionner à 2 700 €/m2. Nous avons par exemple très bien vendu un programme à Saint-Priest. Jusqu'à 3 300 €/m2, nous vendons encore bien et au-delà nous avons une clientèle sur une cible extrêmement étroite. Nous avons d'ailleurs très peu de retours sur ces niveaux de prix là.


I.B. :Qui achète aujourd'hui à Lyon et quels sont les secteurs résidentiels recherchés?


Jean-Louis Giraud : On achète dans tous les quartiers. L'une des caractéristiques de Lyon c'est que tous les quartiers sont attractifs aujourd'hui. La preuve en est qu'il n'y a pas un seul quartier où l'on ne trouve pas un programme en accession à la propriété. Il y a cinq ans dans certains secteurs de Villeurbanne, pas un promoteur n'aurait acheté un terrain et n'aurait installé un bureau de vente. Ce n'est plus le cas désormais. Nous avons tous évolué. Tous les quartiers ont une clientèle qui est prête à acheter. C'est la caractéristique essentielle de l'agglomération lyonnaise. Bien sûr, la répartition se fait en fonction de la capacité d'acquisition. Je souligne qu'auparavant une clientèle lyonnaise achetait à Villeurbanne car c'était moins cher. Aujourd'hui, la clientèle de Villeurbanne va acheter à Vénissieux ou à Vaux-en-Velin. Ce sont des phénomènes qui traduisent une réalité du marché. Et l'on retrouve dans le centre-ville une offre qualitative dans les beaux quartiers.


Fabrice Hoolbecq : En terme de typologie de clientèle, nous avons vécu une petite métamorphose et c'est la raison pour laquelle je considère que le marché est extrêmement soutenu sur tout le territoire en dehors de Lyon. Tout d'abord, nous profitons d'une clientèle de "papys-boomers" qui est arrivée en nombre avec une forte capacité d'achat. Cette population-là est très importante sans compter celle qui travaillait en région parisienne et qui revient plus particulièrement dans nos régions. Je pense notamment à l'Ouest et dans le Sud où c'est une explosion. Elle bénéficie d'une revente et dispose d'une bonne retraite. Ensuite, il y a le phénomène de décohabitation qui a été extrêmement prégnant en région parisienne il y a 10, 15 ans et que l'on retrouve désormais partout comme à Mâcon, ou Clermont-Ferrand, ce qui entraîne un besoin de logements adaptés à cette nouvelle forme de vie. La 3e catégorie est celle du primo accédant dont la moyenne d'âge a plus de 30 ans. Pourtant, nous devrions toucher ceux qui commencent à travailler et qui ont environ 25 ans. Là, nous rencontrons un obstacle car il n'y a pas de culture de l'achat dans notre pays. Les personnes issues du locatif social dont les parents ont vécu 20 ou 30 ans dans le secteur HLM n'ont pas la culture de l'achat même si l'on sent poindre quelques évolutions comme à La Duchère ou à Vaux-en- Velin. Certains de ces jeunes ont d'ailleurs bien compris l'intérêt d'acheter et lorsque c'est le cas, ils achètent dans leur quartier.


Benoit Tracol : Je crois fondamentalement que les jeunes actifs de 25 ans ayant quelques années d'activité salariée ont toutes les caractéristiques pour pouvoir bien démarrer avec des aides comme le Prêt à 0 %, les aides sociales s'ils peuvent en bénéficier, les APL, etc. C'est fondamental pour eux d'acheter le plus tôt possible avec un endettement très long car 35 ans pour un jeune qui en a 25, ce n'est rien. Ils ont donc intérêt à démarrer très tôt, quitte à revendre ensuite.


Nicolas Elie : Chacune de nos réalisations se vend bien et ce quel que soit le secteur proposé. Nous étudions nos marchés très en amont de manière à identifier nos cibles et ainsi proposons à nos futurs clients le logement adéquat. Notre cœur de cible : le 3-pièces ; il représente la moitié des ventes, quel que soit le secteur géographique dans lequel nous nous trouvons. Sur les 3 trois dernières années, le nombre de ventes a fortement progressé mais la répartition en pourcentage entre 2, 3 et 4-pièces est restée inchangée. Tout ceci est sain et positif car nous avons réussi à conserver un marché équilibré entre utilisateurs et investisseurs alors même que les ventes connaissent une progression fulgurante. Pour moi en 2006, nous sommes toujours sur un marché d'exception.


