Quel investissement locatif ?

L'équation censée définir l'investissement le plus rentable obéit à une logique imparable au premier abord : petite surface située dans un quartier intermédiaire ou populaire mais bien placée (proche des transports, des commerces ou des universités pour les studios), dans un immeuble ancien (où les prix sont moins élevés que dans le neuf ) : égale rentabilité locative maximum, puisque le prix d'entrée sera moins important, pour des loyers au mètre carré plus élevés. L'argument massue des studios reste donc un bon niveau de rentabilité : à condition qu'ils soient bien situés. Car une ville moyenne, sans pôle universitaire important, où l'offre en petites surfaces locatives abonde, n'offrira guère de débouchés pour une énième petite surface, à moins que celle-ci soit particulièrement bien placée et agréable. Pour que l'objectif d'une bonne rentabilité locative soit rempli, il faut donc choisir un logement dont le prix d'entrée soit le plus bas possible. Si le studio ou le petit 2-pièces dans l'ancien répond à ce critère, reste à s'assurer qu'il correspond à la demande locative locale.

Quel investissement locatif ?
Quel investissement locatif ?

Les atouts du neuf.


Outre l'économie d'impôts – principal argument de l'investissement locatif dans le neuf – celui-ci présente d'autres avantages, notamment celui d'éviter au propriétaire des interventions “lourdes”, réfection de toiture, remise aux normes des réseaux électriques, etc. “Dans le neuf, l'investisseur ne peut guère espérer aller au-delà de 4,5 à 5 % de rentabilité brute, mais il est tranquille du point de vue des gros travaux à prévoir pour les quinze ans à venir” confirme Stéphane Desquartiers qui ajoute : “Le neuf attire une catégorie d'investisseurs qui souhaite à termes utiliser personnellement le bien. Nous avons des demandes pour des maisons ou des 3-pièces avec de belles terrasses, dans le neuf, de personnes qui envisage de mettre leur bien en location pendant dix à quinze ans avant de le récupérer au moment de la retraite”. Dans le neuf en particulier, l'investissement dans un logement de plus grande taille peut donc s'avérer intéressant. La rentabilité locative est certes moins élevée, mais un grand logement évite les inconvénients propres aux petites surfaces : ses locataires sont plus stables et son potentiel de revente plus élevé. Et leur rareté sur le parc locatif privé assure une demande persistante pour ce type de biens.


Attention à l'emplacement.


Où investir ? Pour que l'investissement locatif soit rentable, il faut répondre au mieux à cette question et choisir une ville où la demande est réelle. Trop de programmes “spécial investisseurs” ont été construits dans des villes qui se retrouvent aujourd'hui saturées de biens à louer ne trouvant pas preneur, car trop éloignées des pôles d'emplois ou universitaires. Les grandes métropoles régionales sont intéressantes : à condition d'acheter hors des centres-villes, mais en sélectionnant des logements bénéficiant d'un bon emplacement. Un quartier populaire, où les prix d'entrée seront plus doux, n'est pas forcément synonyme d'impayés ou de vacance locative. Un logement confortable, près des transports en commun ou des commerces, pourra répondre à une demande locative solvable. L'investissement locatif, qu'il s'agisse d'une petite ou d'une grande surface, doit être appréhendé sur le long terme : les bonnes affaires se trouvent dans les quartiers en devenir ou populaires, rarement en cœur de ville. Il faut alors se demander si le quartier, qui se résume pour l'heure à un champ de grues, deviendra un quartier bien équipé et relié au reste de la ville. Quant à l'emplacement idéal, il varie suivant la clientèle locative : pour un studio s'adressant à la population étudiante ou aux jeunes actifs, la proximité du campus, des cinémas et des bars branchés est recherchée. Pour une petite surface tournée vers les personnes âgées, c'est au contraire le calme de l'environnement et la proximité des commerces et des équipements qui comptent. Pour les logements familiaux, la carte scolaire joue un rôle et la proximité d'établissements scolaires réputés est un plus.


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