Nadine Poujoulas : Je travaille sur une région qui couvre Dijon, Grenoble, Annecy et Lyon et je constate tout de même que l'on a un écart de marché phénoménal. Il se trouve qu'à Dijon, nous sommes bien moins cher avec des prix qui oscillent entre 2 300 et 2 700 €/m2 sur des opérations actuellement commercialisées. Le marché est plus dynamique. Sur Lyon il faut être innovant et aller plus loin pour savoir comment commercialiser, comment attirer une autre clientèle tout en étant très à l'écoute. Je sens un marché un peu tendu par rapport à ce que je vois dans nos régions. Même si nous vendons toujours bien nos 2 et 3-pièces.


Jean-Louis Giraud : Aujourd'hui, notre production ne répond pas à une clientèle qui souhaite acheter un logement neuf et qui voudrait l'habiter tout de suite. Cette clientèle- là ne peut pas être servie. La conséquence immédiate en est la flambée des prix de l'ancien qui perturbe le marché. En réalité, il est anormal que l'on ait dans certains quartiers de Lyon des prix de l'ancien à la hauteur de produits neufs voire certaines fois plus chers. Nous pouvons nous attendre à des surprises sur le marché de l'ancien car lorsque notre offre va commencer à redevenir plus fluide, il pourrait se produire un phénomène de retournement important mais cela n'affectera pas nos produits.


Sylvie Richard : Je partage le sentiment de Jean-Louis Giraud. Quant aux villes périphériques de Lyon, je pense que c'est plutôt proportionnel à la taille de la ville. A Clermont-Ferrand ou à Grenoble, nous ressentons les mêmes phénomènes et ce n'est pas spécifique au marché lyonnais. Je suis d'accord pour dire qu'aujourd'hui le marché se porte bien. Il faut être raisonnable même si nous avons tous des problèmes de stocks. Quant au marché de l'ancien il est effectivement très cher.


I.B : Que représente la part de l'investissement locatif dans votre région et à quels comportements assistez-vous depuis l'arrivée de nouveaux dispositifs ?


Stéphanie Masson : On a vu ces derniers mois les investisseurs s'orienter un peu plus vers les dispositifs LMP/ LMNP. Ces produits correspondent à l'évolution des modes de vie en matière de location. Ceci porté par les phénomènes de décohabitation, de divorces, etc. On a constaté également l'attentisme des investisseurs avec l'annonce de la fin du Robien classique et l'arrivée du Robien recentré mais cette inertie ne devrait pas durer.


Jean-Louis Giraud : L'investisseur aime bien les dispositifs pérennes. Le Borloo mis en place est un dispositif attractif qui va redonner un ballon d'oxygène à l'investissement immobilier, parfaitement en phase sur le marché locatif lyonnais. Fabrice Hoolbecq : Au regard de notre production depuis le début de l'année : 70 % représentent la vente en résidence principale. Ce qui n'a jamais été le cas auparavant mais plutôt une répartition équitable. Je pense que c'est purement psychologique à cause de cette période de doute. Sur le second semestre nous devrions retrouver naturellement un nombre conséquent d'investisseurs.


Georges Lini : Sur nos opérations commercialisées par notre force de vente interne, nous constatons que 70 % des ventes que nous réalisons concernent la résidence principale.


Nadine Poujoulas : Sur le Grand Lyon, nous sommes à 60 % d'investisseurs et 40 % en résidence principale. Pour ma part, je constate un frein avec les investisseurs au-delà de 3 300 e/m2. Jusqu'à ce chiffre nous vendons très bien, même les 4-pièces parce que nous allons vraiment chercher l'investisseur patrimonial qui n'aura forcément pas un très bon rendement mais privilégiera plutôt l'emplacement comme à Tassin La-Demi-Lune par exemple.


Sylvie Richard : Même constat que Fabrice Hoolbeck : 70 % d'utilisateurs et 30 % d'investisseurs. Les investisseurs sont un peu en recul, ce qui est logique à chaque changement de fiscalité. Nous pouvons miser sur un retour des investisseurs dès le dernier trimestre, dès lors que les atouts auront été appréciés par ces derniers. Lorsque l'on réalise des simulations, la loi Borloo s'avère très intéressante et présente des avantages non négligeables.


Nicolas Elie : Le Robien recentré est plus attractif que l'ancien car le principe du calcul de l'amortissement a été revu de façon à ce que la fiscalité soit plus avantageuse durant la période incompressible des 9 ans de location. Le dispositif Borloo populaire est également très intéressant et nos clients ont désormais l'embarras du choix ! C'est un "plus" indéniable que de pouvoir choisir quelle formule de placement convient le mieux à chacun. Nous devons réussir à proposer un investissement locatif Borloo populaire jumelé au dispositif PLS (Prêt Locatif Social) et ainsi permettre à de jeunes primo actifs d'investir. Les avantages sont nombreux pour les acquéreurs (TVA à 5,5 %, exonération de la Taxe Foncière pendant 15 ans, etc.). Ces nouvelles mesures permettraient à un grand nombre de se constituer une composante de retraite non négligeable.


BenoîtTracol : Pour notre coopérative de logements sociaux, notre ambition est de proposer 20 à 25 % de logements en PLS dans nos programmes d'accession à la propriété, de les garder en gestion, de cibler une clientèle intermédiaire modeste qui colle exactement en termes de plafonds de ressources à l'accession sociale et de proposer un choix de société, un choix de vie, en matière d'habitat : l'accession ou la location en résidence principale.


I.B : De nombreuses opérations immobilières et d'urbanisme vont conduire à modifier le paysage urbain lyonnais comme La Confluence, La Duchère, Labuire, etc. Quel est votre sentiment sur ces opérations ?


Fabrice Hoolbecq : Il était temps qu'il se passe sur Lyon des aménagements urbains. C'était nécessaire qu'aux quatre coins de la ville, l'offre globale dans le cadre de création de quartiers vienne compenser les opérations ponctuelles que chacun développait dans un marché qui devenait de plus en plus spéculatif. Nous espérons tous que cela va réguler d'une manière ou d'une autre les prix du foncier. Cela nous donne de solides bases de références. Il y en a d'autres en perspective en 2007 et 2008, notamment dans l'Est lyonnais. Nous lançons La Duchère, les premières tranches de Confluence puis Labuire, la Zac du Bon Lait s'enclenchent. A Confluence, en un week-end nous avons enregistré 56 réservations à des prix qui vont de 3 500 jusqu'à 6 000 €/m2. Ce sont les plus grands et les plus chers qui sont partis en premier.


Nicolas Elie : Nous sommes présents sur le site de La Duchère et sommes heureux de pouvoir proposer, au travers de notre résidence Citalis de Cogedim, des appartements à des prix maîtrisés. Nos clients sont satisfaits de l'excellent rapport qualité/prix et il s'agit pour eux d'une véritable opportunité de devenir propriétaire. Nous lançons une superbe opération dans le 6e arrondissement de Lyon qui avait fait l'objet d'un concours privé, sur le site de l'ancien établissement scolaire "SEPR". Le prix de lancement, inférieur à 4 000 €/m2, est très attractif au regard des programmes en cours dans les autres arrondissements de Lyon.


Georges Lini : Contre toute attente, l'un de nos programmes situé à La Duchère connaît un grand succès. Et si certains sont tentés de dire "c'est parce que c'est pas cher", nous répondons qu'à La Confluence nous rencontrons le même succès avec un niveau de prix supérieur à 4 000 €/m2. Nous croyons vraiment que les plans d'aménagement urbain procurent une valeur ajoutée car il ne s'agit pas seulement de nouveaux immeubles mais bien de toute une restructuration qui donne naissance à de nouveaux quartiers.


Nadine Poujoulas : Nous démarrons Labuire avec un niveau de prestations très haut de gamme. Nous misons sur la clientèle lyonnaise bien sûr mais je pense également aux Parisiens qui voudront acheter dans ce secteur et bénéficier de la double proximité d'accès que ce soit du TGV ou du centre-ville.


Sylvie Richard : Le centre-ville va être réaménagé, on va le rendre beau. Au fil des années, nos modes de production et nos méthodes de commercialisation ont su s'adapter à la situation économique du moment. Si l'on a l'impression qu'il est en léger recul par rapport à ces dernières années je trouve le marché plutôt sain. La ville de Lyon est très active et fonctionne bien avec l'élément positif du développement de ses Zac.


Jean-Louis Giraud : Lyon n'a jamais connu une offre aussi diversifiée dans ce grand nombre d'opérations. Les opérations ambitieuses d'aménagement sont le reflet de la dynamique économique et de l'attractivité de l'agglomération lyonnaise. Elles sont impulsées par une très forte volonté politique.


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